marți, 29 ianuarie 2008
Reabilitarea termica a blocurilor din Medgidia, in derulare
Tema intalnirii a constituit-o informarea privind noile reglementari in ceea ce priveste organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari, dar si cu privire la conditiile legale in care asociatiile de proprietari pot efectua modificari ale constructiilor. Potrivit reprezentantilor Primariei Medgidia, asociatiile care deja au efectuat lucrari de modificare la acoperisuri vor fi nevoite sa intre in legalitate. Reprezentantii asociatiilor trebuie sa completeze formularele pentru obtinerea certificatelor de urbanism si a autorizatiei de construire. La intalnire au participat administratori si presedinti de la aproximativ 80 de blocuri din Medgidia. Acestia au fost informati si cu privire la proiectul de reabilitare termica prin care asociatiile de proprietari pot obtine fonduri pentru reabilitarea si renovarea blocurilor. In Medgidia 15 blocuri de locuinte au intrat deja in programul de reabilitare termica finantat de Guvern si inca zece au depus documentatia de avizare pentru a intra in program. Cu aceasta ocazie, reprezentantii asociatiilor de proprietari au putut adresa direct intrebari si sugestii conducerii primariei despre diverse probleme de interes edilitar si cetatenesc.
Manuela MOLDOVEANU
luni, 28 ianuarie 2008
Cablistii, chiriasi la asociatia de locatari
Intrebare: Firmele de cablu tv si Internet au obligatia sa incheie un contract cu asociatia sau, daca au aprobare de la primarie, nu mai este cazul? Asociatia este obligata sa permita accesul acestor firme pe terasa blocului?
Raspuns:
- Firmele care distribuie si vand prin cablu programe tv si Internet utilizand spatiile aflate in proprietatea comuna a asociatiei de proprietari (conform art. 11 si 12 din O.G. nr. 85/2001) au obligatia sa incheie un contract de inchiriere a spatiilor comune cu asociatia de proprietari, in conditiile tehnice si financiare stabilite de asociatie conform hotararii Adunarii Generale a proprietarilor, prin negociere.
- Asociatia nu are nici o obligatie cu privire la accesul firmei pe terasa si pe casa scarii pentru montarea si exploatarea cablurilor
O parte din banii pe care ii platiti la cablu se poate intoarce la asociatia din care faceti parte decat dupa incheierea contractului.
- Firma poate avea aprobare de la primarie, dar numai pentru utilizarea domeniului public (stalpi, strada, eter etc.) nu si pentru utilizarea domeniului privat apartinand asociatiei de proprietari. Cine sustine ca aprobarea de la primarie este suficienta minte, pentru a-si atinge interesul financiar folosindu-se gratis de proprietatea dv.
- Firma nu poate obtine aprobare de la primarie pentru utilizarea domeniului public decat dupa ce prezinta acordul asociatiei de proprietari pe baza de contract. In practica, primariile, din incompetenta, nu cer firmelor contractul cu asociatia, lasand astfel loc abuzurilor, inselaciunilor si smecheriilor.
Sursa: Click!
Certificatul care face pretul casei
Certificatul energetic se elibereaza de catre administratia publica locala de unde proprietarul este arondat. Legea, care a fost elaborata pentru a ne alinia cerintelor Uniunii Europene, a intrat in vigoare pe 1 ianuarie 2007 si va fi aplicabila din 2009 dupa unii, din 2010 dupa altii. Primul pas pentru intocmirea certificatului energetic este completarea unei cereri-tip la Directia de Urbanism si Amenajarea Teritoriului din cadrul primariei de unde fiecare proprietar face parte. Cererea contine caracteristici ale constructiei, printre care suprafata totala a pardoselii spatiului incalzit, precum si tipul cladirii. Proprietarul va mai mentiona in aceasta si sursa principala de incalzire, tipul instalatiei de incalzire, precum si caracteristicile instalatiei de apa calda de consum. Daca nu va avea un astfel de certificat, proprietarul nu va putea vinde sau inchiria locuinta. Agentii imobiliari spun ca acesta va afecta si preturile locuintelor, deoarece vor fi preferate cele care au acest certificat. „Din 2009, trebuie sa aiba certificat energetic fiecare cladire care se construieste sau se tranzactioneaza“, spune Laszlo Borbely, ministru delegat pentru Lucrari Publice.
Nivelul urmator
Pentru pasul urmator, proprietarul trebuie sa gaseasca un auditor energetic care poate fi persoana juridica sau persoana independenta. Rolul auditorului energetic este de a face expertiza tehnica a cladirii si de a intocmi un un raport de expertiza energetica a cladirii. Expertiza tehnica presupune masurarea suprafetelor cladirii, controlul anvelopei cladirii, confruntarea facturilor la utilitati si multe altele. Raportul stampilat si semnat de catre auditor va fi depus la primarie, unde se va primi un numar de inregistrare. Pretul pentru eliberarea unui certificat energetic variaza, in functie de suprafata cladirii, intre unu si patru euro metrul patrat. „Daca suprafata este mai mica, pretul va fi mai mare, cu cit suprafata este mai mare, cu atit si pretul va fi mai redus“, a mai spus Dan Berbecaru. De asemenea, pretul va scadea daca suprafata este repetabila, cum este cazul apartamentelor de bloc sau al celor care detin mai multe proprietati. Eliberarea certificatului energetic se face numai catre proprietarul sau administratorul cladirii, adica un administrator va putea scoate certificat energetic pentru toata scara. Eliberarea actului fara de care cladirea nu va putea fi construita, vinduta sau inchiriata va dura 30 de zile. „Celor 30 de zile cit dureaza eliberarea certificatului de la primarie li se mai adauga inca doua sau trei saptamini, timp necesar auditorului pentru intocmirea raportului energetic“, a precizat Dan Berbecaru. Cotidianul
Preşedintele supraveghează administratorul blocului
1. Sarcina principală cu privire la verificarea şi controlul administratorului o are în primul rând preşedintele asociaţiei de proprietari. Acesta trebuie să se sigure, în primul rând, că cenzorii aleşi îşi fac treaba pentru care sunt mandataţi de proprietari. Dacă nu există în bloc persoane calificate pentru activitatea de cenzor, comitetul executiv, prin preşedinte, pe baza mandatului dat de adunarea generală a proprietarilor, are obligaţia să contracteze o persoană din exterior.
2. Se recomandă contractarea unei persoane juridice de specialitate care are ca obiect de activitate numai asociaţiile de proprietari, ca o garanţie pentru calitatea activităţii de cenzorat şi liniştea proprietarilor. Altfel, pentru bani, oricine care este contabil la o firmă se poate lăuda că se pricepe la asociaţii, dar în fapt doar se face că verifică.
3. Toate documentele care se afişează la avizier, în principal lista de plată, trebuie semnate de cenzor cu precizarea în clar a numelui persoanei sau denumirii în cazul persoanelor juridice. Proprietarii pot verifica astfel dacă persoana, fizică sau juridică în special, care este cenzor este şi de calitate, nu doar cu semnătura "ca primarul".
4. Preţul corect pentru activitatea unui cenzor la parametrii de calitate maximă este de aproximativ 2,5 lei/apartament/lună în valoare brută. Sumele mai mari sau foarte mici dau naştere la suspiciuni cu privire la activitatea desfăşurată de cenzor.
Verificarea se face la trei luni
1. Dacă nu se găseşte un cenzor conform condiţiilor conducerii asociaţiei de proprietari, atunci, până la găsirea unei persoane, obligatoriu trebuie făcută o verificare a întregii gestiuni cel puţin o dată la 3 luni. Verificarea se face de persoane specializate conform celor menţionate anterior.
2. Proprietarul care sesizează o neregulă are dreptul şi obligaţia să contacteze cenzorul şi preşedintele, semnalând neregula sau suspiciunea. Cenzorul are obligaţia să dea curs sesizării proprietarului şi un răspuns conform legii, iar dacă se verifică sesizarea pro-prietarului să ceară preşedintelui luarea de măsuri imediate împotriva administratorului, inclusiv prin sancţiuni.
Puteţi apela şi la funcţionarii primăriei
În ultimă instanţă, dacă pe plan local, în cadrul asociaţiei, nu se pot rezolva asemenea probleme, proprietarii, cel puţin 3, pot apela la funcţionarii primăriei locale de la serviciul pentru asociaţiile de proprietari care au obligaţia să intervină, să verifice, să controleze şi să amendeze persoanele care nu respectă legea.
vineri, 25 ianuarie 2008
Dictatura administratorilor de bloc
www.adevarul.ro
luni, 21 ianuarie 2008
Administratorul nu ia decizii singur
1. Administratorul îşi ia în mod abuziv şi rolul de preşedinte sau de membru al comitetului executiv, luând decizii nescrise de unul singur contrare legilor în vigoare, profitând de neglijenţa proprietarilor sau aleşilor acestora. Rezultă riscul amenzilor la adresa asociaţiei şi sume greşite în detrimentul unora şi în favoarea altora.
2. Netransformarea asociaţiei de locatari în asociaţie de proprietari. Cel “interesat” de menţinerea asociaţiei de locatari minte cu bună ştiinţă proprietarii că vor creşte costurile şi că nu e bine. Fals. Când vor apărea problemele, această persoană va dispărea cu tot cu banii dvs.
3. Neplata taxelor şi impozitelor obligatorii precum şi nedepunerea declaraţiilor fiscale obligatorii sau plata unor taxe şi impozite mai mari decât cele normale pentru că se dă curs unor informaţii greşite, emise verbal chiar de către funcţionari publici din cadrul primăriilor.
4. Aplicarea greşită a penalizărilor, până la dublarea valorii normale, încărcând astfel nota de plată a restanţierilor. Rezultă litigii, procese, neplata facturilor, ceea ce înseamnă bani cheltuiţi din buzunarul bunilor platnici şi chiar sistarea furnizării căldurii sau a apei.
5. Încărcarea greşită la plată a proprietarilor necontorizaţi, ceea ce conduce la apariţia, în mod abuziv, de noi restanţieri pentru că oamenii refuză la plată sumele greşit calculate, punându-se astfel în pericol funcţionarea normală a asociaţiei.
6. Plata facturilor de către bunii platnici şi în contul restanţierilor. Există riscul major ca în viitorul apropiat funcţionarea blocurilor să depindă numai de proprietarii care au bani, restanţierii profitând din plin din munca acestora.
7. Utilizarea de chitanţiere şi facturiere ilegale precum şi neţinerea corectă a contabilităţii prin nerespectarea prevederilor OMFP nr. 2.226/2006 art. 5 şi O.M.E.F. nr. 1.969/2007 anexa 2.
8. În marea majoritate a cazurilor se dă curs ofertelor mincinoase urmate de lucrări de proastă calitate şi costuri exagerate numai şi numai de dragul şpăgilor şi comisioanelor. Totul sub girul unor persoane publice care se folosesc în interes personal de puterea dată de instituţia pe care o reprezintă.
Aici intră următoarele: repartitoarele, izolarea teraselor, consolidarea, faţadele, ascensoarele etc. Se pregăteşte în prezent o nouă ţintă din buzunarul oamenilor pentru sistemul de interese oculte: atenţie la reabilitarea termică!
Pentru a corecta aceste ilegalităţi, proprietarii au obligaţia să fie atenţi la orice cerinţă indiferent din partea cui vine, să analizeze orice situaţie cerând documente legale scrise şi semnate, să-şi aleagă ca reprezentanţi oameni care au făcut ceva în viaţă şi pe care să-i susţină în faţa celor certaţi cu munca şi cu legea.
miercuri, 16 ianuarie 2008
Ce platiti la bloc cand lipsiti de acasa
Inainte de a pleca de acasa cel putin o luna, trebuie sa faceti o cerere scrisa catre administratia blocului prin care sa notificati acest lucru si sa mentionati perioada in care apartamentul va fi liber. In baza acesteia, veti fi scutiti de la plata intretinerii. Ramane insa sa achitati cheltuielile comune (pe cota-parte indiviza). In cazul in care apartamentul a fost nelocuit mai mult de o luna si, in ciuda faptului ca ati anuntat administratia in timp util despre aceasta, totusi sunteti trecuti la intretinere, acest lucru contravine legilor in vigoare si reprezinta un abuz din partea administratorului care poate fi reclamat la primarie.
Care sunt cheltuielile comune
- cheltuieli de reparatii, service (lift, centrala de bloc, interfon etc.) sau diverse investitii ale asociatiei;
- cheltuieli administrative si gospodaresti (detergent, mopuri, galeti, becuri etc.);
- salariile sau indemnizatiile administratorului, casierului, instalatorului sau mecanicului, presedintelui, cenzorului sau portarului, fara a fi inclus si venitul femeii de serviciu;
- consumurile sau pierderile din spatiile comune;
- antena colectiva (dupa caz).
Mihai Mereuta, Presedinte Liga 'Habitat'
Articol semnat de Dana Purgaru, Libertatea, Iulie 2007.
Blogul blocului 32 din Medgidia
luni, 14 ianuarie 2008
Stabilirea, constatarea şi sancţionarea contravenţiilor la nivelul asociaţiei de proprietari
Comitetul executiv şi comisia de cenzori reprezintă organe alese ale adunării generale care aduc la îndeplinire hotărârile adunării generale şi asigură execuţia bugetară, prin controlul periodic asupra gestiunii financiare.
Administratorul asociaţiei de proprietari este persoana fizică atestată, angajată, care are drept atribuţie principală asigurarea managementului de proprietate la nivelul asociaţiei de proprietari.
Deşi HGR nr. 400/2003, modificată şi completată de HGR nr. 1386/2003, reglementează în mod clar obligaţiile şi atribuţiile organelor de conducere ale asociaţiilor de proprietari, precum şi a administratorului angajat, la nivelul tuturor asociaţiilor din municipiu există numeroase probleme grave, semnalate de cetăţeni, precum:
- nemulţumirea proprietarilor împotriva abuzurilor şi ilegalităţilor săvârşite de către preşedintele asociaţiei şi administratorul angajat;
- modul eronat în care sunt repartizare cotele de întreţinere, în contradicţie cu dispoziţiile HGR nr. 400/2003;
- lipsa de interes a organelor de conducere ale asociaţiei, precum şi a administratorului angajat, cu privire la necesitatea reparării şi întreţinerii părţilor de proprietate comună (casa scării, faţade, acoperiş, subsol, etc.);
- fapta comisiei de cenzori de a nu verifica listele cu cheltuielile comune;
- refuzul preşedintelui asociaţiei de proprietari de a da explicaţii membrilor asociaţiei cu privire la modul de calcul al cotelor de întreţinere;
- angajarea şi/sau menţinerea în funcţie, de către conducerea asociaţiei, a unei persoane fizice pe post de administrator fără atestat, obţinut în condiţiile legii;
- comisia de cenzori, deşi plătită din banii proprietarilor, nu-şi îndeplineşte obligaţia legală de a verifica listele de plată şi actele contabile ale asociaţiei;
- administratorii care sunt verificaţi de către reprezentanţii autorităţii administraţiei publice locale, la cererea cetăţenilor, refuză să prezinte actele contabile ale asociaţiei;
- nerespectarea, de către organele de conducere ale asociaţiei, a obligaţiei de a organiza adunarea generală anuală;
- cheltuirea fondurilor asociaţiei de proprietari fără acordul proprietarilor;
- adoptarea de către comitetul executiv a unor hotărâri, fără consultarea membrilor asociaţiei de proprietari, în conformitate cu prevederile legale;
- perceperea unor penalităţi mai mari decât maximul prevăzut de lege;
- executarea de lucrări de reparaţii cu persoane neautorizate, fără factură sau alte documente justificative.
Faptele de mai sus care determină nemulţumirea proprietarilor asociaţiei, reprezintă toate încălcări şi abateri de la prevederile HGR nr. 400/2003, privind organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari.
Prevederile prezentei hotărâri se completează cu dispoziţiile OG nr. 2/2001, privind regimul juridic al contravenţiilor, aprobată prin Legea nr. 180/2002.
Procedura de recuperare a restantelor de la proprietarii restantieri
Inaintea actiunii in justitie recomandam conducerii asociatiei de proprietari sa transmita
restantierului, prin posta cu confirmare de primire, o NOTIFICARE-SOMATIE (conform model
tipizate si extrase de la Manualul Asociatiei de Proprietari).
Actiunea propriu-zisa
Conform prevederilor legale in materie asociatia de proprietari are dreptul de a actiona in justitie pe orice
proprietar (privat sau de stat, persoana fizica sau juridica, roman sau strain) pentru sumele datorate cu titlu
de contributie la cheltuielile comune ale cladirii daca suma reprezinta o restanta de cel putin 3 luni.
Cererea de chemare in judecata (prezentata ca model mai jos) va fi formulata catre judecatoria
competenta teritorial (in raza careia isi are domiciliul paratul-restantierul) de catre asociatia de proprietari
reprezentata de catre presedinte sau de catre o alta persoana imputernicita in mod expres de catre acesta.
La cerere se ataseaza urmatoarele acte in copie, in 2 (doua) exemplare:
Incheierea judecatoreasca si codul fiscal al asociatiei de proprietari;
Listele de plata din care sa reiasa suma datorata;
Centralizator pe apartamentul respectiv semnat de presedinte si administrator care sa cuprinda cotele
restante aferente fiecarei luni in parte, cu calcularea separata a penalitatilor aplicate fiecarei cote si
numarul de zile pentru care au fost percepute;
Procesul-verbal al adunarii generale prin care s-a hotarat sistemul de penalizari si procentul de
penalizare aplicat pentru fiecare zi de intarziere;
Facturile de la furnizori cu penalizari si modul de repartizare a acestora (in situatia in care asociatia de
proprietari nu are un sistem propriu de penalizari).
IMPORTANT: Actiunea este scutita de plata taxei de timbru.
Executarea silita
Sentinta data in favoarea asociatiei de proprietari, pentru sumele datorate de oricare proprietar, in
momentul in care devine definitiva si irevocabila, poate fi investita cu formula executorie si pusa in
executare prin oricare din modalitatile permise de Codul de procedura civila. Astfel, asociatia de
proprietari se va adresa in acest sens unui birou de executori judecatoresti cu solicitarea de a se initia
executarea silita asupra bunurilor mobile sau imobile ale debitorului sau executarea silita prin poprirea pe
salariul de la locul de munca sau pe pensie (plata catre asociatie pentru debitul respectiv fiind efectuata de
catre angajator sau casa de pensii). Asociatia de proprietari, in functie de valoarea creantei si a bunurilor,
salariului sau pensiei de care dispune debitorul, isi va alege modalitatea efectiva de executare silita.
Dreptul de a cere executarea silita a hotararii judecatoresti se prescrie dupa trecerea unui termen de 3 ani
de la nasterea sa, adica de la data ramanerii definitive a hotararii judecatoresti.
In prezent aceasta este singura solutie de a recupera restantele de la un restantier dar nu si cea mai eficienta
din punctul nostru de vedere. Normal este ca sumele care privesc obligatiile proprietarilor catre asociatia
de proprietari sa fie cat mai mici (pentru care actiunea o face asociatia), adica sa nu cuprinda si sumele
care se cuvin de fapt regiilor care trebuie sa actioneze impotriva restantierilor-consumatori pentru
recuperarea debitelor la plata serviciilor ce privesc consumul.
NOTA: Actiunea in numele asociatiei de proprietari fiind relativa simpla daca dosarul contine toate
documentele mai sus mentionate poate fi facuta de presedintele asociatiei sau de catre oricare alta persoana
din cadrul asociatiei (administrator, cenzor, membru comitet executiv, proprietar, alta persoana) la costuri
de regula mult mai mici decat atunci cand se face angajarea unui avocat
MODEL
Cerere de chemare in judecata privind obligarea la plata
cheltuielilor restante
Domnule Presedinte,
Subscrisa Asociatia de Proprietari Bl. ..................., cu sediul in loc. ...........................…......., str.
........................................., nr. ................, judetul/sector ……………........, cod fiscal nr.
................................., cont bancar nr. ………………………………………......................, deschis la
C.E.C./ banca .............................................................., inregistrata in Registrul asociatiilor de proprietari al
Judecatoriei judet/sector …………......................, sub Dosar nr. ………..../……………......., prin
reprezentantul legal ............................................................................., in calitate de presedinte, chem in
judecata si personal la interogatoriu paratul …………………………………………............................,
domiciliat in loc. ..............................................., bl. .........................., sc. …......, et. …...., ap. ........,
sector/judet …………………………….........., in calitate de proprietar, pentru a fi obligat la plata sumei de
......................................................... lei reprezentand cote de intretinere restante aferente perioadei
.........................................................................., a sumei de ................................... lei reprezentand restante
la actualizarea fondului de rulment si a sumei de ................................... lei reprezentand penalitati de
intarziere.
In fapt, paratul, in calitate de proprietar al apartamentului nr. ..........., din blocul .................., situat
in loc. ................................................, str. ......................................................, nr. ..............., nu a mai achitat
cotele de intretinere aferente acestui apartament din luna .................................. si pana
……………………………………..., cuantumul total al acestora ridicandu-se la ...............................…..
lei la care se adauga fondul de rulment neachitat, in valoare de ............................................. lei si penalitati
de intarziere in valoare de ………………..…………… lei aplicate de asociatia de proprietari conform
sistemului propriu de penalizari sau facturate de catre furnizorii de utilitati si repartizate proportional cu
contravaloarea consumului aferent apartamentului paratului si neachitat de catre acesta.
De asemenea la cotele de intretinere lunare au fost/n-au fost calculate penalitati de ............. %/zi de
intarziere, dupa trecerea unui termen de ………….. de zile de la data scadenta pentru plata, conform
hotararii Adunarii Generale din data de .........................................., totalul acestor restante ridicandu-se la
valoarea de ................................................ lei.
In drept invocam dispozitiile art. 31 anexa 2 din Legea 114/1996, art. 34 din H.G. 400/2003.
Data ……………….…… Semnatura si stampila
Domnului Presedinte al Judecatoriei .................................................
Firmele de la bloc nu scapă de întreţinere
Conform Legii nr. 230/2007 şi a Normelor metodologice de aplicare într-o asociaţie de proprietari toate regulile şi prevederile legale care se aplică proprietarilor de apartamente se aplică şi proprietarilor spaţiilor cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă. În această categorie intră magazinele comerciale alimentare şi nealimentare, cabinetele medicale, birourile, instituţiile de stat.
Astfel, listele lunare de plată afişate la avizier trebuie să îi cuprindă şi pe proprietarii spaţiilor cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă de la parter pentru următoarele cheltuieli:
- Dacă nu au contracte separate sau nu sunt debranşaţi, cheltuielile privind: apa rece şi caldă (conform contorului individual sau a numărului de angajaţi, în funcţie de obiectul de activitate, de numărul robineţilor; căldura şi cota-parte indiviză aferentă căldurii de pe spaţiile comune precum şi cota de energie termică aferentă S.E.T. a conductelor ce traversează spaţiul dacă acestea nu sunt izolate termic, la preţ de agent economic (în Bucureşti cca. 250 lei/Gigacalorie).
- Cota-parte indiviză pentru fondul de reparaţii, investiţii, modernizări;
- Cota-parte indiviză pentru cheltuielile administrative (materiale consumabile etc.);
- Cota-parte indiviză pentru salariile/indemnizaţiile administratorului, preşedintelui, cenzorului, instalatorului ş.a.;
- Cota-parte indiviză pentru întreţinerea ascensorului, interfonului şi a altor instalaţii comune;
- Cota pentru consumul de energie electrică pentru iluminatul spaţiilor comune;
- Salariul/remuneraţia persoanei angajate de asociaţia de proprietari pentru curăţenie (proporţional cu numărul de persoane angajate sau care prestează activităţi în spaţiul respectiv);
- Dacă este cazul, cota-parte indiviză, din consumurile de apă de pe spaţiile comune.
Neintroducerea la plată înseamnă favorizarea celor care au spaţii comerciale la parterul blocului, ale căror facturi sunt plătite de ceilalţi proprietari. Sumele sunt importante şi, ca atare, ele trebuie repartizate proprietarilor respectivi scăzând astfel întreţinerea pentru proprietarii de apartamente.
Până în prezent aceşti proprietari de spaţii de la parter au fost favorizaţi şi subvenţionaţi de ceilalţi locatari din bloc din cauza necunoaşterii şi neaplicării legii de către administratorii de bloc. Instituţiile de stat care deţin proprietăţi în blocuri au obligaţia să delege persoane care să colaboreze cu asociaţia de proprietari în acest scop.
Amenzi aspre pentru lucrări neautorizate
Proprietarul firmei nu are voie să schimbe destinaţia parterului sau subsolului clădirii fără autorizaţie de construire, proiect tehnic vizat de un arhitect şi acordul proprietarilor direct afectaţi. Lucrările de modificare a spaţiilor de la parterul blocului se fac numai cu respectarea prevederilor Legii 50/1991, modificată şi republicată, act normativ care interzice cu desăvârşire demolarea pereţilor de susţinere a clădirii. Executarea modificărilor interioare fără autorizaţie se sancţionează cu amenzi cuprinse între 1.000 şi 10.000 lei.
publicat in ziarul CLICK
Cum puteţi deveni administrator
1. Persoana solicitantă trebuie să fi urmat şi absolvit un curs de pregătire profesională pentru meseria “administrator imobile“. Altfel, atestatul nu are nici o valoare profesională, iar proprietarii riscă să aibă un administrator incompetent care le creează probleme în loc să le rezolve. Numai printr-o şcoală de specialitate o persoană se poate pregăti, perfecţiona şi, apoi, practica calitativ o meserie. Cine spune că de 20 de ani e administrator şi că nu are nevoie de şcoală nu trebuie luat în serios şi angajat.
2. Cererea se adresează primăriei locale sau de sector pe raza căreia solicitantul îşi are adresa de domiciliu. Primăria înregistrează cererea pe bază de număr de intrare. La cerere se anexează:
3. Copie după certificatul de pregătire profesională emis de către persoane juridice specializate şi autorizate care au ca obiect de activitate numai domeniul asociaţiilor de proprietari;
4. Copie după actul de identitate;
5. Copie după ultimul act de studii;
6. Certificatul de cazier;
7. Pentru obţinerea atestatului, unele primării, pe lângă analiza dosarului de atestare şi scurte interviuri cu solicitanţii, organizează şi examene. În maxim 30 de zile de la depunerea dosarului solicitantul primeşte sau nu atestatul pentru a putea fi administrator. Atestatul primit este valabil pe perioadă nedeterminată pe raza localităţii, respectiv în toate sectoarele din Bucureşti. Dacă solicitantului nu i se eliberează atestatul atunci primăria trebuie să motiveze respingerea dosarului de atestare.
Cei care nu îşi fac treaba pierd atestatul
Atestatul poate fi retras oricând dacă titularul nu îşi respectă atribuţiile conform prevederilor legale în materie şi a fişei de post, la acţiunea funcţionarilor serviciului de specialitate din cadrul primăriei prin anchetă făcută la faţa locului, pe baza unui proces-verbal de constatare, urmare a cel puţin trei reclamaţii venite din partea proprietarilor sau reprezentanţilor acestora din blocul vizat.
Orice abatere sau încălcare a acestor condiţii produce prejudicii pe termen mediu şi lung proprietarilor, răspunzători în faţa legii fiind cei care nu le-au respectat şi nu le-au aplicat în mod corespunzător, inclusiv funcţionarii primăriilor, ne-a spus Radu Opaina.
publicat in ziarul CLICK
duminică, 13 ianuarie 2008
MEDGIDIA - Reabilitare termică pentru 15 blocuri de locuinţe
Tatian IORGA (tatian.iorga@telegrafonline.ro)
Publicat in telegraf online
sâmbătă, 12 ianuarie 2008
INTREBARI FRECVENTE - CENTRALA TERMICA
1. Care este procedura de debransare de la reteaua de termoficare?
2. Care este procedura de instalare a unei centrale termice?
3. Care sunt conditiile pentru punerea in functiune a centralei?
4. Cine poate autoriza functionarea centralei termice?
5. Care sunt actele necesare autorizarii functionarii centralei termice?
6. Ce risc daca montez instalatia termica cu o persoana neautorizata?
7. Cine este autorizat sa imi instaleze centrala?
8. In ce situatii are dreptul Distrigaz sa intrerupa furnizarea de gaze?
joi, 10 ianuarie 2008
Stop antene GSM pe bloc
A avut loc o premiera in sistemul judiciar romanesc: instanta a decis, pentru prima oara, daramarea unei antene de telefonie mobila-releu de 67,5 metri amplasata de Orange.
Asociatia pentru Protectia Consumatorilor (APC) din Romania a dat in judecata in decembrie 2006 compania Orange, Primaria Greabanu si Consiliul Judetean Buzau pentru amplasarea ilegala a unei antene GSM. Abia ieri instanta a decis, prin hotarare irevocabila, demolarea antenei deoarece compania nu a avut acordul celor doi vecini pe autorizatia de construire si pe certificatul de urbanism nu a existat semnatura arhitectului-sef si, in plus, nu au fost obtinute acordul de mediu, avizul sanitar si avizul de protectie civila.
Orange Romania considera decizia ca fiind nelegala si netemeinica, urmand a exercita impotriva acesteia caile extraordinare de atac prevazute de lege. Orange considera ca a respectat intocmai legislatia.
In urma cu doi ani, APC a declansat o campanie impotriva antenelor, considerate un pericol, mai ales din cauza faptului ca in Romania sunt amplasate chiar pe blocuri, scoli sau spitale, in timp ce in alte state distanta maxima impusa prin lege intre antene si institutii este de 150 metri si nu este permisa instalarea pe blocuri. Desi sute de persoane au sesizat astfel de cazuri, reclamand imbolnaviri, campania nu a declansat sensibilitatea autoritatilor. Singurul lucru pe care l-au facut alesii statului a fost sa dea o ordonanta prin care sa li se acorde un spor de 10% la salariu daca muncesc in cladiri aflate sub palaria antenelor.
4061 Dosar din 2006, care contine decizia Curtii de Apel Ploiesti
miercuri, 9 ianuarie 2008
Legislatie asociatii de proprietari
- Majorare plafon de venituri pana la care familiile si persoanele pot beneficia de ajutor financiar pentru incalzirea locuintei.
- Raspuns Ministerul Justitiei - Tribunalul locuintei.
- Raspuns Consilul National pentru Combaterea Discriminarii - ajutoare gaze.
- Contractul-cadru de prestare a serviciului de salubrizare a localităţilor.
- Codul de Procedură Fiscală din 31 07 2007.
- Autorizarea executării lucrărilor de construcţii
- Sanctiuni prevazute in legea privind infiintarea, organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari promulgata de catre Presedintele Romaniei
- Proceduri privind emiterea acordului de catre I.S.C pentru interventii in timp asupra constructiilor existente
- Normele medodologice de stabilire sau modificare a tarifelor pentru activitatile specifice serviciului de salubrizare a localitatilor
- Modificarea si completarea legii contabilitatii
- Hotararea nr. 609 din 20/06/2007 - Modificare termen contorizarea consumatorilor
- Lege privind sistemul public de pensii si alte asigurari sociale
- Legea contenciosului administrativ - text actualizat la data de 2/8/2007
- Modificarea si completarea legii contenciosului administrativ
- Legea a contabilitatii - text actualizat la data de 30/7/2007
- Scrisoare tribunalul locuintei - Model
- Legea nr. 230 din 6/7/2007 privind infiintarea, organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari publicat in Monitorul Oficial, Partea 1 nr 490 din 23/7/2007
- Extras legea 61 / 1991 pentru sanctionarea faptelor de incalcare a unor norme de convietuire sociala, a ordinii si linistii publice
- Hotararea nr. 765 din 11/7/2007 pemtru aprobarea constituirii Comitetului de monitorizare a Programului operational regional 2007-2013 si a RegulamentuluiCadru...
- Codul de Procedura Fiscala al Romaniei publicat in Monitorul Oficial,partea 1 nr. 513 din 31/07/2007
- A fost publicata legea 203 din 6/07/2007 privind infiintarea, organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari
- Hotarârea nr. 1350 din 27/09/2006 (...privind acordarea de ajutoare pentru încalzirea locuintei, precum si a unor facilitati populatiei pentru plata energiei termice...)
- Ordonanta nr. 36 din 02/08/2006 (privind instituirea preturilor locale de referinta pentru energia termica furnizata populatiei prin sisteme centralizate)
- Legea nr. 325 din 14/07/2006 (Legea serviciului public de alimentare cu energie termica)
- Hotararea de Guvern pentru aprobarea programului "Termoficare 2006-2009 calitate si eficienta"
- Hotararea nr. 430 din 5.04.2006
- Legea 114 / 1996, actualizata la 27.03.2006
- Lege nr. 65 din 22/03/2006
- Legea nr. 56 din 17.03.2006
- Legea nr. 51 din 08/03/2006 (Legea serviciilor comunitare de utilitati publice)
- Program national pentru reducerea costurilor cu energia pentru populatie în anul 2006 din 08/03/2006
- Hotararea nr.246 din 16.02.2006
- Legea nr. 372 din 13.12.2005
- Ordonanta de urgenta nr. 187/2005
- Norme metodologice privind organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari, aprobate prin HG nr. 400/2003
- Ordonanta de urgenta nr. 143 din 18/10/2005
- Ordin nr. 233/2004
- HG 400 / 2003
- Ordonanta nr. 85 din 30.08.2001 privind organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari
Ghidul asociatiilor de proprietari
1. Definire, rol
Legea 230/2007 desfiinteaza asociatiile de proprietari
Potrivit noii Legi a Asociatiilor de Proprietari, cenzorul sau membrii comisiei de cenzori trebuie, obligatoriu, sa aiba cel putin studii medii si sa depuna, la cererea conducerii asociatiei de proprietari, intr-un cont bancar al asociatiei de proprietari, o garantie suficienta si indestulatoare, pe baza unui contract de garantie incheiat in acest sens.
Administratorii sunt ingroziti
Una dintre principalele modificari care sunt prevazute in lege se refera la obligarea locatarilor sa-si intretina imobilele si sa le reabiliteze termic. Daca nu reabiliteaza termic imobilul, nu il intretin sau neglijeaza sa-si inlocuiasca instalatiile interioare acolo unde este cazul, locatarii risca sa fie amendati de catre asociatie. "Proprietarii sunt obligati sa ia masuri pentru consolidarea sau modernizarea cladirii, pentru reabilitarea termica si eficienta energetica, potrivit prevederilor legale. Indiferent de natura interventiilor, se va avea in vedere mentinerea aspectului armonios si unitar al intregii cladiri. O alta modificare aparuta in noua lege este cea de a constitui un fond de reparatii. In caz contrar, primarii sau institutiile abilitate pot percepe amenzi de la 500 la 300 RON locatarilor care nu respecta noua lege. Administratorii vor fi atestati de primar printr-o hotarare a Consiliului Local. Mai mult, candidatii pentru functia de administrator de imobile trebuie sa prezinte comitetului executiv al asociatiei de proprietari documentele solicitate, garantiile profesionale si materiale prevazute de lege si sa aiba cazierul judiciar curat.marți, 8 ianuarie 2008
Articole scrise de av. Melania Floarea
Spatiile comune dintr-un bloc pot fi cumparate?
NE-AM INTERESAT PENTRU TINE Afla in ce conditii se pot inchiria sau achizitiona uscatorul, boxa de la subsol sau spatiul de sub scara interioara a blocului
Contractul de inchiriere trebuie declarat!
NE-AM INTERESAT PENTRU TINE Foarte multi oameni, in lipsa banilor necesari cumpararii propriei locuinte sau a situatiei provizorii privind serviciul, inchiriaza apartamente sau case. Contractele de inchiriere sunt hotaratoare in relatia proprietar-chirias si acestea trebuie sa fie clare, ob
Puteti sa-l verificati pe administrator
NE-AM INTERESAT PENTRU TINE Rolul constituirii asociatiilor de proprietari este acela de a reprezenta si sustine interesele comune ale proprietarilor legate de folosirea bunurilor aflate in proprietate comuna indiviza din cladirea care alcatuieste un condominiu. Asociatia de proprietari est
Capcane de evitat in relatia cu un constructor
NE-AM INTERESAT PENTRU TINE Multi oameni cu dare de mana sau care pot face un credit imobiliar isi indreapta atentia catre locuintele din blocuri noi, ce urmeaza a fi construite, adica in faza de proiect. Cum sa platiti avans pentru ceva inca nepalpabil si cum sa incheiati un contract asigurator aflati din articolul de fata
Comisioanele si exclusivitatea in cazul agentiilor imobiliare
INVESTESTE INTELIGENT Cum trebuie sa se protejeze cetateanul de abuzurile la care il pot supune unele agentii imobiliare? Cum se poate lamuri problema comisioanelor duble (atat de la cumparator, cat si de la vanzator) si chestiunea exclusivitatii? Sunt intrebari la care va raspundem in articolul de fata
Succesiunea sau mostenirea
NE-AM INTERESAT PENTRU TINE In loc sa se utilizeze notiunea de mostenire, foarte frecvent se utilizeaza termenul de succesiune care inseamna insa, in linii mari, acelasi lucru. Cei care dobandesc mostenirea se numesc mostenitori sau succesori. Astfel, mostenirea presupune transmiterea patri
Hatisul legislativ
Pentru ca intrebarile cititorilor sunt din ce in ce mai variate si numeroase, ne-am gandit sa venim in intampinarea lor cu un articol prin care sa le raspundem la obiect
Ce se intampla cu rau-platnicii la intretinere?
Am preluat mai multe mesaje de la cititori care suna sau scriu la redactie pentru a se lamuri asupra unor probleme ce tin de domeniul reglementarilor legale.
Administrarea si intretinerea locuintelor in lipsa proprietarilor
CE SPUNE LEGEA Articolul de astazi este dedicat acelora dintre cititorii nostri care sunt interesati de buna administrare a imobilelor lor, case, apartamente sau locuinte de vacanta pe care le detin, dar pe care nu le pot intretine, fiind plecati la munca in strainatate sau locuind cu domiciliul stabil in alta localitate
Renta viagera si de intretinere
CE SPUNE LEGEA Pentru ca problema locuintelor este una presanta, multi cititori ne cer detalii legate de posibilitatea legala de a intretine batrani in schimbul obtinerii unei locuinte dupa moartea acestora
Contractul de depozit
CE SPUNE LEGEA Continuam seria articolelor pe teme juridice destinate acelor cititori care vor sa afle mai multe aspecte legale referitoare la diverse tipuri de contracte. In numarul de fata vom vorbi in termeni generali despre contractul de depozit, despre obligatiile partilor
Jucariile copiilor nostri: prietenii celor mici sau dusmanii lor?
CE SPUNE LEGEA Pentru ca fetita mea sa se joace in siguranta, am incercat mereu sa aleg numai acele jucarii care mi s-au parut sigure, care nu contineau piese mici despre care auzisem ca ar putea fi inghitite sau aspirate.
Ortfotoplanul
NE-AM INTERESAT PENTRU TINE Instantele de judecata sunt arhiaglomerate cu cauze legate de dreptul de proprietate asupra terenurilor. Nu de putine ori litigiile care au ca obiect revendicarile imobiliare sunt ingreunate si chiar solutionate gresit datorita imoposibilitatii identificarii exacte a terenului in litigiu
Hatisul legislativ
CE SPUNE LEGEA Pentru ca problemele punctuale ale cititorilor cu referire directa la norme legale si aplicabilitatea lor continua, ne-am gandit sa continuam si noi seria dedicata raspunsurilor la intrebarile cititorilor
Cum si cui ne lasam casa?
CE SPUNE LEGEA In numarul de astazi, dedicam seria articolelor in care raspundem cititorilor nostri la intrebarile pe teme juridice, aspectelor legate de mostenire si testamente
Cumparati mansarda
CE SPUNE LEGEA Lipsa locuintelor ii determina pe romani sa gaseasca solutii care mai de care mai ingenioase de achizitionare sau construire a imobilelor la un pret cat mai apropiat de bugetul familiei: un cititor s-a gandit sa construiasca o locuinta la mansarda unei case deja existente apartinand altui proprietar.
Antenele de telefonie mobila si efectele instalarii lor
CE SPUNE LEGEA In tarile civilizate aceasta problema este demult rezolvata prin legi specifice si restrictive. Dincolo de marile interese financiare ale companiilor care opereaza cu telefonia mobila guvernele Occidentale acorda prioritate protectie cetatenilor si eliminarii oricaror riscuri potentiale.
Sunt administratorii niste mici dictatori?
CE SPUNE LEGEA Vom vorbi in numarul de astazi despre o problema cu care, din pacate, se confrunta mult prea des proprietarii apartamentelor de bloc, asociati in asociatiile de proprietari: este vorba despre "fenomenul administratorului dictator sau stapan".
Proprietatea comuna si uzucapiunea
HATISUL LEGISLATIV Doamna L.T. din Piatra Neamt ne roaga sa ii clarificam anumite aspecte legate de regimul terenului pe care il detine impreuna cu sotul sau, intrebandu-ne daca sotii sunt coproprietari si ce presupune acest lucru. Ii raspundem doamnei facand in acelasi timp scurte referiri teoretice la institutia dreptului de proprietate.
Obligatiile chiriasului si contractele de antrepriza
CE SPUNE LEGEA Cei care isi inchiriaza apartamentele/casele au de multe ori senzatia ca au numai drepturi: de a cere ca plata chiriei sa fie facuta la timp de chirias, sa uite de grija intretinerii si de plata tuturor utilitatilor (care intr-adevar nu mai cad in sarcina lor), sa pretinda chiriasului garantii financiare de multe ori exagerat de mari in raport cu valoarea proprietatii inchiriate si, nu in ultimul rand, efectuarea reparatiilor imobilului.
Conflicte care pot degenera in litigii
CE SPUNE LEGEA Exista anumite reguli de convietuire materializate in legi pe care ar trebui sa le respectam cu totii. Vecinii trebuie sa cunoasca si sa respecte regulile de bunavecinatate pentru a evita conflictele ce pot degenera usor in adevarate litigii
Ce clauze trebuie sa contina un contract?
CE SPUNE LEGEA Domnul Ilie Lucaci din Covasna aduce din nou pe tapet problema continutului deficitar al unor contracte de antrepriza. De aceasta data suntem intrebati in legatura cu garantiile pe care trebuie sa le ofere un antreprenor beneficiarului unei constructii.
Cum se poate infiinta o asociatie de proprietari?
CE SPUNE LEGEA
Suntem din nou intrebati cum se constituie o asociatie de proprietari, ce alte cerinte si demersuri trebuie intreprinse (exceptandu-le pe cele prevazute de HG 400/2003 despre care am tot discutat in numerele anterioare ale suplimentului de fata) pentru constituirea unei astfel de asociatii, cine inregistreaza asociatia si unde se face acest lucru, ce proceduri si costuri presupune aceasta inregistrare?
Toate raspunsurile dumneavoastra la aceste intrebari sunt cuprinse in Ordonanta de Guvern nr. 26 de la 30 ianuarie 2000 cu privire la asociatii si fundatii, cu modificarile si completarile ulterioare, bineinteles, coroborand informatiile din acest text normativ cu cele destinate constituirii asociatiilor de proprietari, cuprinse in HG 400/2003 pentru aprobarea Normelor Metodologice privind organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari. Astfel, textul de lege mai sus mentionat, si anume OG 26/2000, reglementeaza infiintarea asociatiilor si fundatiilor.
Persoanele fizice care urmaresc desfasurarea unei activitati in interesul lor personal nepatrimonial (adica neproducatoare de profit) pot constitui o asociatie. Asociatia se constituie pe baza intelegerii a cel putin jumatate plus unu din numarul proprietarilor apartamentelor si spatiilor cu alta destinatie decat cea de locuinta din cadrul unui condominiu (bloc). Asociatia se constituie din cel putin trei persoane care pun in comun si fara drept de restituire contributia lor materiala, cunostintele sau aportul lor in munca pentru realizarea scopului acestei asociatii.
INREGISTRAREA ASOCIATIEI
Inregistrarea asociatiei se face prin inscrierea acesteia in Registrul Asociatiilor si Fundatiilor aflat la grefa judecatoriei in a carei circumscriptie teritoriala isi are sediul asociatia, moment din care acesta dobandeste personalitate juridica.
Pentru a dobandi personalitate juridica, membrii asociatiei incheie un Act Constitutiv si un Statut in forma autentica (adica autentificat de notar) sau atestata de un avocat.
In actul constitutiv trebuie precizate urmatoarele date, sub sanctiunea nulitatii absolute (actul nu va produce nici un fel de efecte juridice): datele de identificare a membrilor asociati (nume, prenume, adresa, CI/BI seria, numarul, emitent, CNP), exprimarea vointei de asociere, precizarea scopului propus, denumirea asociatiei, sediul acesteia, durata de functionare (pe termen determinat cu indicarea acestuia sau pe termen nedeterminat), patrimoniul acesteia, componenta nominala a celor dintai organe de conducere, administrare si control (adica toate datele indicate in cazul membrilor, nume, prenume etc).
ELABORAREA STATUTULUI
Statutul va cuprinde sub aceeasi sanctiune mai sus aratata in cadrul Actului Constitutiv o serie de elemente prezente in Actul Constitutiv, precum si urmatoarele: precizarea scopului si a obiectivelor asociatiei, modul de dobandire si pierdere a calitatii de asociat, drepturile si obligatiile asociatilor, categoriile de resurse patrimoniale ale asociatiei, atributiile organelor de conducere, administrare si control, destinatia bunurilor in cazul dizolvarii asociatiei.
In vederea inscrierii asociatiei, oricare dintre membrii acesteia sau un avocat imputernicit de viitoarea asociatie poate formula o cerere de inscriere la judecatoria competenta in a carei raza teritoriala este sediul asociatiei.
O data cu inscrierea cererii se depune la judecatorie o serie intreaga de alte documente.
Toate aceste informatii care se refera la asociatii si fundatii in general trebuie completate cu cele oferite de Normele Metodologice mai sus amintite si cu referire exacta la asociatia de proprietari.
Comodatul de imobil
|
Cativa cititori ne intreaba ce presupune un contract de comodat, intalnit din ce in ce mai des in sfera relatiilor contractuale, in ce consta acesta, in ce imprejurari se poate incheia?
Va raspundem spunandu-va ca este vorba despre un contract prin care o persoana – comodant – remite spre folosinta temporara unei alte persoane – comodatar – un lucru, cu obligatia pentru acesta din urma de a-l restitui in natura, in individualitatea sa (art. 1560 Cod Civil). Cel mai intalnit "lucru" care se remite gratuit comodatarului este un imobil.
Cititorii nostri au auzit atat de des despre acest contract, deoarece majoritatea persoanelor care isi infiinteaza o societate comerciala (asociatie, fundatie) uzeaza de acest tip de contract pentru stabilirea sediului social intr-o locuinta proprietate personala sau proprietatea unei rude/cunostinte fara plata vreunei sume de bani.
Asa cum am spus mai sus, comodatul este gratuit, in caz contrar (adica daca s-ar mentiona vreo suma in contract pentru folosinta lucrului) acesta s-ar transforma in contract de locatiune de lucruri.
Contractul de comodat este unilateral, asta insemnand ca numai comodatarul are obligatii contractuale. Acesta este obligat sa conserve lucrul imprumutat ca un bun proprietar si chiar mai mult. De asemenea, acesta se obliga sa foloseasca bunul dat in folosinta doar pentru destinatia determinata de parti prin contract.
Comodatarul va suporta toate cheltuielile necesare folosintei lucrului si la scadenta stabilita in contract se obliga sa restituie bunul imprumutat, fara sa poata cere de la comodant contravaloarea cheltuielilor suportate pentru intretinerea bunului.
Anexat acestui contract va fi in mod obligatoriu un proces-verbal de predare-primire a imobilului respectiv.
Te poti retrage din asociatia de proprietari?
|
O cititoare, membra a unei asociatii de proprietari din blocul unde locuieste, satula – spune dansa – de nenumaratele si interminabilele discutii fara nici o finalitate practica pentru membrii asociatiei respective, ar vrea sa se retraga din aceasta asociere, dar nu stie ce demersuri ar trebui sa faca, iar presedintele ii spune ca nu se poate retrage pur si simplu. Ce e de facut ne intreaba doamna?
O linistim pe cititoarea noastra oferindu-i urmatorul raspuns: nimeni nu va poate retine impotriva vointei dumneavoastra in cadrul unei asocieri.
Verificati daca si ce formalitati trebuie indeplinite pentru retragerea din asociatie, conform celor stabilite de comun acord cu ceilalti membri si consemnate oficial in actele asociatiei.
In cazul in care in actele constitutive ale asociatiei nu se prevede vreo formalitate sau procedura prealabila retragerii, o puteti face doar anuntand, de preferat in scris, presedintele asociatiei respective.
Deci, dupa principiul libera asociere – libera disociere, dumneavoastra sunteti singura care decide cat timp mai faceti parte din respectiva asociatie.
De asemenea, inainte de a face cererea de disociere, e bine sa luati in calcul, conform actelor constitutive ale asociatiei, ce obligatii si drepturi mai aveti in privinta spatiilor comune ale blocului.
Acoperisurile de bloc
Zeci de ani proprietarii apartamentelor de la ultimul etaj al blocurilor din Medgidia si nu numai au avut multe de indurat. Cea mai insuportabila situaţie a fost aceea privitoare la degradarea continua a hidroizolatiilor la terase. Urmarea a fost ca in mai toate aceste apartamente apa de ploaie s-a infiltrat si a produs dis-confort ca urmare a umidităţii, dar si a mucegaiului care s-a făcut simţit mai peste tot. Sa nu mai vorbim despre degradarea clădirilor in sine ca urmare a acestui neajuns.
Urmare a insuportabilităţii condiţiilor mizere existente in multe apartamente de la ultimul etaj, mulţi proprietari au decis sa construiască diverse forme de acoperişuri. Daca in perioada anterioara anului 1989 unele terase erau acoperite cu tabla, multe din aceste table fiind luate de vânt si devenind reale pericole pentru cetăţeni, de o vreme s-a trecut la realizarea acoperişurilor cu şarpanta. Ca material de acoperire s-au utilizat in cele mai multe cazuri plăcile de azbociment, cu toate neajunsurile pe care le prezintă acest material. Acolo unde s-a găsit înţelegerea necesara, s-a solicitat si s-a obţinut contribuţia proprietarilor la realizarea acoperişurilor, iar unde a fost sesizat fenomenul de respingere proprietarii de la ultimul etaj au făcut aceste lucrări pe proprie cheltuiala in speranţa ca vor recupera ceva de la vecini. Totul s-a făcut in majoritatea cazurilor fara a exista un contract încheiat intre asociaţiile de proprietari si executanţi, nu s-au obţinut facturi, dar nu s-au putut obţine la momentul respectiv nici autorizaţiile care in mod firesc se impuneau.
Legea oferă posibilitatea executării de acoperişuri
Odată cu intrarea in vigoare a legii privind reabilitarea termica a locuinţelor s-a menţionat si posibilitatea executării de acoperişuri. Acest act normativ este suportul legal care oferă ocazia sa se poate face in condiţii depline de siguranţa acoperişuri acolo unde specialiştii in domeniu vor da cale libera.
Autorizarea acoperişurilor existente presupune avize si autorizaţii necesare
Un prim pas pe care trebuie sa-l facă asociaţiile de proprietari care au făcut acoperişuri este sa se deplaseze la Primărie pentru a depune solicitarea pentru eliberarea Certificatului de urbanism. Urmează apoi solicitarea la oameni de specialitate autorizaţi a Planului de încadrare in zona, dar si a Planului de situaţie. Fireşte, cele de mai sus se pot obţine numai ca servicii plătite si nu gratuit. Din certificatul de urbanism o sa rezulte o serie de informaţii privind necesitatea unor avize, dar si obligativitatea comandării unei expertize tehnice. Expertiza tehnica se refera in principal la gradul de încărcare a imobilului, studiul geo la nevoie.
Odată obţinute aceste documente care vor certifica posibilitatea continuării realizării documentaţiilor, se va comanda proiectul de execuţie. Cu siguranţa vor fi si acoperişuri care vor trebui modificate in ton cu recomandările specialiştilor pentru a se putea încadra in peisajul urbanistic al zonei.
N-ar fi exclus ca in urma expertizelor, a studiului geo si a certificatului de urbanism sa se decidă demolarea acoperişului.
Din primele informaţii primite cu privire la costurile acestei activitati rezulta ca autorizaţia de construire se taxează cu 0,5% din valoarea investiţiei, care in cele mai optimiste situaţii, la un bloc cu 6 scări, ar putea ajunge la 900-1.000 lei (9-10 milioane lei vechi), partea de proiectare ar putea costa intre 1.500 si 3.000 lei (15 si 30 milioane lei vechi), alte cheltuieli privind planurile de situaţie si încadrare in zona s-ar ridica la 700-800 lei (7-8 milioane lei vechi), si n-am reuşit sa aflam cat vor costa acele prospecţiuni geo. Adevărul este ca punerea in legalitate a acoperişurilor blocurilor este o cheltuiala de câteva zeci de milioane lei vechi.
Şedinţele, obligatorii la începutul anului
Aşa cum îi stă bine unei asociaţii de proprietari, la începutul anului, în luna ianuarie sau cel mai târziu în luna februarie, Comitetul Executiv, Preşedintele au obligaţia convocării şi eventual reconvocării unei Adunări Generale ordinare a proprietarilor pentru a se stabili măsurile, fondurile, regulile privind buna funcţionare a asociaţiei pe anul în curs, astfel încât pe parcursul anului să nu apară probleme, iar dacă apar, să fie asigurate condiţiile financiare de rezolvare eficientă a acestora.
În principal, trebuie discutate şi stabilite următoarele:
1. Dări de seamă asupra activităţilor (financiar-contabile, juridice, tehnico-organizatorice) desfăşurate în cursul anului trecut, prezentate membrilor de preşedintele şi cenzorul asociaţiei.
2. Fondul de reparaţii, necesar şi obligatoriu pentru rezolvarea problemelor tehnice ale clădirii. Se stabileşte un fond total/an care se împarte la 12. Se obţine câte o cotă egală pentru fiecare lună a acestui an care se repartizează tuturor proprietarilor prin lista de plată lunară la rubrica “fond de reparaţii”, în funcţie de cota-parte indiviză (suprafaţa utilă a apartamentului). Anterior Adunării Generale, Comitetul Executiv trebuie să pregătească un Plan de reparaţii (probleme existente, costuri estimative) în baza unui necesar de lucrări propus de administratorul blocului.
3. Fondul lunar de salarii/indemnizaţii în valoare brută totală (suma netă plus toate taxele şi impozitele aferente convenţiilor şi/sau contractelor, după caz).
4. Funcţiile care se plătesc (administrator/preşedinte/cenzor/membri comitet).
5. Fondul lunar maxim de cheltuieli administrative, altele decât cele privind reparaţiile: consumabile, detergenţi, mături, de transport, fotocopii, achiziţii manuale, chitanţiere, facturiere, reviste, ziare, telefon etc.
6. Actualizarea sau restituirea Fondului de rulment, dacă e cazul.
7. Ordinea priorităţilor la încasări (ex.: 1. cota curentă, 2. restanţa, 3. penalizarea) şi plăţi (ex.: 1. contract de reparaţii, 2. salarii, 3. factura de apă, 4. factura de energie termică, 5. factura de gunoi etc.).
8. Sistemul de penalizări - stabilirea sau modificarea procentului de penalizare sau a perioadei de aplicare a penalizării ş.a.
9. Alegeri pentru funcţiile de preşedinte, membru comitet, membru comisia de cenzori, dacă este cazul, prin expirarea duratei mandantului celor care sunt astăzi în funcţie. Sarcina cu privire la pregătirea Adunării Generale revine Comitetului Executiv. Adunarea Generală reconvocată trebuie ţinută indiferent de numărul proprietarilor prezenţi. Pot fi prezenţi în final 3 proprietari dintr-un total de 100! Nu este nici o problemă. Procesele-verbale dovedesc legalitatea Adunării Generale a proprietarilor participanţi interesaţi de proprietatea lor.
duminică, 6 ianuarie 2008
Interzisa vanzarea caselor cu 3 luni restanta la intretinere
Proprietarii de apartamente cu datorii mai mari de trei luni la intretinere risca sa ajunga in strada in plina iarna. Ministerul Internelor, Reformei si Administratiei (MIRA) intentioneaza sa goleasca blocurile de restantieri, luandu-le acestora posibilitatea de a isi vinde singuri apartamentele pentru a-si achita datoriile. Oricum, potrivit proiectului de hotarare de Guvern pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Legii 230/2007 - privind infiintarea, organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari - 'proprietarii care-si instraineaza apartamentele sunt obligati ca, la intocmirea formelor de instrainare, sa faca dovada achitarii la zi a cotelor de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari'. Cu portareii la usa Mai mult, viitorul act normativ interzice notarilor publici autentificarea actelor de instrainare fara o adeverinta din partea asociatiei de proprietari, care sa reprezinte dovada achitarii la zi a cotelor de contributie la cheltuielile asociatiei. in caz contrar, 'actele de instrainare incheiate cu nerespectarea acestei obligatii sunt nule de drept'. Interdictia de vanzare a unui apartament pentru care proprietarul nu a platit intretinerea timp de trei luni se inscrie de catre asociatia de proprietari si la Cartea Funciara. Practic, asta inseamna ca, dupa trei luni de neplata a cotelor de intretinere, orice proprietar nu-si mai poate vinde apartamentul. si, dupa ce asociatia obtine o hotarare judecatoreasca sau alt titlu executoriu, se poate trezi cu portareii la usa pentru a fi executat silit. Pana la data fixata pentru executarea silita restantierul va fi obligat sa arate apartamentul oricarei persoane care-i suna la usa si se arata interesata sa-l cumpere.
|
vineri, 4 ianuarie 2008
Reguli noi pentru asociatiile de proprietari
Printre noutatile aduse de aceasta lege, amintim schimbarea numarului de proprietari necesari pentru modificarea statutului ori a acordului de asociere, de la jumatate plus unu la doua treimi, introducerea dreptului proprietarilor de a avea acces, la cerere, la orice document al asociatiei de proprietari, dar si obligatia acestora de a accepta accesul in apartament/spatiu al unui delegat al asociatiei in termen de maximum cinci zile. Legea contine un articol nou care obliga proprietarii sa consolideze ori sa modernizeze cladirea pentru reabilitare termica si eficienta termica.
Articolul 20 al legii usureaza demersurile proprietarilor in contextul instrainarii locuintei, deoarece specifica faptul ca notarii publici vor autentifica actele de instrainare a apartamentelor dupa ce proprietarii vor face dovada achitarii la zi a cotelor de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari, eliberata in original sub semnatura presedintelui si a administratorului asociatiei de proprietari, cu precizarea numelui si prenumelui acestora, si cu stampila asociatiei de proprietari, fara a mai fi necesara confirmarea de la compartimentul specializat in sprijinirea si indrumarea asociatiilor de proprietari.
Contracte de servicii cu caracter individual
O alta prevedere noua permite ca, in situatiile exceptionale, hotaririle sa poata fi luate prin acordul scris al majoritatii proprietarilor unei scari sau ai unui bloc membri ai asociatiei de proprietari care ii vizeaza direct, pe baza de tabel nominal. Hotaririle adunarilor generale se consemneaza in registrul de procese-verbale al asociatiei de proprietari, se semneaza de toti membrii comitetului executiv si se comunica, in scris, tuturor proprietarilor.
Potrivit noilor prevederi legale, asociatia poate intermedia servicii intre furnizori si proprietarii consumatori, in special cu privire la serviciile publice de utilitati pe baza unor contracte de prestari de servicii sau de furnizare cu caracter individual. Pentru contractele de furnizare cu caracter individual, drepturile si obligatiile cu privire la serviciul furnizat apartin, pe de o parte, furnizorului si, pe de alta parte, proprietarului.
Furnizorii se vor indrepta pentru recuperarea debitelor impotriva proprietarilor restantieri. Serviciul de mediere din partea asociatiei de proprietari consta in: repartizarea facturilor catre proprietari prin lista de plata lunara, incasarea si plata sumelor reprezentand contravaloarea consumului facturat, instiintarea furnizorului cu privire la debitori.
Salariile, stabilite de comitetul executiv
Potrivit noii legi, deciziile cu privire la stabilirea cuantumului salariilor, al indemnizatiilor si al eventualelor premieri care se acorda personalului incadrat cu contract individual de munca sunt luate de comitetul executiv. Acesta poate decide si asupra acordarii unor drepturi banesti membrilor asociatiei de proprietari care desfasoara activitati lucrative folositoare acesteia, in limita bugetului de venituri si cheltuieli adoptat de adunarea generala. Termenul de plata a cotelor de contributie s-a modificat de la 15 la 20 de zile. De asemenea, s-a introdus un alineat care precizeaza ca sumele incasate din aplicarea penalitatilor vor face obiectul fondului de penalitati al asociatiei si se vor utiliza numai pentru plata penalizarilor impuse asociatiei de catre terti si pentru cheltuielile cu reparatiile asupra proprietatii comune sau alte cheltuieli de natura administrativa. O noutate o constituie si faptul ca exercitarea controlului asupra activitatii financiar- contabile din cadrul asociatiilor de proprietari de catre Consiliile locale se va putea efectua si din oficiu. In acest sens, compartimentul de specialitate din cadrul Primariei Municipiului Medgidia urmeaza sa realizeze un program pentru ca, in cursul unui an calendaristic, sa fie verificate toate asociatiile de proprietari de pe raza municipiului Medgidia.
Reduceţi consumul de apă menajeră la jumătate
Românii sunt firi risipitoare când vine vorba de utilizarea resurselor de la bloc. Radu Opaina, preşedintele Asociaţiei Federaţiilor de Proprietari din România, ne spune cum să economisim apa de la robinet sau duş, fără a deregla confortul casei noastre.
Ştiind cât de lung şi de greu este drumul apei, este necesar să controlăm consumul acesteia, să identificăm pierderile, să reducem risipa printr-o folosire raţională, devenind conştienţi de valoarea ei.
Cum se controlează consumul
Montând un contor pe branşamentul care deserveşte imobilul dumneavostră, apelând la furnizorul acestui serviciu, sau un contor pasant (în subsol) pe scară sau tronson de clădire pentru a controla consumul pe scară sau pe un tronson de clădire (cu orice firmă specializată şi autorizată de Biroul Român de Metrologie Legală pentru tipul respectiv de contoare, fără a solicita ajutor din partea furnizorului de apă), aveţi garanţia că nu veţi plăti decât ceea ce înregistrează aparatul de măsură.
Veţi şti astfel dacă:
1. aveţi pierderi
2. aveţi avarii şi nu le vedeţi
3. faceţi risipă şi veţi putea lua măsurile adecvate.
Primul lucru pe care trebuie să-l faceţi în cazul înregistrării unui consum mai mare de 150-170 litri de apă/zi/persoană (cca. 4-5 mc/persoanăă/lună) este acela de a depista pierderile. Iată ce se întâmplă în următoarele cazuri:
Un robinet care curge continuu cu o şuviţă de apă de 3 mm consumă într-o lună tot atâta apă cât folosesc 5 persoane. Schimbaţi urgent garniturile sau bateria de la chiuvetă, duş etc. !
E bine să afişaţi la avizier ce înseamnă aceste pierderi pentru ca toţi locatarii din blocul dumneavoastră să acţioneze pentru a-şi reduce cheltuielile cu apa!
O baie la cadă necesită cel puţin 120 litri, pe când un duş nu consumă mai mult de 40 de litri. Multiplicaţi cu numărul persoanelor din casă şi veţi afla câtă apă aţi economisit făcând duş.
Să mai spunem că pentru a ne spăla pe dinţi este suficient un pahar cu apă şi tot atât pentru a ne bărbieri. A lăsa robinetul să curgă în tot acest timp implică o mare risipă de apă şi, implicit, costuri mari în bugetul dumneavoastră.
Utilizarea raţională
Gospodăria modernă nu se mai poate lipsi de aceste ajutoare nepreţuite care sunt maşina de spălat rufe sau cea de spălat vase. Să nu uităm însă că aceste maşini sunt mari consumatoare de apă şi că ele “sorb” tot atâta apă, indiferent de gradul de încărcare. Consumul specific e mai mare, însă, dacă nu sunt încărcate suficient. Prin urmare, nu folosiţi maşina de spălat decât după ce aţi încărcat-o la capacitate!
Descoperirea valorii
Şi acum, dacă aţi respectat toate aceste operaţiuni, să privim din nou factura de apă:
1. Contorizarea, inclusiv de apartament
2. Înlăturarea pierderilor
3. Repararea instalaţiei interioare aparţinând asociaţiei în cazul avariilor (atenţie: avariile pe instalaţia de apă rece din pământ sunt mai greu de depistat decât avariile pe instalaţia de apă caldă! Căminul de canalizare este un punct de control al pierderilor de apă rece!)
4. Reducerea risipei
5. Utilizarea raţională a apei, .
Calculând economiile potenţiale, ne dăm seama de valoarea nepreţuită a apei noastre cea de toate zilele.
www.click.ro
Banii din penalizări merg la asociaţie
Penalizări
Din 2008, penalizările percepute de asociaţie la plata întreţinerii vor fi folosite pentru achitarea penalizărilor impuse blocului de către terţi, dar şi pentru lucrări de reparaţie a proprietăţii comune. Totodată, trebuie ştiut că s-a modificat termenul de plată a cotelor de contribuţie de la 15 la 20 zile, ca urmare a aprobării normelor metodologice de aplicare a noii legi a asociaţiilor de proprietari, 230/2007.
Prime
Comitetul executiv adoptă şi decizii cu privire la stabilirea cuantumului salariilor, al indemnizaţiilor şi al eventualelor premieri care se acordă personalului încadrat cu contract individual de muncă. Comitetul executiv poate decide şi asupra acordării unor drepturi băneşti membrilor asociaţiei de proprietari care desfăşoară activităţi lucrative folositoare acesteia.