vineri, 30 noiembrie 2007

Temperatura minimă din casă, stabilită de asociaţie

de Radu Opaina

Viaţa la bloc presupune anumite reguli care trebuie respectate de locatari. În acelaşi timp, însă, cei care trăiesc la comun trebuie să ştie că pot pretinde condiţii minime de confort, siguranţă şi linişte. Specialistul nostru, Radu Opaina, ne spune că toate acestea se pot stabili în regulamentul de ordine interioară al asociaţiei.

Pentru aplicarea legilor într-o asociaţie de proprietari, trebuie întocmite anumite documente de ordin interior necesare şi obligatorii pentru o organizare şi o funcţionare eficiente. Aceste documente, care trebuie să fie în deplină concordanţă cu legile, sunt:

- Statutul asociaţiei de proprietari. Reprezintă legea de organizare şi funcţionare a asociaţiei. Stabileşte drepturile şi obligaţiile proprietarilor, atribuţiile adunării generale, ale comitetului executiv şi cenzorului, atribuţiile persoanelor alese şi angajate, criteriile de repartizare a cheltuielilor, alte reguli cu caracter general.

- Acordul de asociere. Stabileşte cine este şi cine nu este membru al asociaţiei de proprietari, cotele-părţi indivize, alte date despre proprietăţile din cadrul asociaţiei.

- Regulamentul de ordine interioară. Prin acest document se pot stabili programul de linişte şi somn din bloc, programul la casierie, condiţiile şi orele de acces în imobil, prevederi pentru proprietari cu privire la obligativitatea asigurării confortului minim de locuit (temperatura minimă din apartament pe timp de iarnă, curăţenie etc.), sancţiuni pentru proprietarii care încalcă regulile de ordin interior stabilite.

- Registrul de procese-verbale al asociaţiei. În acest registru se înscriu hotărârile adunării generale ale proprietarilor, desfăşurate sau amânate, cu totalitatea menţiunilor şi celor discutate, aprobate sau nu de proprietari, clar şi fără loc de interpretare, semnate de membrii comitetului executiv şi de secretarul şedinţei. În aceste documente, proprietarii trebuie să găsească informaţii despre: buget şi fonduri (reparaţii, rulment, investiţii etc.), situaţia generală a asociaţiei, alegerile desfăşurate, delegarea competenţelor adunării generale către comitetul executiv, altele conform atribuţiilor din statut.

- Registrul de procese-verbale al comitetului executiv. În acest registru se înscriu deciziile comitetului executiv cu privire la întreaga activitate din asociaţia de proprietari. În aceste decizii proprietarii trebuie să găsească informaţii despre regulile şi condiţiile cu privire la sistemul de penalizări, scutirile de la plată, animalele de casă, angajările şi demiterile, contorizarea individuală, salariile şi indemnizaţiile, firmele din bloc, spaţiile comune, desfăşurarea lucrărilor de reparaţii şi investiţii, restanţieri, acţiunile în justiţie, sancţiuni, ajutoare sociale, altele, conform atribuţiilor din statut.

- Registrul de procese-verbale al comisiei de cenzori. În acest document se înscriu observaţiile, constatările, rapoartele cenzorului cu referire strictă la legalitatea actelor şi faptelor din asociaţie. Acest registru este foarte important pentru comitet şi preşedinte, fiind practic elementul de control al administratorului.

- Regulamentul de organizare şi funcţionare. Opţional, în asociaţiile cu mulţi proprietari şi o activitate mai complexă, prin acest regulament se pot stabili comisii de specialitate, cu drepturi şi obligaţii, pe specific de activitate: tehnic, contabil, juridic ş.a.

Toate aceste documente se păstrează la sediul asociaţiei, în mod protejat. La cerere, către preşedinte, oricare membru al asociaţiei are dreptul să le consulte. Proprietarii nemulţumiţi de activitatea administratorului, preşedintelui sau cenzorului, în primul rând trebuie să solicite acestora documentul care justifică fapta sau activitatea reclamată.

Documentul în cauză poate fi unul din cele mai sus-menţionate. Dacă nu există nici un document prin care să i se justifice proprietarului baza legală, atunci fapta reprezintă un abuz în serviciu.

În această săptămână va apărea Ordinul ministrului economiei şi finanţelor nr. 1.969/2007 care înlocuieşte O.M.F.P. nr. 2.329/2001 şi care stabileşte reglementări cu privire la contabilitatea în asociaţiile de proprietari.

Asociatia de proprietari, mai tare decat dreptul de proprietate

Aparut in editia din 8 August 2007 din Cotidianul

Proprietarii de apartamente nu pot efectua unele modificari fara
acordul asociatiei de proprietari.

Legislatia prevede amenzi drastice, de pana la 3.000 de lei, pentru
proprietarii care nu tin cont de obligatia legala de a avea acordul
asociatiei de proprietari pentru diverse actiuni. Exista si sanctiuni
mai blande: schimbarea de catre proprietar a destinatiei locuintei
fara autorizatiile si aprobarile legale ii va aduce o amenda de „doar“
200-1.000 de lei.

Obligatiile proprietarilor sunt stabilite clar prin legislatia in vigoare.
Astfel, conform Legii nr. 230/6.07.2007, „proprietarul poate aduce
imbunatatiri sau modificari proprietatii sale individuale,
cu respectarea prevederilor legale referitoare la autorizarea de catre
autoritatea publica locala a modificarilor constructive, fara a pune in
pericol integritatea structurala a cladirii sau a altor proprietati individuale.
Proprietarul nu poate schimba aspectul sau destinatia proprietatii
comune fara a obtine mai intii acceptul din partea asociatiei de
proprietari“, se arata in acest act normativ.

Pe de alta parte, proprietarii care isi instraineaza apartamentele
sau spatiile cu alta destinatie decit aceea de locuinta sunt obligati
ca la intocmirea formelor de instrainare sa faca dovada achitarii
la zi a cotelor de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari.

De altfel, inca din 2003 se spunea intr-un alt act normativ,
HG nr. 400/2003, ca „asociatia de proprietari are, potrivit legii,
un privilegiu imobiliar cu rang prioritar asupra apartamentelor
si a altor spatii, proprietate a membrilor sai, precum si un privilegiu
asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru sumele
datorate cu titlu de contributie la cheltuielile comune ale cladirii
cu mai multe apartamente si/sau spatii cu alta destinatie decit
cea de locuinta, in cazul in care creanta reprezinta o restanta
de cel putin trei luni“.

Transformarea locuintei vechi intr-un apartament modern, sic se
poarte realiza doar dupa ce proprietarul convinge vecinii. „Schimbarea
destinatiei locuintelor, precum si a spatiilor cu alta intrebuintare decat
aceea de locuinta fata de scopul initial, conform proiectului initial al
cladirii cu locuinte, se poate face numai cu avizul comitetului executiv
si cu acceptul proprietarilor direct afectati cu care se invecineaza,
pe plan orizontal si vertical, spatiul supus schimbarii“, spune
Mihai Mereuta, presedintele Ligii Asociatiilor de Proprietari Habitat.
Acelasi regim se aplica si modificarilor constructive sau utilizarii in alte
scopuri a unor parti sau elemente de constructie ale cladirii, cum ar fi
ancorarea de reclame pe pereti, suspendarea de stilpi, pereti ori scari
interioare.

marți, 27 noiembrie 2007

CONDOMINIUM - MICROCOMUNITATE RESPONSABILA & CONFORT SPORIT

Un condominium se descrie ca o forma de posesiune in comun de proprietati imobiliare. Este un termen legal folosit in SUA si Canada pentru acel tip de proprietate imobiliara, in care portiuni din aceasta proprietate se afla in proprietate comuna dimensionata in cote-parti indivize apartinand proprietarilor, iar celelalte portiuni se afla in proprietatea individuala a fiecarui proprietar. In Australia, termenul legal folosit pentru acest tip de proprietate este "strata title".
Deseori, aceasta consta din unirea a mai multor unitati (de ex. apartamente), unde unitatea este in proprietate individuala, iar partile comune, cum ar fi de exemplu caile de acces, structura si instalatiile pe verticala ale cladirii precum si facilitatile de recreere sunt in proprietate comuna si sunt stapinite in comun de toti proprietarii unitatilor individuale.
Asocierea proprietarilor consta in faptul ca partile comune vor fi administrate de profesionisti. Acest concept este folosit in Uniunea Europeana si in alte tari sub diferite nume cum ar fi "unit title" sau "commonhold". Organizarea se regaseste sub denumirea "owner's association" sau in traducere ASOCIATIE DE PROPRIETARI.
ASOCIATIA DE PROPRIETARI este definita ca persoana juridica cu autoritatea legala de a actiona, prin reprezentanti alesi si/sau numiti, in numele tuturor co-proprietarilor condominiumului.

fapr

luni, 26 noiembrie 2007

Sa convieţuim in linişte

Dreptul la linişte nu este altceva decât o parte a unui sistem de reguli.

Cum sunt constrânşi oamenii sa respecte liniştea?

Mă gândesc ca e vorba de educaţie in primul rând.

Subcultura a prins rădăcini foarte solide in aceasta tara, normal nici blocul in care locuim nefiind ferit de fenomenul manelelor.
Acest fenomen era destul de redus ca amploare, la fel si "ieşirile muzicale" ale celor care din păcate locuiesc la bloc. Oricum intre timp au crescut, manelele s-au diversificat, sculele muzicale au din ce in ce mai multa putere...

Ce facem cu aceia care lucrează in ture de noapte si au dreptul la odihna???

Cf. legii 61/1991, "29). tulburarea liniştii locatarilor intre orele 22,00-8,00, prin producerea de zgomote, larma sau prin folosirea oricărui aparat, obiect ori instrument muzical la intensitate mare in localurile sau in sediile persoanelor juridice situate in imobile cu destinaţia de locuinţe sau in imediata vecinătate a acestora" constituie contravenţie.

Cablaria de pe blocuri nu aduce venit asociaţiilor de proprietari

Conform art.11 si 12 din O.G. nr.85/2001 referitoare la organizarea si funcţionarea asociaţiilor de proprietari, firmele care distribuie si vând, prin cablu, programe tv si Internet si utilizează, in acest sens, spatiile aflate in proprietatea comuna a locatarilor au obligaţia sa încheie un contract de închiriere a spatiilor comune cu asociaţia de proprietari, pe baza hotărârii Adunării Generale a acestora.
Totuşi, firmele si-au montat cablurile pe terasa blocurilor si pe casa scării, fara sa-i consulte pe locatari, fara sa încheie contract ori sa achite vreo suma asociaţiilor de proprietari.
Insa, asociatiile trebuie sa stie ca plata unei chirii pentru utilizarea spatiului aflat in proprietatea sa este un drept prevazut de lege si chiar daca firma prestatoare de servicii are aprobare de la primarie, aceasta vizeaza doar utilizarea domeniului public, nu si utilizarea domeniului privat apartinand asociaţiei de proprietari.
Acestea s-au plâns de degradarea blocurilor ca urmare a faptului ca firmele, ca sa monteze cablurile, au spart peretii provocand, astfel, daune locatarilor.


Mansardarea blocurilor


In Medgidia zilelor noastre, blocurile gri te întâmpina la tot pasul. Vopseaua de pe pereţi s-a coşcovit, tencuiala a căzut, holurile scărilor sunt murdare, iar instalaţiile tehnico-sanitare, deteriorate. Mai mult decât atât, in unele blocuri sunt infiltraţii de la terasa, iar locatarii de la ultimele etaje trăiesc un adevărat coşmar. In perioadele ploioase, apa practic se scurge pe pereţi, iar, câteva zile mai târziu, mucegaiul începe sa mustească. Dincolo de problemele de sănătate care ii ameninţa, oamenii se tem de incendii. Apa risca sa pătrundă in reţeaua de alimentare cu energie electrica si focul poate izbucni in orice clipa. Repararea terasei si renovarea faţadelor costa mult pentru cei care locuiesc la bloc. Mansardarea teraselor blocurilor poate rezolva aceste probleme fara efort financiar din partea locatarilor. Efortul insa este cel de a depăşi mentalitati învechite atât din partea proprietarilor, cat si din partea primăriilor.

sâmbătă, 24 noiembrie 2007

LEGEA nr. 230 din 6 iulie 2007

LEGEA nr. 230 din 6 iulie 2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari, aduna toate prevederile legale care au existat in acest domeniu (Legea 114/1996, a locuinţei şi O.G. 85/2001), acestă lege abrogă: art. 35 alin. 3, art. 35^1, art. 36, art. 64, art. 69 şi anexa nr. 2 din Legea locuinţei nr. 114/1996, republicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 393 din 31 decembrie 1997, cu modificările şi completările ulterioare, Ordonanta Guvernului nr. 85/2001 privind organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 554 din 1 septembrie 2001, aprobată cu modificări prin Legea nr. 234/2002, precum şi orice alte dispoziţii contrare.
Prevederile acestei legi aduc insa si modifcari semnificate in ceea ce priveşte acest domeniu, cum ar fi:
- precizarea clară a obligaţiei proprietarilor şi asociaţiei de proprietari de a lua măsuri pentru consolidarea, modernizarea clădirii, pentru reabilitarea termica şi eficienta energetica,
- Comitetul executiv al asociatiei de proprietari are o competenţă sporită, deoarece unele atribuţii care erau în competenţa exclusivă a adunării generale au fost tribuite acestuia, cum ar fi: angajarea unui cenzor din afară asociaţiei de proprietari, persoana fizica ori juridică de specialitate, pe baza de contract sau convenţie de prestări de servicii; prin mandat de la adunarea generală comitetul executiv reprezentat de preşedintele asociaţiei de proprietari angajează şi eliberează din funcţie persoana care ocupa funcţia de administrator sau a altor angajaţi ori prestatori, în scopul administrării şi bunei funcţionari a clădirii; stabileşte sistemul propriu de penalizări ale asociaţiei de proprietari pentru restantele afişate pe lista de plata ce privesc cheltuielile asociaţiei de proprietari, conform prevederilor legale; adopta decizii asupra cuantumului salariilor, al indemnizaţiilor şi al eventualelor premieri care se acorda personalului încadrat cu contract individual de munca, precum şi asupra valorii şi a modalităţilor de contractare, în cazul în care administrarea clădirii este asigurata de persoane juridice, în limita bugetului de venituri şi cheltuieli adoptat de adunarea generală a proprietarilor; comitetul executiv decide şi asupra acordării unor drepturi băneşti membrilor asociaţiei de proprietari care desfăşoară activităţi lucrative folositoare acesteia, în limita bugetului de venituri şi cheltuieli adoptat de adunarea generală a proprietarilor.
- Preşedintele asociaţiei de proprietari sau membrii comitetului executiv pot fi remuneraţi pe baza unui contract de mandat, conform hotărârii adunării generale a proprietarilor, la data adoptării bugetului anual de venituri şi cheltuieli(acestă posibilitate nu era precizată clar până acum)
- Cenzorul sau membrii comisiei de cenzori trebuie sa aibă cel puţin studii medii şi pot depune, dacă adunarea generală a asociaţiei de proprietari hotărăşte astfel, într-un cont bancar al asociaţiei de proprietari, o garanţie suficienta şi îndestulătoare, pe baza unui contract de garanţie încheiat în acest sens. Cuantumul garanţiei nu poate fi mai mic decât media anuala a totalului cheltuielilor lunare ale asociaţiei. (până acum nu exista posibilitatea dată adunării generale să hotărească dacă dorşte să perceapă granţie materială pentru cenzori şi pentru cenzori se cereau studii de specilitate şi nu numai studii medii)
- Persoanele fizice pot fi angajate prin încheierea unui contract individual de munca, conform celor stabilite prin negociere directa, până acum legislaţia prevedea posibilitatea angajării şi pe bază de convenţie civilă de prestări servicii (cea mai agretă formă de angajare utilizată de către asociaţiile de proprietari deoarece presupunea cheltuieli mai mici din partea angajatorului, adică doar impozit pe salariu)
- s-a modificat modalitatea de convocarea adunării generale , şi anume: convocare se face prin afişare la loc vizibil sau pe baza de tabel nominal convocator (până acum se făcea pe baza ambelor documente, lucru greau de realizat în cazul în care multe apartamente sunt date în chirie deci proprietarii pot fi foarte greu găsiţi pentru a semna toţi tabelul convocator);
proprieatrii trebuie anunţaţi cu 7 zile înainte de data stabilită a adunării general şi nu cu cel puţin 10zile - s-a simplificat modalitaea de a se lua hotărâri în situaţii excepţionale, deaorece acestea pot fi luate prin acordul scris al majorităţii proprietarilor unei scări sau unui bloc, membri ai asociaţiei de proprietari, pentru probleme care îi vizează direct, pe baza de tabel nominal.
- s- modificat termenul în care proprietarii pot ataca în justiţie o hotărâre a adunării general de la 60 de zile la 45 zile de la adoptarea acesteia
- A apărut obligaţia furnizorilor serviciilor de utilităţi publice, de a acţiona impotriva proprietarilor restantieri.
-Schimbarea destinaţiei locuinţelor, precum şi a spaţiilor cu alta destinaţie decât aceea de locuinta fata de destinată iniţială, conform proiectului iniţial al clădirii cu locuinţe, se poate face numai cu avizul comitetului executiv şi cu acceptul proprietarilor direct afectaţi cu care se invecineaza, pe plan orizontal şi vertical, spaţiul supus schimbării şi nu cu acordul adunării genrale şi cu acceptul proprietarilor direct afectaţi, cum era prevăzut până acum
- prevederile legale care erau valabile până în momentul în faţă precizau că, adunarea generală avea posibilitatea să hotăreacă asupra modalităţii de utilizarea a sumelor rezultate din aplicarea penalitatilor de întârziere, în acest moment prin Legea 230/2007 se precizează doar 3 posibilităţi de utilizare: pentru plata penalizărilor impuse asociaţiei de proprietari de către terţi şi pentru cheltuieli cu reparaţiile asupra proprietăţii comune sau alte cheltuieli de natura administrativă.
- noile prevederi legale presupun o procedură mai laborioasă a modalităţii de atestare a persoanelor fizice în calitatea de administrator de immobile. Aceste sunt atestate de către primar, la propunerea compartimentelor specializate din cadrul autorităţii administraţiei publice locale, în baza unei hotărâri a consiliului local. Până în momentul de faţă aceste persoen erau atestate de către o comisie de specialitatea a consiliului local fără a fi necesară adoptarea unei hotărâri în acest sens.
- la capitolul contravenţii a apărut o nouă prevedere (chiar dacă acest lucru era prevăzut de HCL 213/2003 în cazul preşedintelui, a membrilor comitetului executiv, şi cenzori) şi anume faptul că neîndeplinirea atribuţiilor de către preşedinte, membrii comitetului executiv, cenzori, administrator de imobil constituie contravenţie care se sancţionează cu o amendă de la 500-2500 lei RON.
Este important să se precizeze faptul că Legea nr. 230/2007, intră în vigoare doar din 23.08.2007 şi până în data de 23.10.2007 va fi adoptată o Hotărârea Guvernului României privind normele de aplicare a legii, norme care pot abroga prevederile H:G. nr. 400/2003.