marți, 18 decembrie 2007

Toţi locatarii blocului plătesc ţevile sparte

În cazul unei inundaţii, daunele celor afectaţi pot fi suportate de asociaţie Toţi care stau la bloc s-au lovit, mai devreme sau mai târziu, de clasica problemă - "inundaţia". Vecinul de deasupra, de la care a curs apa, poate că a fost conştient de catastrofă, sau poate că habar n-a avut, în condiţiile în care instalaţia era în interiorul pereţilor, pe verticală. Cine se face, totuşi, vinovat, şi cine trebuie să plătească reparaţiile vă spune preşedintele Federaţiei Asociaţiilor de Proprietari din România (FAPR), Radu Opaina.

"Prima persoană care constată orice fel de problemă în bloc trebuie să anunţe administraţia. În cazul inundării sau deteriorării unui apartament, administratorul va chema un instalator care să identifice cauza. Dacă s-a spart o ţeavă de pe proprietatea comună (pe verticală), obligaţia de a o repara, inclusiv de a remedia stricăciunile din locuinţa afectată, îi revin asociaţiei. Toţi plătesc pentru unul. Dacă defecţiunea e în apartamentul unui proprietar (instalaţie pe orizontală), obligaţia de a repara îi revine acestuia. Inclusiv de a plăti lucrările de reparaţie în apartamentul afectat", explică Radu Opaina.

Nu de puţine ori, cei care trebuie să ia măsuri se sustrag de la obligaţii. Ei trebuie să ştie că cine încalcă legea asociaţiilor de proprietari riscă amenzi usturătoare. În primul rând, dacă administratorul nu identifică problema, vă puteţi adresa preşedintelui de bloc. Dacă şi aici vă izbiţi de un refuz, trebuie să reclamaţi la Serviciul de Relaţii cu Asociaţiile de Proprietari din cadrul primăriei de care aparţineţi. Inspectorii acestui serviciu vor face un proces verbal de constatare şi pot aplica sancţiuni.

"Potrivit Legii 230/2007 amenda pentru neîndeplinirea atribuţiilor de către preşedinte, membrii comitetului executiv, administrator de imobil este cuprinsă între 500 şi 3.000 de lei. Cu aceeaşi sumă este amendat şi proprietarul, dacă nu repară sau înlocuieşte instalaţiile aflate în proprietatea sa individuală, dacă acestea aduc prejudicii celorlalţi proprietari. Pe lângă solicitarea de a repara stricăciunile, proprietarul locuinţei afectate poate cere, în instanţă, şi daune morale", completează preşedintele FAPR.

Fiecare bloc poate avea propriul regulament de ordine interioară

Dacă în ceea ce priveşte inundarea apartamentelor vecine, legea este foarte strictă, reguli la fel de stricte de convieţuire pot fi stabilite de fiecare asociaţie de proprietari în parte. În cadrul Adunării Generale de Proprietari se stabileşte un regulament de ordine interioară, cu sancţiunile de rigoare în cazul nerespectării lui. "Aici se pot trage la răspundere cei certaţi cu ordinea şi curăţenia, cei care aruncă gunoaie în balcoanele vecinilor sau cei care fac grătare în scara blocului", susţine Opaina.

www.click.ro



Etape de urmat pentru obţinerea dreptului de mansardare a unei terase de bloc (IV)

Mansardarea este considerată în ultimul timp una dintre cele mai eficiente metode de a rezolva problema reconsolidării acoperişului, mai ales la blocurile vechi.

Pentru un locatar de la ultimul nivel, dar, de fapt, pentru toţi proprietarii unui bloc ce ar putea fi mansardat este foarte importantă cunoaşterea exactă a beneficiilor de care ar avea parte, dar şi a etapelor legislative ce trebuie urmate de firma constructoare şi asociaţia de proprietari pentru ca mansardarea să se efectueze conform normelor legale, pentru a nu exista pe parcurs surprize neplăcute.

Cunoaşterea tuturor paşilor legali în procedura de mansardare se impune mai ales pentru ca proprietarul să poată şti exact cărei firme să încredinţeze reabilitarea planşeului şi pentru a nu se lăsa păcălit, lucru care ar duce şi la încălcarea drepturilor sale.

Terasa (acoperişul) este un spaţiu aflat în proprietatea comună a locatarilor din clădirea respectivă. De aceea, închirierea sau concesionarea acesteia în vederea utilizării ei de către persoane juridice sau fizice se face numai printr-un contract de închiriere sau folosinţă. Acest contract trebuie să fie semnat de preşedintele asociaţiei de proprietari, după ce a avut loc adunarea generală a proprietarilor.

Important! Chiar dacă pentru încheierea contractului şi-ar da acordul majoritatea proprietarilor, dacă unul dintre cei de la ultimul etaj refuză, utilizarea terasei de către firma sau persoana care a solicitat acest lucru este imposibilă.

Proprietarii trebuie să ştie că la încheierea contractului pot negocia beneficiile de care pot dispune pe proprietatea comună. Printre aceste beneficii se pot număra: văruitul pe casa scării, efectuarea unei curăţenii generale în spaţiul comun, înlocuirea uşilor şi ferestrelor de la intrarea în bloc, precum şi alte lucrări de întreţinere sau renovare. Precizăm că aceste lucrări se pot efectua numai în spaţiul care reprezintă proprietatea comună!

Mai mult decât atât, dată fiind greutatea cu care se desfăşoară programul de reabilitare termică a blocurilor, locatarii unui imobil trebuind să acopere o treime de cheltuieli, există firme constructoare de mansarde dispuse să investească şi în acest proces. Atenţie! În cazul în care în timpul lucrărilor de mansardare este afectată o proprietate individuală (în special, în cazul proprietarilor de la ultimul etaj), constructorul va efectua reparaţiile necesare şi va acoperi daunele.

Firma care execută mansardarea devine proprietar al locuinţelor realizate, pe care le poate închiria sau vinde.

Material oferit de "Mansarda Lux"

www.evenimentul.ro

luni, 17 decembrie 2007

Reglementarile contabile pentru persoanele juridice fara scop patrimonial

In Monitorul Oficial nr. 846/10 decembrie 2007, a fost publicat Ordinul ministrului economiei si finantelor nr. 1969/2007 privind aprobarea reglementarilor contabile pentru persoanele juridice fara scop patrimonial.

Astfel, reglementarile contabile aprobate sunt obligatorii pentru asociatii, fundatii sau alte organizatii de acest fel, partide politice, patronate, organizatii sindicale, culte religioase, precum si pentru alte persoane juridice infiintate in baza unor legi speciale, in scopul desfasurarii de activitati fara scop patrimonial.

Trebuie insa mentionat ca entitatile mai sus mentionate vor aplica reglementarile contabile daca au obligatia, potrivit legii, sa conduca contabilitatea in partida dubla si sa intocmeasca situatii financiare anuale.

Se mai arata ca situatiile financiare anuale ale persoanelor juridice fara scop patrimonial de utilitate publica sunt supuse auditului financiar, care se efectueaza de catre auditori financiari, persoane fizice sau juridice autorizate, cu respectarea reglementarilor contabile aplicabile persoanelor juridice fara scop patrimonial.


Stire preluata de pe site-ul STIRI.JURIDICE


Acoperişuri penale

Aproape jumătate din acoperişurile reparate nu aveau autorizaţie de construire

Din totalul de 19.025 de acoperişuri din Constanţa care au suferit intervenţii în timp, doar la 38% au fost executate pe baza unei autorizaţii de construire emisă de autoritatea locală, aşa cum ne-a spus Radu Damian, purtătorul de cuvânt al Inspectoratului de Stat în Construcţii.

Inspectoratul de Stat în Construcţii a efectuat în a doua jumătate a anului un control tematic la nivel naţional. Acţiunea a vizat toate blocurile de locuinţe cu patru sau mai multe etaje, al căror acoperiş a fost modificat şi nu mai corespunde proiectului iniţial, aşa cum ne-a spus Radu Damian, purtătorul de cuvânt al inspectoratului. Controlul tematic a fost iniţiat ca urmare a fenomenelor atmosferice deosebite, cum ar fi vijeliile, care au smuls unele acoperişuri de pe blocuri şi, în cădere, au produs accidente grave. „S-a urmărit calitatea execuţiei lucrărilor de modificare a formei acoperişurilor în raport cu normele de rezistenţă şi stabilitate, dar şi legalitatea înfiinţării acoperişurilor”, a precizat Radu Damian.
În urma controlului s-a constatat că doar jumătate din lucrările autorizate s-a executat cu respectarea autorizaţiei, iar dintre acestea doar pentru 52% s-a efectuat recepţia la terminarea lucrărilor.
Principalele măsuri dispuse către asociaţiile de proprietari/ locatari au vizat intrarea în legalitate în cazul lucrărilor executate fără autorizaţie de construire, expertizarea lucrărilor care nu respectă cerinţele de rezistenţă şi siguranţă în exploatare şi solicitarea elaborării de către proiectant a soluţiilor necesare pentru remedierea deficienţelor. În cazul în care nu s-a anunţat finalizarea lucrărilor, este necesară demararea procedurii de recepţie şi completarea cărţii tehnice a construcţiilor cu intervenţiile realizate.
Valoarea amenzilor contravenţionale aplicate a fost de 169.100 lei, în condiţiile în care controlul a avut, în primul rând, un caracter preventiv.

Legislaţia trebuie schimbată
În urma analizei realizate, Inspectoratul de Stat în Construcţii consideră ca fiind necesară iniţierea unui cadru legislativ şi normativ în baza căruia intervenţiile de modificare a structurilor de acoperire ale construcţiilor colective de locuinţe tip bloc să fie incluse ca parte componentă a activităţii de reabilitare şi modernizare termică. Astfel, se poate beneficia de asistenţă tehnică şi financiară din partea organelor administraţiei publice centrale şi locale. „De asemenea, realizarea unor parteneriate între asociaţiile de proprietari precum Agenţia Naţională pentru Locuinţe sau Compania Naţională de Investiţii ar reprezenta o soluţie viabilă şi o garanţie a calităţii acestor construcţii“, a precizat Radu Damian.

www.cugetliber.ro

Beneficiile pe care le poate oferi o firmă ce se ocupă de mansardare (III)

Mansardarea, un fenomen ce capătă amploare tot mai mult pe piaţa construcţiilor, poate reprezenta, în mare măsură, un sprijin pentru locatarii blocurilor în care se impune o reabilitare a planşeului şi unde infiltraţiile au devenit o problemă care îi afectează, în primul rând, pe cei de la ultimul nivel.

Prin construirea de mansarde pe bloc, în afară de faptul că şi firma constructoare poate apoi să folosească apartamentele la mansardă pe care le realizează (prin comercializare, de exemplu), locatarii pot trage multe foloase în urma acestui procedeu. Nu vor fi privilegiaţi doar acei de la ultimul nivel, care îşi rezolvă astfel definitiv problema infiltraţiilor şi care, totodată, beneficiază de o izolare termică mult mai bună. În urma acordului stabilit între locatari şi firma constructoare de mansarde, aceştia pot beneficia de amenajări în spaţiul comun: curăţenie, văruire, înlocuirea tâmplăriei în spaţiul comun, reabilitarea şi înlocuirea instalaţiilor de apă.

În afară de asta, este bine ca asociaţiile de locatari să ştie că existe firme care nu se ocupă numai de executarea mansardării. Este bine de subliniat un fapt esenţial: o firmă constructoare de mansarde poate investi şi în reabilitarea termică, acoperind acel sfert de cheltuieli care reprezintă contribuţia locatarilor în realizarea acestui procedeu.

Atenţie, însă, cu cine intraţi în legătură, cu cine încheiaţi contractele, cui îi acordaţi încrederea. Asociaţiile de proprietari, înainte de a începe colaborarea în vederea mansardării cu investitori sau diferite firme, ar trebui să se intereseze despre acestea la Serviciul Asociaţii de Proprietari din cadrul Primăriei. Acest serviciu are informaţiile necesare pentru a delimita ofertele serioase de cele ce au mai puţină credibilitate.

Un alt avantaj, deloc de neglijat, pentru membrii asociaţiilor de proprietari ce acceptă mansardarea este acela că, prin creşterea numărului de proprietari de pe scară, cota de participare la cheltuielile comune ale asociaţiei se împarte la mai mulţi.

Material oferit de "Mansarda Lux"

duminică, 16 decembrie 2007

Etape legislative în mansardarea unui bloc (II)

Cum am mai precizat şi într-o serie de materiale anterioare, mansardarea este considerată o metodă extrem de eficientă şi rentabilă de reconsolidare a acoperişului. Ea este indicată atât la blocurile mai vechi, cât şi cele de construcţie mai recentă, oferindu-se totodată şi posibilitatea creării unor noi spaţii de locuit.

Etape legislative în mansardarea unui bloc (II)

Important este, însă, atât pentru locatarii unui bloc ce urmează a fi mansardat, cât şi pentru firma care va efectua aceste lucrări să se cunoască foarte bine importanţa existenţei tuturor documentelor necesare şi paşii legali ce trebuie urmaţi şi respectaţi.

Odată parcursă etapa obţinerii tuturor semnăturilor proprietarilor şi acordurilor necesare, se trece la elaborarea documentaţiei, în scopul obţinerii autorizaţiei de construire. Documentaţia respectivă se întocmeşte după cerinţele Certificatului de Urbanism şi cuprinde documente şi studii care să ateste cu rigurozitate gradul de rezistenţă a fundaţiei, comportarea în timp a construcţiei mai vechi, eventualele remedii ce ar trebui să le suporte blocul pentru a susţine noua amenajare.

Un studiu foarte important este "Expertiza tehnică", care se elaborează numai de către un specialist atestat şi care impune, în vederea obţinerii avizului, unele soluţii tehnice care să rezolve armonios îmbinarea construcţiei vechi cu cea nouă. De regulă, în cazul blocurilor ridicate după 1977 (cunoscutul an în care a avut loc cel mai devastator cutremur de la noi) nu sunt probleme de rezistenţă, mai ales că prin decopertarea integrală a straturilor hidro şi termoizolante de pe terasa blocului se uşurează semnificativ greutatea acesteia.

Expertiza tehnică va indica, totodată, materialul din care trebuie construită structura mansardei. Structura poate fi realizată din metal, cărămidă, lemn, beton armat sau combinaţii din aceste materiale.

În timpul construcţiei se efectuează periodic verificări de către persoane avizate în domeniu, atestate de Inspectoratul de Stat în Construcţii. Se întocmeşte o Carte Tehnică a construcţiei, unde vor fi ataşate procesele-verbale de control. Apartamentele din mansardă, ce vor rezulta la finalul lucrării, nu pot fi date în exploatare până nu vor fi respectate toate etapele cerute de autorizaţie şi de normele în vigoare.

Important! Atenţie cu cine intraţi în legătură, cu cine încheiaţi contractele, cui îi acordaţi încrederea. Asociaţiile de proprietari, înainte de a începe colaborarea în vederea mansardării cu investitori sau firme, ar trebui să se intereseze despre acestea la Serviciul Asociaţii de Proprietari din cadrul Primăriei. Acest serviciu are informaţiile necesare pentru a delimita ofertele serioase de cele ce au mai puţină credibilitate.

Un alt avantaj, deloc de neglijat, pentru membrii asociaţiilor de proprietari ce acceptă mansardarea este acela că, prin creşterea numărului de proprietari de pe scară, cota de participare la cheltuielile comune ale asociaţiei se împarte la mai mulţi.

Material oferit de "Mansarda Lux"

vineri, 14 decembrie 2007

Noua lege a reablitării termice introduce reguli mai ferme pentru asociaţiile de proprietari

Executivul a aprobat miercuri Legea pentru modificarea şi completarea Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr.174/2002 privind instituirea măsurilor speciale pentru reabilitarea termică a unor clădiri de locuit multietajate, aprobată cu modificări şi completări prin Legea nr. 211/2003.

Noile prevederi pentru reablitarea termică a clădirilor multietajate, aprobate miercuri de Executiv, impun asociaţiilor de proprietari, care au beneficiat de fonduri de la buget pentru expertiza şi auditul energetic, să continue lucrările de reabiltare termică, a declarat ministrul Dezvoltării.

"Prin acest proiect dorim să impunem asociaţiilor de proprietari care au beneficiat de fonduri de la buget pentru expertiza şi auditul energetic al clădirilor, să continue lucrările de reabiltare termică. În caz contrar, vor fi obligate să restituie la buget sumele de care au beneficiat. Am iniţiat această măsură pentru că au fost unele cazuri în ţară când asociaţiile nu au mai dorit să continue programul, iar scopul programului este reabilitarea termică a clădirilor şi nu doar auditarea şi expertizarea", a declarat ministrul Dezvoltării, Lucrărilor Publice şi Locuinţelor, Laszlo Borbely.

Prin prezentul proiect de Lege se aduc unele îmbunătăţiri în ceea ce priveşte sursele de finanţare a programului. Astfel, finanţarea auditului energetic al clădirilor, al proiectării şi al execuţiei lucrărilor de reabilitare termică se poate face, în afara bugetului de stat, şi din alte surse legal constituite. Acest lucru conduce la diminuarea efortului financiar de la bugetul de stat, implicit la creşterea numărului de blocuri de locuinţe pentru care se pot aloca fonduri de la bugetul de stat pentru realizarea lucrărilor de reabilitare termică, susţin reprezentanţii MDLPL.

De asemenea, legea introduce reguli mai ferme pentru asociaţiile de proprietari care decid să intre în acest program. Astfel, neîncheierea contractelor de execuţie pentru lucrările de reabilitare termică în termen de trei ani de la aprobarea proiectelor de execuţie, din vina exclusivă a asociaţiilor de proprietari, conduce la acţionarea în justiţie a acestora, într-un termen de 90 de zile de la notificare, pentru recuperarea sumelor datorate, inclusiv a majorărilor de întârziere rezultate pentru neplata la termen a obligaţiilor bugetare.


www.moneyline.ro

Etape legislative în mansardarea unui bloc

Mansardarea este considerată o metodă extrem de eficientă şi rentabilă de reconsolidare a acoperişului. Ea este indicată atât la blocurile mai vechi, cât şi cele de construcţie mai recentă, oferindu-se totodată şi posibilitatea creării unor noi spaţii de locuit.

Important este însă, atât pentru locatarii unui bloc ce urmează a fi mansardat, cât şi pentru firma care va efectua aceste lucrări să se cunoască bine importanţa existenţei tuturor documentelor necesare şi paşilor legali ce trebuie urmaţi şi respectaţi.

Atenţie! La blocurile construite în urmă cu 25-30 de ani, unele chiar şi mai noi, ar trebui să se efectueze lucrări de renovare, cu scopul de a li se prelungi durata de exploatare.

Este bine de precizat că administratorii care nu cunosc efectele pozitive ale mansardării iau foarte greu decizii în privinţa acordului de acoperire a blocurilor. Chiar dacă unii locatari îşi exprimă dorinţa de a colabora cu investitorul, lovindu-se de oponenţa altor alţi vecini renunţă la idee. Singura şansă rămâne la locatarii de la ultimul nivel, care au un cuvânt greu de spus, ei fiind direct interesaţi pentru că beneficiază de eliminarea infiltraţiilor.

Important! Piesele de bază necesare în documentaţia legală sunt reprezentate de "Acordul tuturor proprietarilor" din bloc şi "Expertiza tehnică".

O etapă importantă este aceea a obţinerii tuturor semnăturilor proprietarilor şi acordurilor necesare. Este bine de ştiut că este foarte important ca toţi locatarii de la ultimul nivel al blocului trebuie de acord cu mansardarea, iar acest aviz favorabil se vede prin semnătura lor. Acordul reprezintă documentul juridic ce atestă faptul că folosinţa terasei se dă investitorului, pentru unele facilităţi convenite între părţi.

Important! În cazul în care toţi locatarii unui bloc au aprobat, dar există refuzul vreunuia din locatarii de la ultimul nivel, mansardarea nu se mai poate efectua. Mai exact, fără aprobarea tuturor locatarilor de la ultimul nivel mansardarea ar fi ilegală!

Expertiza tehnică indică în ce condiţii se poate mansarda imobilul. Prima condiţie, în opinia expertului, şi cea mai importantă, este decopertarea integrală a straturilor termo şi hidroizolante de pe terasă. Acest lucru este obligatoriu pentru uşurarea greutăţii ce apasă asupra planşeului, astfel pregătindu-se acceptarea noii construcţii de către fundaţia construcţiei vechi.

După ce s-a depăşit etapa semnăturilor şi a expertizei, se trece la elaborarea documentaţiei, în scopul obţinerii autorizaţiei de construire. Documentaţia respectivă se întocmeşte după cerinţele Certificatului de Urbanism şi cuprinde documente şi studii care să ateste cu rigurozitate gradul de rezistenţă al fundaţiei, comportarea în timp a construcţiei mai vechi, eventualele remedii ce ar trebui să le suporte blocul pentru a susţine noua construcţie.

Important! Locatarii blocurilor cu potenţial de mansardare trebuie să ştie că, odată ce există o autorizaţie de construire eliberată de Primărie şi este respectată în timpul construcţiei propriu zise, atât de către constructor, cât şi de beneficiar, siguranţa clădirii lor nu este periclitată, iar aspectul estetic al blocului, dar şi al zonei în care se află acesta se îmbunătăţeşte.

Cartea tehnică a construcţiei conţine o documentaţie voluminoasă cu tot ceea ce e necesar obţinerii autorizaţiei de construire, avizele, procesele verbale de control. Apartamentele din mansardă, ce vor rezulta la finalul lucrării, nu pot fi date în exploatare până nu vor fi respectate toate etapele cerute de autorizaţie şi de normele în vigoare.

www.evenimentul.ro

joi, 13 decembrie 2007

Mansardarea, soluţie eficientă pentru eliminarea infiltraţiilor pluviale din planşeul unui bloc

Degradarea planşeelor blocurilor dar şi a clădirilor în sine pe măsura trecerii timpului şi posibilităţile limitate de reabilitate a acestora cu banii proprietarilor au făcut ca acestea să devină în ultimul timp chestiuni acute şi care creează probleme mari, atât locatarilor cât şi administratorilor asociaţiilor de proprietari.

În ciuda problemelor pe care le implică un planşeu în pragul degradării, puţini proprietari de la ultimul nivel deţin resursele financiare necesare în reabilitarea acestuia şi, implicit, în eliminarea infiltraţiilor pluviale, costurile acestor tipuri de lucrări fiind destul de mari în condiţiile în care se vrea ceva de calitate.

Pentru cei dornici de a scăpa de infiltraţiile mai sus amintite şi de a locui fără griji la ultimul nivel şi într-un confort termic superior mansardarea se dovedeşte a fi o soluţie eficientă şi care rezolvă pentru totdeauna problema infiltraţiilor prin planşeu.

Mansardarea este un proces destul elaborat şi care necesită parcurgerea a numeroase etape tehnice, dar şi investiţii destul de costisitoare. Chiar dacă, în urma acordului comun cu proprietarii, firma ce va primi acceptul să construiască locuinţe la mansardă obţine beneficiul de utilizare a planşeului (mai exact, dreptul de a vinde locuinţele pe care le construieşte) locatarii trebuie să ştie care vor fi avantajele de care se pot bucura în urma mansardării. Este bine de menţionat că acestea sunt suficient de numeroase şi îi pot scuti pe locatarii unui bloc de numeroase cheltuieli costisitoare pe viitor.

Ca urmarea a mansardării, cei de la ultimul nivel devin din locatari dezavantajaţi proprietari privilegiaţi şi asta datorită izolării oferite de apartamentele la mansardă. Mai exact, confortul termic al acestora va fi mult sporit.

Oportunitatea mansardării trebuie văzută ca pe un demers atât pentru eliminarea infiltraţiilor prin planşee, dar şi pentru crearea a noi spaţii de locuit moderne. Este, poate, ultima soluţie în vederea rezolvării eficiente a eliminării infiltraţiilor apei prin planşee cu costuri care să nu afecteze bugetele proprietarilor. Soarta blocurilor în care locuim, păstrarea lor în bună stare de funcţionare stă în mâinile noastre şi conservarea acestui important patrimoniu se poate face şi prin mansardare.

www.evenimentul.ro

Medgidienii reabiliteaza peretii blocurilor pe banii lor

La inceputul acestui an, a fost lansat cu surle si trâmbite programul national de reabilitare termica a blocurilor. Ne apropiem de sfârsitul anului si nu s-a realizat nici macar expertiza termica a imobilelor. Locatarii si-au cam pierdut rabdarea si au trecut la dublarea peretilor fara sa mai astepte bani de la bugetul de stat si cel local.

Izolarea peretilor prin exterior, cu polistiren sau vata minerala, a devenit o practica frecventa in mediul urban. Majoritatea caselor construite in ultimii ani sunt izolate termic de la inceput. Proprietarii isi iau astfel masuri pentru reducerea consumului de gaze naturale si pentru un confort crescut in locuinta. Chiar si o parte din casele vechi au fost reabilitate termic. La blocuri, febra izolarii apartamentelor i-a cuprins mai intâi pe locatarii de la parter. Multi dintre acestea si-au dublat peretii apartamentelor, unii chiar cu propriile mâini, fiind priviti cu invidie de vecinii de la etaj, obligati sa apeleze la specialisti si sa plateasca mai scump munca la inaltime. Asa ca s-au consolat cu promisiunea guvernului si a primariei ca vor fi cuprinsi in programul national de reabilitare termica.

Lansare cu pompa si ritm de melc

Programul de reabilitare termica a fost lansat cu mare pompa, printr-o intâlnire intre reprezentantii primariei si cei ai asociatiilor de proprietari. Acestia din urma au primit misiunea de a-i informa pe locatari ca bugetul de stat si cel local subventioneaza 66 la suta din costul izolarii termice a blocurilor, lor revenindu-le de plata doar 33 la suta. Asociatiile au depus cereri pentru reabilitare, dar aceasta merge in ritm de melc.
Conform legislatiei, costurile ar trebui suportate de locatari, administratia locala si guvern, fiecare in proportie de o treime. Primaria Medgidia analizeaza insa acum posibilitatea de a da anumite subventii proprietarilor cu venituri mai mici. Legea permite acest lucru. Insa trebuie facute o serie de anchete sociale pentru a analiza situatia locatarilor.

Primul bloc izolat termic

Scumpirea continua a gazelor naturale i-a obligat pe locatari sa treaca la fapte, fara sa mai astepte reabilitarea cu bani de la buget. Printre pionieri, blocul 32, de pe strada Silozului. Mai bine de jumatate din acesta a fost reabilitat termic, costurile fiind suportate de locatari. Se poate reduce factura la gaze cu pâna la 40% daca punem polistiren pe peretii exteriori, ne-a declarat unul dintre proprietari. "Deja se simte o imbunatatire. Am oprit centrala. Daca asteptam sa ne prinda in program, cine stie câte ierni mai plateam facturi imense la gaze? Inca nu am facut calcul sa vedem cât costa de fiecare apartament izolarea.” Asociatia de proprietari nu a fost implicata in lucrare.

Furnizarea pe orizontala a cazut in uitare

Si schimbarea instalatiilor interioare de incalzire este o componenta a reabilitarii termice. In blocul 32 a fost realizata in acest an o lucrare demonstrativa de inlocuire a furnizarii verticale a agentului termic cu furnizarea pe orizontala. Au fost schimbate vechile conducte Reabilitarea termica este o mare urgenta. Trebuia facuta de la inceput. Când locuintele sunt izolate termic, si furnizorul isi dimensioneaza sursa in functie de necesar. Noi facem acum investitii, dar luam in calcul posibilitatea ca, prin reabilitare, consumul sa fie redus cu 40%”. Locatarii, chiar si cei din blocurile programate sa intre primele in reabilitare, si-au pierdut rabdarea. Daca nici expertiza nu s-a realizat intr-un an, cred ca se schimba guvernarea, pica programul si nu mai vedem blocurile izolate.

Renegocierea contractelor, doar cu motive întemeiate


Reprezentanţii biroului de avocatură Măgureanu şi Asociaţii răspund, prin intermediul ziarului Click, întrebărilor trimise de cititori.

E. Andrei: “În urmă cu 3 ani am încheiat un contract de închiriere a apartamentului subsemnatului, în favoarea unei persoane fizice, pentru o perioadă de 5 ani. În prezent însă, având în vedere evoluţia pieţei şi majorarea tuturor chiriilor, am încercat să renegociez şi eu chiria apartamentului al cărui proprietar sunt. Chiriaşul refuză însă orice negociere şi susţine că va trebui să mă mulţumesc şi în următorii doi ani cu aceeaşi chirie, deşi aceasta a devenit aproape infimă. Vă rog să mă ajutaţi să găsesc o soluţie legală acestei probleme”.

Avocat: Din scrisoarea dv. reiese că locatarul care deţine apartamentul în baza contractului de închiriere şi-a respectat obligaţiile contractuale pe parcursul celor 3 ani care au trecut de la momentul încheierii contractului. Prin urmare, nu puteţi cere rezilierea contractului şi evacuarea chiriaşului în temeiul art. 1020 şi 1021 Cod civil, invocând neexecutarea culpabilă a contractului de către locatar.

De asemenea, în principiu nu este posibilă nici majorarea chiriei de către dv. întrucât aceasta ar presupune o modificare unilaterală a contractului, ori convenţiile legal făcute au putere de lege între părţile contractante, cum în mod expres statuează art. 969 Cod civil.

Analizând cazul dv., se observă că este vorba de un contract sinalagma-tic, cu titlu oneros, intenţia ambelor părţi contractante fiind obţinerea unor avantaje materiale, a unor câştiguri în beneficiul propriu.

Intervenţia unor elemente noi, imprevizibile la data încheierii contractului, în speţă inflaţia, a determinat în prezent transformarea acestei convenţii într-una inechitabilă pentru dv., în calitate de locator. Cum nu se poate ignora producerea unei reale pagube prin neplata unei chirii corespunzătoare ratei inflaţiei, rezultă că nu era necesar a fi prevăzută expres în contract o clauză în acest sens.

Privită din această perspectivă, solicitarea dv. de plată a unei chirii majorate, actualizată cu indicele de inflaţie şi corespunzătoare tarifelor practicate în prezent apare pe deplin justificată, fiind de natură să restabilească echilibrul contractual.

Refuzul de a achita chiria majorată e nejustificat şi face dovada relei-credinţe cu care una din părţi, respectiv locatarul, înţelege să execute convenţia, contractele de închiriere fiind cu executare succesivă, astfel încât, în condiţiile liberalizării preţurilor, se impune adaptarea chiriilor la realitatea prezentă.

E adevărat că legiuitorul îl protejează pe chiriaş împotriva oricăror abuzuri din partea proprietarului şi, în mod normal, împotriva oricăror încercări de mo-dificare arbitrară a contractului de către locator cum ar fi rezilierea înainte de termen, creşterea nejustificată a chiriei etc. Aceste aspecte urmează a fi analizate însă de la caz la caz.

În consecinţă, în situaţia dv., refuzul constant şi, cel mai important, neîntemeiat al chiriaşului în discuţie de a renegocia chiria în raport cu devalorizarea leului poate constitui motiv pentru rezilierea contractului încheiat între părţi. În caz contrar, echivalenţa prestaţiilor, ce caracterizează în mod obişnuit contractele civile, e răsturnată, cauzând un prejudiciu locatorului.

Statul asigură reabilitarea termică a blocurilor

De cele mai multe ori, atunci când apar probleme, funcţionarii statului român se spală pe mâini, plasând răspunderea în curtea proprietarilor. Iată obligaţiile pe care le au instituţiile statului român, prin funcţionarii lor, faţă de proprietari şi faţă de blocurile de locuinţe, cerând, în acelaşi timp, ferm, aplicarea lor.

1. Predarea Cărţii tehnice a construcţiei, fără de care nu se pot face consolidări şi reabilitări eficiente şi legale din punct de vedere tehnic şi economic. Când statul şi-a vândut apartamentele, fără cartea tehnică, fără termene de garanţie, fără recepţia părţilor comune, şi-a asumat o răspundere majoră faţă de evenimentele care vor avea loc din punct de vedere tehnic, iar răspunderea înseamnă că trebuie să suporte, în mare măsură, juridic şi material consecinţele.

2. Întrucât statul a vândut populaţiei blocuri prost administrate şi într-o stare tehnică proastă, acum are obligaţia, necondiţionat, să sprijine, să ajute concret şi să îndrume cu competenţă profesională proprietarii în scopul înfiinţării, funcţionării şi administrării asociaţiilor de proprietari. În plus au obligaţia morală să susţină şi să sprijine iniţiativa privată şi de calitate în domeniu şi nu cum procedează de ani de zile prin obstrucţionarea şi prejudicierea celor care vor să facă ceva şi favorizarea celor care utilizează instrumente gen şpagă, mită, comisioane plătite tot din buzunarele proprietarilor pe căi ocolitoare.

3. Sprijin financiar serios şi condiţii concrete acordate proprietarilor pentru consolidarea şi reabilitarea termică a clădirilor şi nu doar pe hârtie sau de faţadă cum se procedează în prezent. Trebuie stopată de urgenţă direcţia pe care au apucat-o consolidarea şi reabilitarea, care deja fac obiectul unor afaceri murdare ale altor băieţi deştepţi cu implicaţii ministeriale şi ale unor aşa-zişi reprezentanţi ai societăţii civile care au şi primit bani de la guvern în acest scop pentru a face jocuri de culise.

4. Autorităţile publice locale au obligaţia de a elabora şi pune în practică programe serioase cu răspundere deplină faţă de interesul public cu privire la asigurarea căldurii şi apei calde în sistem centralizat la un preţ corect şi la o calitate maximă, fără politică de partid şi fără favorizarea grupurilor de interese oculte care fac lucrări doar pe hârtie şi la suprapreţ.

5. Control şi măsuri dure împotriva reprezentanţilor acelor instituţii, regii, firme care, cu bună ştiinţă profitând de bunătatea, indolenţa şi interesul mărunt al administratorilor şi preşedinţilor de bloc, prin contract şi factură, păcălesc şi prejudiciază proprietarii în calitatea lor de consumatori de servicii publice sau private. La unele servicii publice de stat şi private preţurile ar trebui să scadă semnificativ, pentru că ele nu reflectă o realitate economică de piaţă.

6. Aplicarea legii în ceea ce priveşte controlul şi amenzile pentru nerespectarea obligaţiilor fiscale şi a regulilor financiar-contabile, în scopul prevenirii fraudelor şi abuzurilor din partea unora dintre administratori şi preşedinţi care profită de slăbiciunile şi deficienţele sistemului tot din buzunarele proprietarilor. Când statul, prin aleşi şi numiţi, îşi va respecta obligaţiile, cu siguranţă atunci şi cetăţenii vor căpăta încredere şi se vor mobiliza pentru creşterea calităţii vieţii de la bloc.

www.click.ro

luni, 10 decembrie 2007

5.000 lei amenda pentru deteriorarea blocului

Radu Opaina ne prezintă sancţiunile ce pot fi aplicate atât asociaţiilor cât şi proprietarilor Noua lege a asociaţiilor de proprietari a făcut mai grea viaţa la bloc. Radu Opaina, preşedintele Federaţiei Asociaţiilor de Proprietari din România, ne spune ce amenzi riscă personalul asociaţiei şi locatarii când nu-şi fac treaba.

De la 23 august a intrat în vigoare noua lege a asociaţiilor de proprietari, Legea nr. 230/2007. De la această dată, cine nu aplică şi nu respectă legea, fie că este proprietar, administrator, preşedinte, membru în comitet, cenzor, funcţionar public din primărie sau angajat al unei regii riscă să fie amendat contravenţional pentru orice faptă împotriva legii care priveşte blocul de locuinţe şi interesele legitime ale proprietarilor.

Potrivit noii legi, constituie contravenţii următoarele fapte:

amendă de la 500 lei la 3.000 lei pentru neluarea de către proprietari, de către asociaţia de proprietari sau de către comitetul executiv al asociaţiei de proprietari a tuturor măsurilor necesare pentru repararea şi menţinerea în stare de siguranţă a clădirii şi a instalaţiilor comune aferente (terasă, ascensor, instalaţii subsol şi pe verticală etc.); amendă de la 500 lei la 3.000 lei pentru neîndeplinirea atribuţiilor de către preşedinte, membrii comitetului executiv, cenzor, administrator de imobil (abuzurile, neglijenţa în serviciu, nerespectarea legii etc.); amendă de la 500 lei la 3.000 lei pentru neexecutarea de către proprietar a lucrărilor de întreţinere, reparaţii sau înlocuire a elementelor de construcţii şi instalaţii aflate în proprietatea sa individuală, dacă acestea sunt de natură să aducă prejudicii celorlalţi proprietari (inundaţiile de la vecini); amendă de la 200 lei la 1.000 lei pentru schimbarea de către proprietar a destinaţiei locuinţei fără autorizaţiile şi aprobările legale (firmele din apartamente); amendă de la 2.500 lei la 5.000 lei pentru modificarea aspectului proprietăţii comune, precum şi a elementelor constructive ale clădirii fără aprobările şi autorizaţiile legale (antene pe bloc, cabluri pe casa scării, reclame pe faţadă etc.); amendă de la 2.500 lei la 5.000 lei pentru neaplicarea sau nerespectarea prevederilor prezentei legi de către funcţionarii publici şi personalul angajat al autorităţilor publice locale şi centrale, inclusiv personalul regiilor ori al societăţilor furnizoare de servicii publice de utilităţi, dacă fapta nu a fost comisă în astfel de împrejurări încât să constituie infracţiune (funcţionarii primăriilor care nu acţionează la cererea proprietarilor, nu emit adrese oficiale conform celor spuse şi angajaţii regiilor care nu aplică legea cu privire la contractul individual prin intermediul asociaţiei la cererea acesteia şi care nu acţionează împotriva restanţierilor).

Sancţiunile pentru contravenţiile prevăzute anterior se aplică persoanelor fizice găsite vinovate, iar cele prevăzute la litera funcţionarilor publici sau personalului angajat al autorităţilor publice, inclusiv personalului regiilor sau societăţilor furnizoare de servicii publice de utilităţi publice.

Constatarea contravenţiilor, făcută la sesizarea oricărei persoane interesate, precum şi aplicarea sancţiunilor corespunzătoare, se face de către persoanele împuternicite de Inspectoratul de Stat în Construcţii şi de Ministerul Internelor şi Reformei Administrative, de primari sau de persoane împuternicite ale acestora.

Nu vă inundaţi vecinii!

Din această vară, orice faptă a dv. care aduce atingere proprietăţii vecinilor de la bloc se sancţionează drastic. De aceea, vă recomandăm să aveţi mare grijă să nu inundaţi apartamentul vecinului care stă cu un etaj mai jos şi să fiţi precauţi când executaţi lucrări de modernizare în casă, fiindcă s-ar putea să fisuraţi pereţii locatarilor de pe scară. Amenzile sunt cuprinse între 500 şi 3.000 lei.

Terasa se repara pe banii asociatiei

Proprietarii de apartamente din blocurile vechi se lovesc, frecvent, de probleme pe care trebuie sa le rezolve asociatia de proprietari. De multe ori insa nu se face nimic, pentru ca vecinii nu vor sa plateasca reparatiile.

Apartamentele din blocurile vechi sint cele mai ieftine. De aceea, majoritatea persoanelor care vor sa treaca de la statutul de chirias la cel de proprietar isi fac calculele in functie de preturile acestora. Pe de alta parte, acestia trebuie sa fie constienti de faptul ca in timp, din cauza virstei constructiei, vor aparea probleme care nu presupun numai cheltuieli, ci si multa rabdare. Daca aceste probleme nu apar din vina proprietarului, atunci trebuie ca demersurile pentru remedierea acestora sa fie facute de catre asociatie. Numai ca, in unele cazuri, asociatia nu face nimic fie pentru ca nu doreste conducerea, fie pentru ca se opun proprietarii, care nu vor sa plateasca. Pentru aceasta este util sa se cunoasca legislatia in domeniu. Conform unui studiu privind conditiile de viata, realizat in prima jumatate a acestui an de catre Institutul National de Statistica, aproximativ 62,3% dintre familiile care locuiesc in mediul urban stau in blocurile din cartiere.

Marile probleme

Terasele reprezinta, in cele mai multe cazuri, marul discordiei in cadrul asociatiei. „In ceea ce priveste sesizarile pe care le-am primit, 90% sint legate de neefectuarea reparatiilor la terasa blocului, mai ales acum, ca a venit sezonul ploios. Mai sint reclamatii legate de faptul ca nu ajunge agentul termic la ultimul etaj, iar majoritatea au o expertiza a furnizorului de serviciu in care se spune ca este o problema a instalatiilor interne si ca ar trebui inlocuite conductele, iar asociatia nu ia masuri. Sint dispute si in ceea ce priveste fatadele, mai ales placile de la balcoane. Este o mare dilema cine trebuie sa le inlocuiasca. Fatada este parte comuna si ar trebui sa o faca asociatia. Sint si reclamatii cu subsoluri inundate sau refulari si nu se iau masuri. O problema foarte mare este cu spatiile comerciale la parterul blocurilor, care stau nefolosite, pentru ca proprietarii le-au tinut cu suprafetele vitrate fara geamuri. In unele blocuri au inghetat conductele, iar cei de la etajul intii stau in frig, chiar daca si-au izolat pardoseala. Asociatia nu are ce sa faca aici“, spune Mihai Mereuta, presedintele Ligii Asociatiilor de Proprietari-Habitat.

Treaba asociatiei

Primul lucru care trebuie sa se aiba in vedere este ca proprietarii nu pot sa faca pe cont propriu reparatii la partile comune. „Tot ce tine de partile comune trebuie rezolvat prin intermediul asociatiei. Ne referim la terase, la fatade, la casa scarii, casa liftului, conductele. Sint foarte clar enumerate in legislatia in vigoare. Nu este bine sa faci singur aceste operatiuni pentru ca nu poti sa incluzi in contabilitate bani cheltuiti in nume propriu. Nu poti sa decontezi chitantele si facturile“, spune Mihai Mereuta. Pe de alta parte, accesul la partile comune nu se face fara acordul asociatiei.

Operatiunea „terasa“

In cazul terasei, situatia este destul de clara, cel putin din punct de vedere legal. „Problemele legate de repararea terasei blocului sau orice alta problema care tine de cota parte indiviza se discuta in cadrul Adunarilor Generale si se voteaza de fiecare proprietar in parte, astfel incit 50% plus 1 din voturi sa fie in favoarea acelei hotariri. In cazul in care proprietarii se adreseaza in scris presedintelui asociatiei de proprietari, acesta din urma are obligatia de a raspunde in maximum zece zile“, spun specialistii Serviciului de control asociatii de proprietari din cadrul Primariei Sectorului 1. In cazul in care asociatia nu intreprinde nimic pentru remedierea acestei defectiuni, desi pata de pe tavan creste, proprietarul se poate adresa serviciului pentru asociatiile de proprietari din cadrul primariei localitatii in care domiciliaza. „Trebuie sa sesizeze serviciul specializat, iar noi somam asociatia sa ia masurile prevazute de lege“, spune Mihaela Alexandru, sef Serviciu pentru relatia cu asociatiile de proprietari din cadrul Primariei Sectorului 3. Daca nici asa nu se rezolva situatia, atunci se poate adresa Inspectiei de Stat in Constructii. Reprezentantii asociatiilor de proprietari trebuie sa stie ca pot fi amendati daca nu iau masurile impuse de lege. „Sint amenzi de citeva milioane de lei vechi pentru conducerea sau personalul asociatiei cu responsabilitati, care se dau de catre autoritatile locale, pina la sanctiuni de zeci de milioane de lei vechi care se dau asociatiei de catre organele abilitate“, spune Mihai Mereuta. Trebuie spus ca amenzile primite de catre personalul sau conducerea asociatiei vor fi platite de acestia si nu vor putea fi trecute pe listele de intretinere. In cazul amenzilor pentru asociatie, acestea se platesc de catre toti proprietarii. In cazul in care asociatia de proprietari decide sa se faca reparatia, dar unii proprietari nu accepta sa dea banii, atunci suma le va fi inclusa in intretinere, iar daca nu vor plati, vor fi socotiti restantieri.

Repararea terasei costa, potrivit specialistilor, in jur de 4.000 de euro.

Agentul termic

In cazul in care proprietarul vede ca nu are caldura la calorifer, trebuie sa se adreseze in scris presedintelui asociatiei. Teoretic, ar trebui sa urmeze o masura de bun-simt. „Prima miscare ce ar trebui facuta de administratie este sa i se scada suprafata utila neincalzita, pina se string bani pentru remediere“, spune Mihai Mereuta. Se face o constatare de catre specialistii regiei de termoficare si daca problema este la instalatia comuna, asociatia trebuie sa ia masuri. Daca este iarna si s-a inceput alimentarea cu caldura, atunci instalatia trebuie golita. „Golirea instalatiei va fi platita de catre asociatie. Si inlocuirea instalatiei se plateste tot de catre asociatie, pentru ca reprezinta parte comuna. In schimb, daca este caloriferul infundat, e treaba proprietarului“, mai spune acesta. Daca asociatia nu vrea sa ia nici o masura, atunci proprietarul cere o constatare la RADET, iar ulterior se merge tot la serviciul de profil din primarie.

Dilema de fatada

Fatadele reprezinta o problema, deoarece multi proprietari considera ca pentru acestea sint responsabili ei. Insa si refacerea acestora, chiar a panourilor de la balcoane, este sarcina asociatiei.

Procedura este aceeasi, doar ca de aceasta data problema este mai grava, deoarece neglijenta poate duce la inchisoare. Este de ajuns ca o bucata din fatada sa se desprinda si sa omoare pe cineva. „Administratorul inspecteaza blocul si observa unde tencuiala sta sa se desprinda. Face un proces-verbal si e responsabilitatea presedintelui si a comitetului sa ia masuri“, spune Mihai Mereuta.

  • Legi clare

Conform HG nr. 400/2003 si HG nr. 1386/2003, proprietarii au obligatia de a contribui la repararea sau, dupa caz, la consolidarea si la mentinerea in stare de siguranta a proprietatii comune indivize din cadrul condominiului si sa permita accesul persoanelor autorizate si insotite de administratorul cladirii pentru efectuarea reparatiilor la instalatiile comune. Administratorul poarta raspunderea fata de functionalitatea si integritatea elementelor proprietatii comune. Cheltuielile pentru lucrari de intretinere, servicii, de reparatii si, dupa caz, de consolidare la partile de constructii si instalatii aflate in proprietatea comuna indiviza (subsolul; conductele de distributie si coloanele instalatiilor de apa, canalizare, termoficare, energie electrica; podul; casa scarii; spalatoria; uscatoria; terasa etc.) se repartizeaza proportional cu cota-parte de proprietate indiviza a fiecarui proprietar. Trebuie adaugat faptul ca, daca in ciuda amenzilor primite, asociatia nu isi indeplineste obligatiile, se va ajunge in instanta.

duminică, 9 decembrie 2007

Reabilitarea termica a blocurilor poate reduce factura la incalzire cu pana la 40%

  • Dimensiunea optima a stratului de polistiren cu care ar trebui protejat blocul - 8 cm /li> Din 2009, nicio locuinta nu mai poate fi vanduta fara certificat energetic

Daca intentionati sa va placati blocul cu un strat de polistiren de doi centimetri, in speranta ca veti avea mai multa caldura in apartamente, nu veti face decat sa aruncati banii pe fereastra. Cel putin asa stau lucrurile in Bucuresti, unde cea mai buna solutie de izolare termica a fatadei trebui sa ia in calcul o grosime de opt centrimetri de polistiren, ne-a declarat Adriana Iftime, directorul general al Patronatului Societatilor din Constructii (PSC). Cinci centimetri n-ar fi o tragedie, daca soarele incalzeste exteriorul blocului, iar partea de nord a imobilului nu este descoperita. "Situatia este dramatica in Capitala, unde toate locuintele construite inainte de anul 2000 ar trebui reabilitate termic. Dupa acel an, normativele din constructii au fost modificate, iar locuintele de acum au alt confort termic", explica directorul PSC. Izolarea termica a locuintei nu este un moft romanesc, ci o consecinta a politicii energetice europene, care pune pret pe conservarea energiei. "Blocurile noastre sunt mari "risipitoare" de energie, ca de altfel toate locuintele din tarile Europei de Est. O modalitate de conservare a energiei este reabilitarea termica", explica Iftime. Si vor trebui sa o faca si Romania si Bulgaria, tari cu mari probleme la acest capitol. "Nici Ungaria nu sta foarte bine. Acolo, reabilitarea termica a blocurilor este in curs, spre deosebire de Germania, care a realizat multe in acesta privinta, pentru ca a beneficiat de finantari consistente", adauga directorul PSC. Investitia pare mare la prima vedere pentru buzunarul romanului, dar face toti banii, mai ales iarna, cand factura la incalzire se reduce in medie cu 40%. O izolare ca la carte nu poate fi recomandata decat de catre o firma specializata in audit energetic. "Chiar daca se plateste consultanta respectiva, specialistii recomanda metoda potrivita, in functie de pozitionarea apartamentului si a blocului. Se tine cont si de materialul din care este construit blocul, dar si de vechimea instalatiilor de incalzire", spune specialista. In medie, reabilitarea termica a unui apartament cu doua camere costa o mie de euro, aceasta fiind treimea platita de catre proprietar. Mai raman doua treimi, care sunt impartite in mod egal intre bugetul primariei si cel de stat, in cadrul programului national de reabilitare termica a cladirilor multietajate. Amortizarea investitiei se face in cinci-sase ani, iar sumele cheltuite difera in functie de solutia tehnica aleasa. Desigur, este mult mai convenabil daca apartamentul este situat intr-un bloc cu zece etaje comparativ cu unul cu patru etaje, pentru ca suprafetele comune se impart la un numar mai mare de proprietari. Cea mai ieftina solutie de reabilitare este cea care asigura placarea cu polistiren a peretilor exteriori si inlocuirea tamplariei de lemn cu una din PVC. O alta solutie prevede in plus si refacerea terasei blocului, dar creste pretul. "Ideal ar fi sa se placheze si tavanul subsolului, locuintele de la parter fiind de regula mai racoroase, ca si cele de la ultimul etaj", recomanda Adriana Iftime. Solutia completa si corecta include schimbarea instalatiilor de incalzire, a caloriferelor vechi, a tevilor obturate, ca si inlocuirea centralei termice de bloc. Auditul energetic poate recomanda o metoda combinata, dar alegerea este dictata de bugetul proprietarului. Dupa terminarea lucrarilor de reabilitare termica, apartamentul sau blocul primeste un certificat energetic. Din 2009, nicio locuinta nu va putea fi vanduta fara acest document. "In medie, reabilitarea termica a unui apartament cu doua camere costa o mie de euro, aceasta fiind treimea platita de catre proprietar. Mai raman doua treimi, care sunt impartite in mod egal intre bugetul primariei si cel de stat, in cadrul programului national de reabilitare termica a cladirilor multietajate" Adriana Iftime, directorul general al Patronatului Societatilor din Constructii

simona.simionescu@gandul.info

miercuri, 5 decembrie 2007

Salariul de administrator, stabilit de proprietari

Adunarea Generală a proprietarilor este instanţa supremă într-o asociaţie. Aceasta rezolvă problemele ce privesc atât clădirea, cât şi finanţele blocului. Radu Opaina ne spune că, o dată cu introducerea Legii 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari, atribuţiile Adunării Generale au fost limitate.

În noul context legislativ, Adunarea Generală a proprietarilor are următoarele sarcini:

- Adoptă sau amendează hotărâri, reguli şi regulamente

- Hotărăşte necesitatea constituirii fondului de rulment şi a altor fonduri (de salarii, indemnizaţii etc.) precum şi valoarea maximă pentru aceste fonduri

- Adoptă şi amendează bugetul de venituri şi cheltuieli (B.V.C.), inclusiv rectificări

- Deleagă către Comitetul Executiv competenţele sale cu privire la stabilirea regulilor pentru scutiri şi introduceri la plată, persoanele aflate în vizită, contorizarea individuală, sistemul de penalizări, închirierea spaţiilor comune, animalele de casă, garanţii materiale

- Hotărăşte, cu majoritatea voturilor celor prezenţi, nivelul anual al fondului de reparaţii obligatoriu prin lege

- Mandatează Comitetul Executiv, reprezentat de Preşedintele Asociaţiei de Proprietari pentru angajarea, contractarea precum şi eliberarea din funcţie, demiterea sau rezilierea contractului pentru persoana fizică sau juridică care asigură activitatea de administrare a imobilului sau a altor angajaţi sau prestatori, în scopul administrării clădirii şi a bunei funcţionări a asociaţiei

- Hotărăşte care dintre aleşi (preşedinte, membri comitet executiv, membri comisia de cenzori) pot fi indemnizaţi şi limita maximă a indemnizaţiei

- Alege şi revocă din funcţie, dintre membrii asociaţiei, Comitetul Executiv al asociaţiei, Preşedintele şi cenzorul/cenzorii

- Hotărăşte credite bancare şi contracte de asigurări a proprietăţii comune

- Exercită alte atribuţii care i-au fost conferite prin lege, statut, acordul de asociere sau prin votul proprietarilor asociaţi

- Hotărăşte, prin regulamentele adoptate, taxe şi sancţiuni cu privire la nerespectarea sau încălcarea de către proprietari/chiriaşi a regulilor şi regulamentelor de ordin interior adoptate în scopul şi obiectul de activitate al asociaţiei de proprietari. Adunarea Generală se întruneşte obligatoriu cel puţin o dată pe an, în primul trimestru, sau în mod extraordinar în situaţii deosebite în orice moment, la convocarea preşedintelui, comitetului executiv sau de către 20% din numărul proprietarilor membri ai asociaţiei.

Fondul de reparaţii e obligatoriu

de Radu Opaina

Fiecare ban care intră în asociaţie de la dumneavostră trebuie înregistrat de cei care conduc destinele blocului în care locuiţi. Specialistul nostru, Radu Opaina, spune că este de datoria fiecărui proprietar să ia seama cum se cheltuiesc banii asociaţiei. Fiindcă fondul de reparaţii este obligatoriu la bloc, fiţi cu ochii în patru la cum se folosesc banii dumneavoastră pentru reparaţii şi lucrări necesare asupra părţilor comune.

Pentru bunul mers al lucrurilor într-o asociaţie de proprietari, conform noilor prevederi legislative, administratorul care ţine contabilitatea în partidă simplă are obligaţia să utilizeze următoarele documente financiar-contabile:

1. Registrul de casă. Se utilizează pentru înregistrarea tuturor operaţiunilor de încasări şi plăţi în numerar pe care le face administratorul. Astfel, nu se pot “pierde pe drum” sume din asociaţie.

2. Registrul jurnal. Serveşte la înregistrarea operativă a tuturor operaţiunilor desfăşurate, pe baza documentelor justificative.

3. Registrul inventar. Foloseşte la înregistrarea tuturor elementelor de activ şi de pasiv, grupate în funcţie de natura lor, inventariate potrivit normelor legale.

4. Registrul pentru evidenţa fondului de reparaţii. Serveşte ca document pentru evidenţa fondului de reparaţii al asociaţiei de proprietari constituit din contribuţiile proprietarilor, conform cotelor-părţi indivize pentru lucrări necesare şi programate asupra instalaţiilor comune, terasei, faţadei, subsolului etc. Conform legii, fondul de reparaţii este obligatoriu.

5. Registrul pentru evidenţa fondului de rulment. Serveşte ca document pentru evidenţa fondului de rulment al asociaţiei de proprietari constituit din contribuţiile proprietarilor, conform criteriilor şi condiţiilor stabilite de adunarea generală a proprietarilor membri ai asociaţiei de proprietari. Fondul de rulment nu este obligatoriu, pentru că în general el este folosit în cu totul alte scopuri decât cele pentru care a fost constituit (susţinerea restanţierilor, utilizarea ca depozit bancar, însuşirea acestuia de administrator etc.). O asociaţie de proprietari administrată profesional poate funcţiona foarte bine şi fără fond de rulment.

6. Registrul pentru evidenţa fondului de penalizări. Se întocmeşte pentru evidenţa fondului de penalizări al asociaţiei de proprietari constituit din penalizările aplicate proprietarilor restanţieri, conform sistemului propriu al asociaţiei de proprietari. Sumele din acest fond se utilizează pentru plata penalizărilor de la furnizori, iar restul pentru lucrări şi cheltuieli administrative.

7. Registrul pentru evidenţa sumelor speciale. Serveşte ca document pentru evidenţa sumelor speciale ale asociaţiei de proprietari constituite din sumele rezultate din activităţi economice (închirieri spaţii comune, amplasare de reclame publicitare pe faţadă, montaj antene pe terasă, utilizarea spaţiilor comune de unii furnizori de servicii tv, Internet etc.).

8. Lista de plată. Serveşte pentru determinarea cheltuielilor comune din fiecare lună şi repartizarea lor pe proprietarii din asociaţie, în vederea încasării şi reîntregirii fondurilor asociaţiei de proprietari.

9. Chitanţe personalizate. Acestea cuprind în mod obligatoriu denumirea asociaţiei, adresa şi codul de înregistrare fiscală, o serie şi un număr care identifică chitanţa în mod unic, data emiterii chitanţei. Circulă prin societate informaţii false cum că nu trebuie chitanţă personalizată, însă cine dezinformează nu dă şi documente în acest sens, iar administratorii, lucrând pe vorbe, riscă amenzi mari.

10. Situaţia de activ şi pasiv. Reprezintă, în orice moment, oglinda activităţilor din asociaţie.
Arhivarea documentelor financiar-contabile se face timp de 10 ani, cu excepţia statelor de plată a salariilor, care se arhivează timp de 50 de ani. Nerespectarea acestor condiţii atrage amenzi usturătoare atât pentru administrator, cât şi pentru conducerea asociaţiei de proprietari, amenzi pe care le pot aplica funcţionarii primăriilor.

marți, 4 decembrie 2007

Preşedintele supraveghează administratorul blocului

Pentru ca proprietarii să fie siguri că banii lor sunt bine gestionaţi şi conform cu legea, în mod obligatoriu şi preventiv trebuie făcute verificări şi controale, chiar în mod inopinat. Radu Opaina vă prezintă câteva elemente pe care proprietarii trebuie să le urmărească, cu privire la controlul administratorului.

1. Sarcina principală cu privire la verificarea şi controlul administratorului o are în primul rând preşedintele asociaţiei de proprietari. Acesta trebuie să se sigure, în primul rând, că cenzorii aleşi îşi fac treaba pentru care sunt mandataţi de proprietari. Dacă nu există în bloc persoane calificate pentru activitatea de cenzor, comitetul executiv, prin preşedinte, pe baza mandatului dat de adunarea generală a proprietarilor, are obligaţia să contracteze o persoană din exterior.

2. Se recomandă contractarea unei persoane juridice de specialitate care are ca obiect de activitate numai asociaţiile de proprietari, ca o garanţie pentru calitatea activităţii de cenzorat şi liniştea proprietarilor. Altfel, pentru bani, oricine care este contabil la o firmă se poate lăuda că se pricepe la asociaţii, dar în fapt doar se face că verifică.

3. Toate documentele care se afişează la avizier, în principal lista de plată, trebuie semnate de cenzor cu precizarea în clar a numelui persoanei sau denumirii în cazul persoanelor juridice. Proprietarii pot verifica astfel dacă persoana, fizică sau juridică în special, care este cenzor este şi de calitate, nu doar cu semnătura "ca primarul".

4. Preţul corect pentru activitatea unui cenzor la parametrii de calitate maximă este de aproximativ 2,5 lei/apartament/lună în valoare brută. Sumele mai mari sau foarte mici dau naştere la suspiciuni cu privire la activitatea desfăşurată de cenzor.

Verificarea se face la trei luni

132322_2foto.jpg 1. Dacă nu se găseşte un cenzor conform condiţiilor conducerii asociaţiei de proprietari, atunci, până la găsirea unei persoane, obligatoriu trebuie făcută o verificare a întregii gestiuni cel puţin o dată la 3 luni. Verificarea se face de persoane specializate conform celor menţionate anterior.

2. Proprietarul care sesizează o neregulă are dreptul şi obligaţia să contacteze cenzorul şi preşedintele, semnalând neregula sau suspiciunea. Cenzorul are obligaţia să dea curs sesizării proprietarului şi un răspuns conform legii, iar dacă se verifică sesizarea pro-prietarului să ceară preşedintelui luarea de măsuri imediate împotriva administratorului, inclusiv prin sancţiuni.

Puteţi apela şi la funcţionarii primăriei

În ultimă instanţă, dacă pe plan local, în cadrul asociaţiei, nu se pot rezolva asemenea probleme, proprietarii, cel puţin 3, pot apela la funcţionarii primăriei locale de la serviciul pentru asociaţiile de proprietari care au obligaţia să intervină, să verifice, să controleze şi să amendeze persoanele care nu respectă legea.

Informaţii complete despre activitatea de verificare şi control este bine să le luaţi în primul rând numai de la organizaţiile de reprezentare a intereselor asociaţiilor de proprietari pe plan local sau naţional, recunoscute şi de calitate.

Ocuparea spaţiilor comune, doar cu acordul locatarilor

Radu Opaina ne învaţă regulile pentru închirierea spaţiilor comune

În multe blocuri unii dintre proprietari şi-au extins spaţiul de locuit fără să respecte legea, ocupând cu forţa uscătorii, holuri, subsoluri, ghene etc. De asemenea, firme de tv prin cablu ori internet sau de reclame folosesc în scopuri comerciale terasa, pereţii şi casa scării în mod abuziv fără să aibă acte în regulă. Astăzi vă prezentăm condiţiile pe care le impune legea, care trebuie respectate şi aplicate în primul rând de preşedinte, comitetul executiv şi administratorul asociaţiei de proprietari.

1. Conform Legii nr. 230/2007 numai în baza acordului majorităţii proprietarilor se pot închiria spaţiile comune de către persoane fizice sau juridice, membre sau nemembre ale asociaţiei de proprietari.

2. Obligatoriu, trebuie acordul proprietarilor direct afectaţi din vecinătatea spaţiului supus închirierii.

3. Dacă unul dintre proprietarii afectaţi, din vecinătate nu e de acord, atunci nu se poate închiria spaţiul respectiv. Persoanele care nu ţin seama de opţiunea proprietarului/proprietarilor se fac direct răspunzătoare de măsurile întreprinse şi vor suporta toate consecinţele: daune, prejudicii, despăgubiri.

4. După ce s-au obţinut toate aprobările, între asociaţia de proprietari, prin preşedinte, şi persoana solicitantă se încheie un contract de închiriere, de folosinţă sau de concesiune, după caz.

Acest contract se negociază direct cu comitetul executiv, care trebuie să ţină seama de preţul zonei, de importanţa activităţii care se va desfăşura, de interesele legitime ale asociaţiei de proprietari.

5. Dacă este cazul, în situaţia unor modificări constructive, se solicită de către asociaţia de proprietari autorizaţie de construcţie de la primăria locală sau de sector. Diligenţele le va face persoana direct interesată pe bază de proiect etc.

Persoana sau firma care ocupă un spaţiu fără să aibă acordurile precizate mai sus, precum şi un contract cu asociaţia de proprietari, se face vinovată de ocuparea şi folosirea abuzivă a unui bun imobil care nu îi aparţine în totalitatea sa.

Asociaţia de proprietari, prin reprezentanţii săi legali, are obligaţia să someze/notifice respectiva persoană cu privire la intrarea în legalitate sau, dacă aceasta refuză, eliberarea de urgenţă a spaţiului ocupat abuziv.

Prin închirierea spaţiilor comune se înţelege: închirierea/folosirea spaţiului aferent uscătoriei/spălătoriei, montarea antenelor de comunicaţii pe terasă, montarea sistemului de televiziune prin cablu sau de internet pe scara comună, reclame pe faţade, folosirea spaţiilor de la intrarea în imobil şi/sau a holurilor comune, construirea de boxe în subsol, folosirea spaţiilor de la ghenele de gunoi în interesul unora dintre proprietari etc.

Pentru veniturile obţinute din închirierea spaţiilor comune, asociaţia de proprietari este scutită de plata impozitului pe venit dacă foloseşte aceste venituri pentru proprietatea comună.

Locatarii decid chiria pentru spaţiile comune

de Radu Opaina

Hotărârile asociaţiei de proprietari privind gestionarea avutului comun pot aduce mari prejudicii locatarilor de la bloc. Radu Opaina spune că banii obţinuţi din închirierea terasei sau a altor părţi comune trebuie declaraţi şi cheltuiţi în folosul proprietarilor.

Majoritatea reprezentanţilor asociaţiilor de proprietari ori nu ştiu, ori neglijează cu bună ştiinţă obligaţiile către stat punând în pericol buzunarele şi destinul proprietarilor din blocuri. Pentru ca proprietarii să se protejeze împotriva acestor aspecte, vă prezentăm obligaţiile de bază ale asociaţiilor de proprietari faţă de statul român, care trebuie respectate de administratorii şi preşedinţii de bloc:

- declararea veniturilor din activităţi economice la administraţia financiară de sector/localitate anexând, în copie, procesul-verbal al adunării generale în care s-a stabilit bugetul de venituri şi cheltuieli cu alocarea sumei provenită din aceste activităţi în cadrul cheltuielilor de reparaţii, modernizare, îmbunătăţire confort spaţii comune pentru lucrări, stabilite în scopul scutirii de la plata impozitului pe profit.

- întocmirea şi ţinerea la zi a Cărţii de imobil. Se previn astfel acţiunile necontrolate ale persoanelor străine din bloc sau se pot depista urgent cauzele şi vinovaţii pentru furturi, spargeri, scandaluri etc.

- completarea Cărţii tehnice a construcţiei. Faţă de acest aspect deocamdată statul român, prin instituţiile administraţiei publice locale, are cele mai multe obligaţii pentru că încă nu a predat Cărţile tehnice către asociaţiile de proprietari.

- declaraţiile fiscale obligatorii lunare (declaraţia 100, la sănătate, pensii, şomaj, ITM) şi anuale. Acestea se întocmesc în baza programelor informatice speciale emise de stat pentru impozitele şi contribuţiile plătite şi se depun la instituţiile cărora le-au fost plătite sumele.

- depunerea situaţiei de activ şi pasiv la primării. Acest document, dacă este întocmit corect şi legal, evidenţiază situaţia reală a asociaţiei din punct de vedere financiar. Federaţia vă ajută să întocmiţi acest document extrem de important pentru prezentul şi viitorul proprietarilor.

- impozitul şi contribuţiile obligatorii către bugetul local şi central de stat:
a. pentru contractul de muncă: impozitul pe venit, contribuţiile către fondul de sănătate (CASS), şomaj, pensii (CAS), comisionul la Camera de muncă.
b. pentru convenţiile civile: impozitul pe venit.
c. pentru contractul de mandat: impozitul pe venit, contribuţiile către fondul de sănătate.

- persoanele fizice care obţin venituri din activităţi pe bază de convenţie civilă la asociaţiile de proprietari şi care nu sunt asigurate la sănătate şi pensii au obligaţia să se asigure în nume personal. În această situaţie asociaţia de proprietari nu are nici un fel de obligaţie către stat cu excepţia reţinerii şi plăţii impozitului pe venit.

Nerespectarea acestor obligaţii atrage amenzi usturătoare din buzunarul proprietarilor care, dacă consideră că vinovaţi sunt aleşii sau numiţii lor (preşedinte, administrator), le pot imputa acestora pagubele create, dar după ce ele au fost achitate. Se pregătesc, începând cu 1 ianuarie 2008, controale şi măsuri dure împotriva celor care nu-şi respectă obligaţiile, în special cele fiscale, a spus Radu Opaina.

www.click.ro