vineri, 29 februarie 2008

Administratorul poarta raspunderea in ceea ce priveste functionalitatea si integritatea elementelor proprietatii comune

Autor: Cristian ALBU
Proprietarii de apartamente se lovesc deseori de probleme pe care ar trebui sa le rezolve asociatia de proprietari. Cu toate acestea, de cele mai multe ori, nu se intimpla nimic, fie din cauza delasarii administratorilor, fie din cauza faptului ca vecinii nu vor sa plateasca reparatiile. In majoritatea cazurilor, problemele cu terasele reprezinta "marul discordiei" dintre proprietarii de la ultimele etaje, ceilalti vecini si administratori.
Teoretic, proprietarii nu pot sa faca pe cont propriu reparatii la partile comune
"Tot ceea ce tine de partile comune trebuie rezolvat prin intermediul asociatiei. Aici intra atit terasele cit si fatadele, casa scarii, casa liftului, conductele", sustin reprezentantii Primariei. Acest lucru inseamna ca toti vecinii trebuie sa suporte cheltuielile cu privire la reparatiile si intretinerea spatiilor comune.
Cu toate acestea, cei care dispun de resurse financiare pot executa lucrarile la terasa blocului si fara acordul asociatiei de proprietari. „Nu este nevoie de un aviz special pentru executarea lucrarilor de hidroizolatie. In cazul in care proprietarii care vor sa scape de problemele cu terasa vor sa construiasca un pod, atunci este nevoie si de acordul celorlalti vecini. Conform legislatiei in vigoare, problemele legate de repararea terasei blocului sau orice alta problema care tine de cota parte indiviza se discuta in cadrul Adunarii Generale si se voteaza de catre fiecare proprietar in parte, astfel incit 50% plus 1 din voturi sa fie in favoarea acelei hotariri. In cazul in care proprietarii se adreseaza in scris presedintelui asociatiei de proprietari, acesta are obligatia de a raspunde intr-un interval de 10 zile. In cazul in care asociatia de proprietari nu intreprinde nimic pentru remedierea situatiei, proprietarii afectati se pot adresa serviciului pentru asociatiile de proprietari din cadrul Primariei sau Inspectoratului de Stat in Constructii.
Conform Legii 230/2007, proprietarii au obligatia de a contribui la repararea sau, dupa caz, la consolidarea si la mentinerea in stare de siguranta a proprietatii comune indivize din cadrul condominiului si sa permita accesul persoanelor autorizate si insotite de administratorul cladirii pentru efectuarea reparatiilor la instalatiile comune. Administratorul poarta raspunderea in ceea ce priveste functionalitatea si integritatea elementelor proprietatii comune.
Cheltuielile pentru lucrarile de intretinere, servicii, de reparatii si, dupa caz, de consolidare la partile de constructii si instalatii aflate in proprietatea comuna indiviza (subsolul, conductele de distributie si coloanele instalatiilor de apa, canalizare, termoficare, energie electrica, podul, casa scarii, uscatorul) se repartizeaza proportional cu cota-parte de proprietate indiviza a fiecarui proprietar. De mentionat ca in cazul in care asociatia nu isi indeplineste obligatiile, proprietarii nemultumiti se pot adresa instantei judecatoresti. Conform specialistilor, repararea terasei poate ajunge pina la 4.000 de euro.
Din cauza problemelor cu terasele, in blocurile vechi, apartamentele de la ultimul etaj sunt mai ieftine
Agentii imobiliari sustin ca starea blocului si vecinii conteaza foarte mult in momentul in care este scos la vinzare un apartament. Daca pentru proprietarii apartamentelor de la etajele inferioare problemele legate de starea blocului sint mai mici, cei care au apartamente la ultimul etaj pot pierde sume importante in cazul unei tranzactii, deoarece deficientele constatate la terasa blocului reprezinta un bun motiv pentru cumparator de a reduce din pret.

miercuri, 27 februarie 2008

Cetăţenii se plâng că lunar li se percep diferite sume de bani pentru reparaţii, dar lucrările întârzie să apară

Mulţi administratori de bloc,
Învinuiţi de abuzuri şi calcule greşite la listele de întreţinere.
Asociaţia pentru Protecţia Cetăţeanului (APC) primeşte tot mai multe reclamaţii din partea administraţiilor Asociaţiilor de Proprietari pentru producerea numeroaselor abuzuri şi nereguli la calcularea întreţinerii. Un comunicat de presă al APC transmis Rompres arată că, aşa cum rezultă din plângerile petenţilor, o mare parte dintre administratorii Asociaţiilor de Proprietari încalcă atribuţiile ce le revin prin lege, iar oamenii sunt puşi să plătească sume exorbitante la întreţinere. "Cetăţenii care s-au adresat APC ne semnalează faptul că nu se realizează o calculare corectă a consumului de apă caldă şi apă rece şi nici a cheltuielilor comune. Potrivit sesizărilor, de multe ori administratorii refuză citirea apometrelor şi percep diverse penalităţi şi comisioane care nu sunt prevăzute de lege. Totodată, cetăţenii se plâng că lunar li se percep diferite sume de bani pentru reparaţii, dar lucrările întârzie să apară, iar sumele plătite de locatari nu-şi găsesc justificarea”, a declarat presedintele A.P.C., Cristian Popescu - Piedone.
Indolenta administratorilor de bloc precum si a anumitor cetateni face uneori imposibila convietuirea celorlalti locatari. Desi in mod firesc, administratorii sunt obligati si ia masuri in cazul in care apar defectiuni la nivelul instalatiilor comune, care deservesc întregului imobil, de foarte multe ori aceste aspecte sunt neglijate. Nerezolvarea lor, însa, conduce la deteriorarea mai multor apartamente si chiar la distrugerea structurii de rezistenta a întregii cladiri.

marți, 26 februarie 2008

Fiecare scara de bloc se poate organiza intr-o asociatie proprie

În asociaţiile de proprietari constituite pe mai multe scări apar, din ce în ce mai des, litigii între proprietarii scărilor din cauza restanţierilor, lucrărilor necesare pentru terasă, ascensor sau subsol şi a modului de gospodărire. Specialistul ziarului nostru Radu Opaina ne spune cum se poate împărţi răspunderea pe fiecare scară a blocului.
Unii proprietari se consideră discriminaţi, alţii defavorizaţi, iar o altă categorie importantă consideră că nu sunt obligaţi să ţină în spate o scară cu mulţi restanţieri. Singura soluţie pentru rezolvarea acestor probleme o reprezintă separarea pe scări, prin divizarea asociaţiei de proprietari.
Astfel, se separă gestiunea comună în gestiune pe scară şi, practic, nu mai există nici o legătură şi nici o dependenţă între scări, fiecare administrându-se în mod independent după propria putere financiară şi după capacitatea sa organizatorică. O asociaţie de proprietari cu personalitate juridică se poate diviza în asociaţii de proprietari pe scări în următoarele condiţii:

Majoritatea proprietarilor (50 % + 1) de pe o scară să fie de acord cu înfiinţarea unei asociaţii de proprietari pe scara lor. Urmare a opţiunii majorităţii proprietarilor de pe o scară, preşedintele actualei asociaţii de proprietari convoacă adunarea generală extraordinară având drept ordine de zi divizarea asociaţiei de proprietari. Fără această adunare generală este posibil ca judecătorul delegat pentru înfiinţarea asociaţiilor de proprietari să respingă dosarul de înfiinţare a asociaţiei de proprietari de pe scara care doreşte separarea.
În adunarea generală extraordinară proprietarii vor hotărî divizarea asociaţiei de proprietari. Proprietarii nu au nici un motiv pentru care să nu fie de acord cu divizarea. Cine se opune şi obstrucţionează procesul de divizare, fără să aibă argumente juridice solide, riscă să suporte în viitor toate consecinţele negative care pot apărea urmare nedivizării.
După adunarea generală extraordinară, reprezentanţii fiecărei scări stabilesc persoanele care se vor ocupa cu întocmirea formalităţilor, inclusiv cu privire la separarea evidenţei mijloacelor băneşti şi materiale, precum şi data până la care să aibă loc divizarea, atât din punctul de vedere al actelor şi documentelor, cât şi din punct de vedere practic.
În baza procesului-verbal al adunării generale extraordinare cu privire la divizare, pe scara a căror proprietari (cel puţin 51% din totalul locatarilor) au hotărât să se separe, se va înfiinţa o nouă asociaţie de proprietari urmând procedura standard de înfiinţare a acesteia.
Asociaţia de proprietari din care se face desprinderea va rămâne cu documentele actuale (statut, acord de asociere) urmând ca, în baza procesului-verbal al adunării generale extraordinare cu privire la divizare, să-şi modifice denumirea (se adaugă la actuala denumire “scara …”) şi acordul de asociere printr-un act adiţional (cu noua denumire şi noua configuraţie a asociaţiei de proprietari pe scară). După acest pas, proprietarii din asociaţie trebuie să se se adreseze instanţei de judecată care le-a acordat personalitate juridică în scopul emiterii unei noi încheieri judecătoreşti.
Codul fiscal şi ştampila, schimbate
După obţinerea noii încheieri judecătoreşti, se va merge la administraţia financiară de sector sau de localitate pentru schimbarea Codului fiscal şi a ştampilei. Se vor anunţa toţi furnizorii cu privire la modificările survenite pentru actualizarea contractelor sau a altor acte, inclusiv în relaţia cu banca.
Sursa: ziarul Click

Căldură şi la caloriferul debranşat

Am descoperit repartitorul care merge ca o moară stricată. Şi nu amplasat oriunde, ci pe un calorifer debranşat de la reţeaua de încălzire. Bucureştenii sunt tot mai convinşi de faptul că aceste aparate nu măsoară consumul real de căldură.
Un bucureştean a înţeles cum se încarcă factura la căldură când a văzut câte unităţi înregistrează unul din repartitoarele sale. Şi-a montat astfel de aparate pe toate caloriferele, inclusiv pe unul nebranşat la sistemul de încălzire.
Surpriza a fost de proporţii când a realizat că repartitorul merge de capul lui. “Caloriferul ăsta nu l-am racordat încă, dar mi-am pus repartitor pe el. Mi-am zis că să nu-i pun din nou pe drumuri pe cei de la firma care se ocupă cu treaba asta. Şi uite ce a ieşit! Din octombrie 2007 şi până acum, repartitorul cu pricina indică 337 de unităţi consumate. Cum e posibil, de vreme ce prin radiator nu trece apă?”, se întreabă Dumitru Necula.
Potrivit specialiştilor, repartitorul nu măsoară fidel consumul de căldură din casă, ci continuă să înregistreze chiar şi când caloriferul e închis. Bărbatul vrea să renunţe la aparatele-minune fiindcă îl duc la sapă de lemn.
Românii au început să renunţe la repartitoare
Firmele care montează astfel de aparate nu pot fi trase la răspundere pentru calculul greşit al consumului de căldură din cauza vidului legislativ. Oficiali din cadrul Autorităţii Naţionale de Reglementare pentru Serviciile Comunitare de Utilităţi Publice (ANRSC) spun că pot da amezi doar firmelor cu licenţe expirate sau care montează ilegal repartitoare.
Românii au găsit, însă, o soluţie pentru a ieşi din impas. “Dacă trei din zece locatari îşi aruncă la coş repartitoarele, atunci sistemul nu mai poate funcţiona. În oraşele mari, oamenii au început deja să renunţe la ele din cauza sumelor prea mari la întreţinere”, ne-a spus Radu Opaina, preşedintele FAPR.
Sursa: ziarul Click

marți, 19 februarie 2008

Legea 230/2007 - Pro si contra administratori

Opiniile unor blocatari despre administratorii de bloc sunt impartite. Unii cred ca, in marea lor majoritate, administratorii ştiu numai sa ia, nu sa si dea. Lista acuzaţiilor aduse administratorilor este lunga: ca sunt in cardasie cu cenzorii si preşedintele si daca nu fura banii asociaţiei tot se "invartesc"; fac numai ce vor ei; ţin fondurile de rulment si reparaţii la bănci si încasează dobânda; nu plătesc reparaţiile si cheltuielile comune; iau comision din montarea de antene si reclame pe bloc, care afectează sănătatea locatarilor.

Asta înseamnă ca nu oricine va mai fi vatafu' blocului, gata sa fure din bani si apoi sa stai in tribunale sa ii recuperezi! Da, este o lege buna! Nu au bani administratorii? Nu-i problema! Vor apărea firme de administraţie! Si atunci sa-i vedem pe cei care acum isi finanţează afacerile cu banii locatarilor!. Alţi blocatari cred, dimpotrivă, ca legea va pune pe fuga si putinii administratori care mai ţin catastifele asociaţiilor. "Pai, care e nebun sa depună o suma egala cu cheltuielile pe o luna ale asociaţiei, fie ea si cea mai «ieftina» luna, nu «media anuala»? Cum sa depună cenzorii garanţie materiala? Ei doar verifica gestiunea nu umbla cu banii asociaţiei.

Si chiar administratorul, cum sa depună o suma egala cu salariul de administrator pe 10 ani (asta însemnând garanţia in cazul unei asociaţii care are un fond de rulment de 20.000 lei)? După ce ca se găsesc cu greu administratori, pe putinii bani pe care ii poate oferi o asociaţie de proprietari... Au făcut-o lata cu legea asta noua.

Administratorii pot munci două ore pe zi

Asociaţiile de proprietari din România au dat semnale că nu sunt deplin lămurite în ce priveşte forma juridică de încadrare în muncă a administratorilor de bloc. Întrucât sunt foarte multe discuţii şi păreri cu privire la acest aspect, Radu Opaina, preşedintele FAPR, va clarifica azi această problemă, ţinând cont şi de prevederile noii legi a asociaţiilor de proprietari.
De la început trebuie făcută distincţia între "muncă" şi "prestaţie" şi între "raport de muncă" şi "relaţie civilă" între asociaţie şi persoanele angajate. Modalităţile prin care va fi încadrat în muncă personalul asociaţiei sunt:
Convenţia civilă
Convenţia civilă de prestări servicii se aplică în asociaţiile de proprietari care au cel mult 4 scări cu 8-10 etaje, pentru care activitatea nu poate fi mai mare de 30-35 de ore pe lună, adică ocazional. Această formă este mai ieftină pentru proprietari pentru că se aplică doar impozitul de 16%, iar venitul net e mai mare pentru administrator. În acest caz, se depune doar Declaraţia 100 la Administraţia financiară. Convenţia nu se înregistrează decât în interiorul asociaţiei. Activitatea pe bază de convenţie civilă este o prestaţie şi nu o muncă sau un raport de muncă. E soluţia optimă pentru majoritatea asociaţiilor. Un administrator poate încheia convenţii civile cu fiecare asociaţie la care lucrează, în aceste condiţii.
Contractul individual de muncă
Contractul individual de muncă, cu normă întreagă sau cu timp parţial, conform Codului Muncii. Această formă se aplică numai în asociaţiile de proprietari cu cel puţin 4 scări de 8-10 etaje unde activitatea impune un timp de lucru zilnic de cel puţin două ore, de luni până vineri. Codul Muncii obligă la încheierea de contracte de muncă pentru cel puţin două ore pe zi de activitate. Sub acest barem, administratorii nu se încadrează la raport de muncă şi nu fac obiectul Codului Muncii. Această formă implică, într-adevăr, costuri mari pentru proprietari din cauza taxelor şi impozitelor, dar şi un venit mai mic pentru administrator. Implică şi o activitate suplimentară cu privire la plata şi declararea taxelor şi impozitelor, precum şi cu privire la relaţia cu Inspectoratul Teritorial de Muncă.
Codurile Civil, Comercial şi al Muncii nu au elemente comune, nu se confundă şi nu se interpretează. Cine le interpretează, o face din propriu interes.
Prestări servicii
Contractul de prestări servicii, conform Codului comercial. Se aplică numai pentru situaţiile în care prestatorul e organizat după cum urmează:
- persoană fizică autorizată (PFA). În cazul administratorului de imobile, primăriile nu mai eliberează autorizaţie pentru PFA
- societăţi comerciale sau alte forme juridice
- asociaţie familială (AF)
- microîntreprindere (IMM)
În acest caz valoarea contractului, cu sau fără TVA, e suma totală de plată pentru proprietari fără ca asociaţia să mai plătească taxe şi impozite şi fără să mai depună declaraţii fiscale.

Asociatia poate castiga ...

Cheltuielile de la bloc se pot reduce considerabil daca asociatia de proprietari are venituri suplimentare. Astfel, reparatiile de tot felul, modernizarea si intretinerea proprietatii comune (terasa, liftul, subsolul, fatada, reabilitarea termica, instalatiile de apa si caldura pe verticala, contoare etc) pot deveni gratuite pentru toti locatarii. Mai mult, daca sumele sunt mari, se pot ieftini chiar si cotele la intretinere.
Veniturile suplimentare sunt scutite de impozitul de 16 % daca sunt utilizate pentru proprietatea comuna. Radu Opaina,


presedintele Federatiei Asociatiilor de Proprietari (FAPR), va prezinta azi care sunt veniturile suplimentare pe care o asociatie le poate avea:
- inchirierea spatiilor comune de la parter sau de la ultimul nivel (uscatorie, spalatorie etc.)
- inchirierea terasei pentru antene de telefonie mobila si panouri publicitare
- inchirierea peretilor de pe holuri pentru cablurile firmelor de televiziune/telefonie prin cablu sau servicii internet
- inchirierea fatadelor pentru reclame
- sponsorizari din partea unor firme private sau de stat, din cadrul sau din afara asociatiei
- donatii din partea unor persoane fizice sau juridice, din cadrul sau din afara asociatiei
- plata de catre orice persoana catre asociatie a 2 % din impozitul datorat catre bugetul local
- activitati economice de genul prestarilor de servicii sau micro-productie organizate in spatiile din cadrul asociatiei
- actiuni la societati comerciale profitabile listate la bursa.
Aceste oportunitati pot crea pentru o asociatie venituri anuale de la 2.000 pana la 50.000 euro, in functie de pozitia cladirii, spatiile disponibile, initiativa si interesul corect al proprietarilor si al alesilor acestora.
"Din pacate, in practica, in majoritatea cazurilor, acolo unde sunt bani obtinuti din inchirieri si din reclame, exista mafii formate din presedinti, administratori, reprezentanti ai firmelor care au interese la blocul respectiv, care baga in buzunarul propriu mare parte din bani".

luni, 18 februarie 2008

Norma metodologica de aplicare a Legii nr. 230/2007 privind asociatiile de proprietari

Norma metodologica de aplicare a Legii nr. 230/2007 privind infiintarea, organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari a fost publicata in Monitorul Oficial, Partea I nr. 43 din 18.01.2008…citeste

Repartitoarele au zăpăcit întreţinerea

Pentru un confort minim, se plătesc milioane la căldură

Căldura la bloc a ajuns să ne coste toate veniturile lunare. Coşmarul românilor are şi un vinovat: repartitoarele, care s-au dovedit a fi soluţia falimentară pentru viaţa la comun. Click! vă spune de ce apar diferenţe enorme în lista de plată a locatarilor din acelaşi bloc.
Repartitoarele reglează volumul de apă caldă care intră în calorifere şi ar fi eficiente dacă toţi locatarii care le au le-ar folosi. Cum foarte mulţi dintre vecini le ţin tot timpul închise, volumul de apă caldă care intră în bloc e distribuit celor care au caloriferele deschise. Când vecinii “economisesc” agent termic, consumul dumneavoastră sporeşte, întrucât căldura care vine pe ţevi trebuie să se disperseze pe undeva.
Dacă aveţi repartitorul deschis, preluaţi şi consumul vecinilor care preferă să stea în frig. Aşa se ajunge la situaţii ciudate în care o familie are 500 de mii lei la căldură, după ce o lună a strâns drastic cureaua şi a stat în frig, în timp ce altă familie din acelaşi bloc, care nu-şi închide repartitoarele, ajunge să plătească dublu faţă de cât plătea fără repartitoare.
"7,4 milioane lei căldura la Cluj"
“La Cluj, o familie este obligată să plătească 7,4 milioane lei pe noiembrie, la trei camere, cu repartitoare, în vreme ce altă familie care nu şi-a montat repartitoare are de achitat 3 milioane lei. În Bucureşti factura la căldură a ajuns la 6,4 milioane, pe decembrie, la două camere, iar la Ploieşti la 4,5 cu robinetul la minimum”, ne-a spus Radu Opaina, preşedintele FAPR.
"Îmi ajung 18 grade"
Andela Molan preferă să economisească. Aşa că stă în frig. Din patru repartitoare montate în apartamentul său cu două camere, doar unul este pornit. Şi acela la minimum. “Mi-a venit 400 de mii pe decembrie. E mai frig la mine, am doar 18 grade în casă, dar e bine şi aşa căci pensia mea e mică”, ne-a spus bătrâna. Două etaje mai sus, o persoană singură are la două camere 2,3 milioane lei doar la căldură.
"Am 30 de grade în casă"
Valerian Şovu, locuieşte la două camere în cartierul Militari. Pentru el întreţinerea nu a fost până acum de speriat. Nu are repartitoare şi a plătit pe decembrie 1,6 milioane lei la căldură. “Am 2,5 milioane toată întreţinerea. Caloriferele au duduit toată iarnă fiindcă nu am repartitoare. La mine e cald tot timpul, am 30 de grade în casă. În schimb, e vai de cei care şi-au montat drăciile alea”, ne-a spus bucureşteanul.

miercuri, 13 februarie 2008

De ce să optăm pentru mansardare? (VI)

Ideea de mansardare începe să intereseze tot mai mult, căpătând treptat conturul unui adevărat fenomen, deoarece s-a dovedit un mod de soluţionare a două probleme destul de spinoase, mai ales pentru şefii comunităţilor: reconsolidarea blocurilor şi crearea de noi spaţii locuibile, de foarte bune calitate, care să ofere confortul dorit oricui visează la o casă a sa.
O locuinţă realizată prin mansardare nu numai că poate reprezenta un avantaj, oferind, prin sistemul de construcţie şi prin materialele utilizate, un confort atât termic cât şi fonic mult superior dar poate reprezenta şi o alternativă pentru cei decişi să-şi achiziţioneze un apartament vechi, de pe piaţa imobiliară.
Preţul vechilor apartamente a crescut în ultimul timp, iar potenţialul cumpărător va fi pus în situaţia ca, după ce va achiziţiona o asemenea locuinţă, să fie nevoit să investească sume considerabile (chiar şi câteva mii de euro) pentru amenajări şi îmbunătăţiri. Pe de altă parte, însă, cel care visează la o casă a sa şi dispune de posibilitatea de a o cumpăra va putea opta pentru un apartament la mansardă, "la cheie", care, în afară de faptul că prezintă toate dotările necesare (gresie, faianţă, centrală proprie, geamuri termopan, iar unele pot fi dotate şi cu aer condiţionate), nu depăşeşte preţul unui apartament vechi (fără prea multe îmbunătăţiri).
Apartamentele de la mansardă, dacă sunt construite cu respectarea cerinţelor tehnice în vigoare şi a tuturor normelor legale, sunt la fel de sigure ca orice apartament din imobilul care a fost mansardat. În plus, au un coeficient de izolare termică mult îmbunătăţit, deoarece în ultima vreme au apărut şi sunt folosite pe scară largă materiale de construcţie competitive, moderne şi foarte uşoare (vată minerală, polistiren, panourile sandwich). Calitatea construcţiei apartamentelor la mansardă nu îi va avantaja numai pe aceia ce vor deveni proprietari, dar şi pe actualii locatari al imobilului ce urmează a fi mansardat.
Mansardarea este considerată în ultimul timp una dintre cele mai eficiente metode de a rezolva problema reconsolidării acoperişului, scutindu-i astfel pe locatari să plătească pentru această operaţiune, destul de costisitoare. Chiar dacă, în urma comunului acord cu proprietarii, firma ce va primi acceptul să construiască locuinţe la mansardă va avea beneficiul de a avea dreptul asupra planşeului (mai exact, firma va avea dreptul să vândă locuinţele pe care le construieşte, oricui doreşte aceasta) locatarii trebuie să ştie care vor fi toate avantajele de care pot beneficia în urma mansardării. Este bine de menţionat că acestea sunt suficient de numeroase şi îi pot scuti şi de numeroase cheltuieli costisitoare pe viitor.
În afară de avantajul consolidării planşeului proprietarii trebuie să ştie că la încheierea contractului pot negocia beneficiile de care pot dispune pe proprietatea comună. Printre aceste beneficii se pot număra: reabilitarea termică, o operaţiune extrem de importantă şi foarte costisitoare, văruitul pe casa scării, efectuarea unei curăţenii generale în spaţiul comun, reamenajarea casei liftului, înlocuirea uşilor şi ferestrelor de la intrarea în bloc, precum şi alte lucrări de întreţinere sau renovare. Aceste lucrări se pot efectua numai în spaţiul care reprezintă proprietatea comună.
Este foarte important de ştiut că în timpul lucrărilor există riscul, ca, până la finalizarea lor (mai ales în cazul în care înainte de începerea construcţiei era vorba despre un planşeu extrem de degradat, cu infiltraţii), proprietăţile individuale (de cele mai multe ori în cazul celor care locuiesc la ultimul nivel) să fie afectate. Firma constructoare îşi va asuma responsabilitatea efectuării reparaţiilor necesare şi acoperirii pagubelor. Încă de la început trebuie să existe o înţelegere foarte bine stabilită între Asociaţia de Proprietari şi constructor în privinţa modului în care se vor acorda despăgubirile menţionate mai sus (şi perioada).
În cazul în care apar asemenea situaţii, de apartamente afectate în timpul lucrărilor, persoanele păgubite trebuie să adreseze o cerere la Asociaţia de Proprietari în care precizează exact daunele ce le-au fost aduse. După ce se vor efectua verificările veridicităţii celor declarate de persoanele care au suferit pagube, acestora li se vor comunica de către reprezentanţii Asociaţiei, modalităţile şi perioada de despăgubire, precum şi procedurile ce vor fi urmate în acest sens.
Material oferit de "Mansarda Lux"

Norme ce trebuie respectate în construirea unei mansarde (V)

În construirea unei mansarde cât mai sigure, la care riscurile să fie aproape eliminate, echipa formată din proiectant, constructor şi beneficiar este obligată să respecte toate normele prevăzute în legile si reglementările în vigoare.
Organele de control, reprezentate de inspectori din cadrul autorităţii locale, serviciul urbanism şi ai Inspectoratului de Stat în Construcţii, urmăresc că aceste reglementări să fie respectate în toate fazele lucrării.

Autorizaţiile pentru mansardarea blocurilor, ca de altfel toate autorizaţiile de construire, sunt documente ce acordă deţinătorului dreptul de a construi, iar apoi de a intabula construcţia respectivă. Autorizaţiile conţin exigenţe tehnice ce trebuie respectate, atât în timpul construcţiei, cât şi, mai ales, după darea în exploatare a acesteia.

Constructorul trebuie să fie atent ca, indiferent de capriciile naturii, care adeseori pot crea condiţii defavorabile desfăşurării normale a lucrărilor, să evite producerea deteriorării construcţiei şi a accidentelor de muncă.

Încă de la faza pregătitoare a şantierului pe care se vor desfăşura lucrările, constructorul şi beneficiarul trebuie să organizeze fluxul tehnologic astfel încât, anticipând ce urmează a se desfăşura în continuare, să se evite sau să se reducă la minim riscul producerii accidentelor. Sculele şi dispozitivele să fie verificate şi să corespundă cerinţelor, să nu prezinte pericole de accidentare în timpul folosirii lor: ciocane percutoare, dispozitive de tăiat şi de ridicat, aparate de sudură etc. Personalul muncitor trebuie să cunoască şi să respecte normele de protecţie a muncii şi cele de prevenire şi stingere a incendiilor. Pentru aceasta, periodic are loc o instruire şi verificare a cunoştinţelor în aceste domenii de către personal autorizat în protecţia muncii şi situaţii de urgenţă.

Concret, la mansarde, pentru evitarea producerii de accidente şi deteriorări ale construcţiei, se procedează la prinderea solidă a structurii din fier de terasă prin folosirea de dispozitive performante ce aderă, şi cu ajutorul folosirii răşinii epoxidice, la structura deja existentă a blocului. Sudura părţilor componente ale structurii trebuie să fie imediat executată la exigenţele normativelor. Prin cele arătate mai sus demonstrăm cât de important este ca o construcţie să fie autorizată, iar cerinţele autorizaţiei să fie respectate în totalitate.

În concluzie, locatarii ce doresc să-şi mansardeze blocul pot sta liniştiţi, pentru că, odată cu obţinerea autorizaţiei, cei ce construiesc sunt obligaţi să respecte normele şi să se lase controlaţi de cei îndreptăţiţi să verifice aplicarea acestora.

Etape de urmat pentru obţinerea dreptului de mansardare a unei terase de bloc (IV)

Mansardarea este considerată în ultimul timp una dintre cele mai eficiente metode de a rezolva problema reconsolidării acoperişului, mai ales la blocurile vechi.
Pentru un locatar de la ultimul nivel, dar, de fapt, pentru toţi proprietarii unui bloc ce ar putea fi mansardat este foarte importantă cunoaşterea exactă a beneficiilor de care ar avea parte, dar şi a etapelor legislative ce trebuie urmate de firma constructoare şi asociaţia de proprietari pentru ca mansardarea să se efectueze conform normelor legale, pentru a nu exista pe parcurs surprize neplăcute.
Cunoaşterea tuturor paşilor legali în procedura de mansardare se impune mai ales pentru ca proprietarul să poată şti exact cărei firme să încredinţeze reabilitarea planşeului şi pentru a nu se lăsa păcălit, lucru care ar duce şi la încălcarea drepturilor sale.
Terasa (acoperişul) este un spaţiu aflat în proprietatea comună a locatarilor din clădirea respectivă. De aceea, închirierea sau concesionarea acesteia în vederea utilizării ei de către persoane juridice sau fizice se face numai printr-un contract de închiriere sau folosinţă. Acest contract trebuie să fie semnat de preşedintele asociaţiei de proprietari, după ce a avut loc adunarea generală a proprietarilor.
Important! Chiar dacă pentru încheierea contractului şi-ar da acordul majoritatea proprietarilor, dacă unul dintre cei de la ultimul etaj refuză, utilizarea terasei de către firma sau persoana care a solicitat acest lucru este imposibilă.
Proprietarii trebuie să ştie că la încheierea contractului pot negocia beneficiile de care pot dispune pe proprietatea comună. Printre aceste beneficii se pot număra: văruitul pe casa scării, efectuarea unei curăţenii generale în spaţiul comun, înlocuirea uşilor şi ferestrelor de la intrarea în bloc, precum şi alte lucrări de întreţinere sau renovare. Precizăm că aceste lucrări se pot efectua numai în spaţiul care reprezintă proprietatea comună!
Mai mult decât atât, dată fiind greutatea cu care se desfăşoară programul de reabilitare termică a blocurilor, locatarii unui imobil trebuind să acopere o treime de cheltuieli, există firme constructoare de mansarde dispuse să investească şi în acest proces. Atenţie! În cazul în care în timpul lucrărilor de mansardare este afectată o proprietate individuală (în special, în cazul proprietarilor de la ultimul etaj), constructorul va efectua reparaţiile necesare şi va acoperi daunele.
Firma care execută mansardarea devine proprietar al locuinţelor realizate, pe care le poate închiria sau vinde.

Beneficiile pe care le poate oferi o firmă ce se ocupă de mansardare (III)

Mansardarea, un fenomen ce capătă amploare tot mai mult pe piaţa construcţiilor, poate reprezenta, în mare măsură, un sprijin pentru locatarii blocurilor în care se impune o reabilitare a planşeului şi unde infiltraţiile au devenit o problemă care îi afectează, în primul rând, pe cei de la ultimul nivel.
Prin construirea de mansarde pe bloc, în afară de faptul că şi firma constructoare poate apoi să folosească apartamentele la mansardă pe care le realizează (prin comercializare, de exemplu), locatarii pot trage multe foloase în urma acestui procedeu. Nu vor fi privilegiaţi doar acei de la ultimul nivel, care îşi rezolvă astfel definitiv problema infiltraţiilor şi care, totodată, beneficiază de o izolare termică mult mai bună. În urma acordului stabilit între locatari şi firma constructoare de mansarde, aceştia pot beneficia de amenajări în spaţiul comun: curăţenie, văruire, înlocuirea tâmplăriei în spaţiul comun, reabilitarea şi înlocuirea instalaţiilor de apă.
În afară de asta, este bine ca asociaţiile de locatari să ştie că existe firme care nu se ocupă numai de executarea mansardării. Este bine de subliniat un fapt esenţial: o firmă constructoare de mansarde poate investi şi în reabilitarea termică, acoperind acel sfert de cheltuieli care reprezintă contribuţia locatarilor în realizarea acestui procedeu.
Atenţie, însă, cu cine intraţi în legătură, cu cine încheiaţi contractele, cui îi acordaţi încrederea. Asociaţiile de proprietari, înainte de a începe colaborarea în vederea mansardării cu investitori sau diferite firme, ar trebui să se intereseze despre acestea la Serviciul Asociaţii de Proprietari din cadrul Primăriei. Acest serviciu are informaţiile necesare pentru a delimita ofertele serioase de cele ce au mai puţină credibilitate.
Un alt avantaj, deloc de neglijat, pentru membrii asociaţiilor de proprietari ce acceptă mansardarea este acela că, prin creşterea numărului de proprietari de pe scară, cota de participare la cheltuielile comune ale asociaţiei se împarte la mai mulţi.

Etape legislative în mansardarea unui bloc (II)

Cum am mai precizat şi într-o serie de materiale anterioare, mansardarea este considerată o metodă extrem de eficientă şi rentabilă de reconsolidare a acoperişului. Ea este indicată atât la blocurile mai vechi, cât şi cele de construcţie mai recentă, oferindu-se totodată şi posibilitatea creării unor noi spaţii de locuit.

Important este, însă, atât pentru locatarii unui bloc ce urmează a fi mansardat, cât şi pentru firma care va efectua aceste lucrări să se cunoască foarte bine importanţa existenţei tuturor documentelor necesare şi paşii legali ce trebuie urmaţi şi respectaţi.
Odată parcursă etapa obţinerii tuturor semnăturilor proprietarilor şi acordurilor necesare, se trece la elaborarea documentaţiei, în scopul obţinerii autorizaţiei de construire. Documentaţia respectivă se întocmeşte după cerinţele Certificatului de Urbanism şi cuprinde documente şi studii care să ateste cu rigurozitate gradul de rezistenţă a fundaţiei, comportarea în timp a construcţiei mai vechi, eventualele remedii ce ar trebui să le suporte blocul pentru a susţine noua amenajare.
Un studiu foarte important este "Expertiza tehnică", care se elaborează numai de către un specialist atestat şi care impune, în vederea obţinerii avizului, unele soluţii tehnice care să rezolve armonios îmbinarea construcţiei vechi cu cea nouă. De regulă, în cazul blocurilor ridicate după 1977 (cunoscutul an în care a avut loc cel mai devastator cutremur de la noi) nu sunt probleme de rezistenţă, mai ales că prin decopertarea integrală a straturilor hidro şi termoizolante de pe terasa blocului se uşurează semnificativ greutatea acesteia.
Expertiza tehnică va indica, totodată, materialul din care trebuie construită structura mansardei. Structura poate fi realizată din metal, cărămidă, lemn, beton armat sau combinaţii din aceste materiale.
În timpul construcţiei se efectuează periodic verificări de către persoane avizate în domeniu, atestate de Inspectoratul de Stat în Construcţii. Se întocmeşte o Carte Tehnică a construcţiei, unde vor fi ataşate procesele-verbale de control. Apartamentele din mansardă, ce vor rezulta la finalul lucrării, nu pot fi date în exploatare până nu vor fi respectate toate etapele cerute de autorizaţie şi de normele în vigoare.
Important! Atenţie cu cine intraţi în legătură, cu cine încheiaţi contractele, cui îi acordaţi încrederea. Asociaţiile de proprietari, înainte de a începe colaborarea în vederea mansardării cu investitori sau firme, ar trebui să se intereseze despre acestea la Serviciul Asociaţii de Proprietari din cadrul Primăriei. Acest serviciu are informaţiile necesare pentru a delimita ofertele serioase de cele ce au mai puţină credibilitate.
Un alt avantaj, deloc de neglijat, pentru membrii asociaţiilor de proprietari ce acceptă mansardarea este acela că, prin creşterea numărului de proprietari de pe scară, cota de participare la cheltuielile comune ale asociaţiei se împarte la mai mulţi.

Etape legislative în mansardarea unui bloc (I)

Mansardarea este considerată o metodă extrem de eficientă şi rentabilă de reconsolidare a acoperişului. Ea este indicată atât la blocurile mai vechi, cât şi cele de construcţie mai recentă, oferindu-se totodată şi posibilitatea creării unor noi spaţii de locuit.
Important este însă, atât pentru locatarii unui bloc ce urmează a fi mansardat, cât şi pentru firma care va efectua aceste lucrări să se cunoască bine importanţa existenţei tuturor documentelor necesare şi paşilor legali ce trebuie urmaţi şi respectaţi.
Atenţie! La blocurile construite în urmă cu 25-30 de ani, unele chiar şi mai noi, ar trebui să se efectueze lucrări de renovare, cu scopul de a li se prelungi durata de exploatare.
Este bine de precizat că administratorii care nu cunosc efectele pozitive ale mansardării iau foarte greu decizii în privinţa acordului de acoperire a blocurilor. Chiar dacă unii locatari îşi exprimă dorinţa de a colabora cu investitorul, lovindu-se de oponenţa altor alţi vecini renunţă la idee. Singura şansă rămâne la locatarii de la ultimul nivel, care au un cuvânt greu de spus, ei fiind direct interesaţi pentru că beneficiază de eliminarea infiltraţiilor.
Important! Piesele de bază necesare în documentaţia legală sunt reprezentate de "Acordul tuturor proprietarilor" din bloc şi "Expertiza tehnică".
O etapă importantă este aceea a obţinerii tuturor semnăturilor proprietarilor şi acordurilor necesare. Este bine de ştiut că este foarte important ca toţi locatarii de la ultimul nivel al blocului trebuie de acord cu mansardarea, iar acest aviz favorabil se vede prin semnătura lor. Acordul reprezintă documentul juridic ce atestă faptul că folosinţa terasei se dă investitorului, pentru unele facilităţi convenite între părţi.
Important! În cazul în care toţi locatarii unui bloc au aprobat, dar există refuzul vreunuia din locatarii de la ultimul nivel, mansardarea nu se mai poate efectua. Mai exact, fără aprobarea tuturor locatarilor de la ultimul nivel mansardarea ar fi ilegală!
Expertiza tehnică indică în ce condiţii se poate mansarda imobilul. Prima condiţie, în opinia expertului, şi cea mai importantă, este decopertarea integrală a straturilor termo şi hidroizolante de pe terasă. Acest lucru este obligatoriu pentru uşurarea greutăţii ce apasă asupra planşeului, astfel pregătindu-se acceptarea noii construcţii de către fundaţia construcţiei vechi.
După ce s-a depăşit etapa semnăturilor şi a expertizei, se trece la elaborarea documentaţiei, în scopul obţinerii autorizaţiei de construire. Documentaţia respectivă se întocmeşte după cerinţele Certificatului de Urbanism şi cuprinde documente şi studii care să ateste cu rigurozitate gradul de rezistenţă al fundaţiei, comportarea în timp a construcţiei mai vechi, eventualele remedii ce ar trebui să le suporte blocul pentru a susţine noua construcţie.
Important! Locatarii blocurilor cu potenţial de mansardare trebuie să ştie că, odată ce există o autorizaţie de construire eliberată de Primărie şi este respectată în timpul construcţiei propriu zise, atât de către constructor, cât şi de beneficiar, siguranţa clădirii lor nu este periclitată, iar aspectul estetic al blocului, dar şi al zonei în care se află acesta se îmbunătăţeşte.
Cartea tehnică a construcţiei conţine o documentaţie voluminoasă cu tot ceea ce e necesar obţinerii autorizaţiei de construire, avizele, procesele verbale de control. Apartamentele din mansardă, ce vor rezulta la finalul lucrării, nu pot fi date în exploatare până nu vor fi respectate toate etapele cerute de autorizaţie şi de normele în vigoare.

Mansardarea, soluţie eficientă pentru eliminarea infiltraţiilor pluviale din planşeul unui bloc

Degradarea planşeelor blocurilor dar şi a clădirilor în sine pe măsura trecerii timpului şi posibilităţile limitate de reabilitate a acestora cu banii proprietarilor au făcut ca acestea să devină în ultimul timp chestiuni acute şi care creează probleme mari, atât locatarilor cât şi administratorilor asociaţiilor de proprietari.
În ciuda problemelor pe care le implică un planşeu în pragul degradării, puţini proprietari de la ultimul nivel deţin resursele financiare necesare în reabilitarea acestuia şi, implicit, în eliminarea infiltraţiilor pluviale, costurile acestor tipuri de lucrări fiind destul de mari în condiţiile în care se vrea ceva de calitate.
Pentru cei dornici de a scăpa de infiltraţiile mai sus amintite şi de a locui fără griji la ultimul nivel şi într-un confort termic superior mansardarea se dovedeşte a fi o soluţie eficientă şi care rezolvă pentru totdeauna problema infiltraţiilor prin planşeu.
Mansardarea este un proces destul elaborat şi care necesită parcurgerea a numeroase etape tehnice, dar şi investiţii destul de costisitoare. Chiar dacă, în urma acordului comun cu proprietarii, firma ce va primi acceptul să construiască locuinţe la mansardă obţine beneficiul de utilizare a planşeului (mai exact, dreptul de a vinde locuinţele pe care le construieşte) locatarii trebuie să ştie care vor fi avantajele de care se pot bucura în urma mansardării. Este bine de menţionat că acestea sunt suficient de numeroase şi îi pot scuti pe locatarii unui bloc de numeroase cheltuieli costisitoare pe viitor.
Ca urmarea a mansardării, cei de la ultimul nivel devin din locatari dezavantajaţi proprietari privilegiaţi şi asta datorită izolării oferite de apartamentele la mansardă. Mai exact, confortul termic al acestora va fi mult sporit.
Oportunitatea mansardării trebuie văzută ca pe un demers atât pentru eliminarea infiltraţiilor prin planşee, dar şi pentru crearea a noi spaţii de locuit moderne. Este, poate, ultima soluţie în vederea rezolvării eficiente a eliminării infiltraţiilor apei prin planşee cu costuri care să nu afecteze bugetele proprietarilor. Soarta blocurilor în care locuim, păstrarea lor în bună stare de funcţionare stă în mâinile noastre şi conservarea acestui important patrimoniu se poate face şi prin mansardare.

Legislatie despre Mansarde

In mansardele de pe bloc se pot amenaja locuinte noi sau spatii pentru petrecerea timpului liber

Mansardarea caselor si a blocurilor este o moda in Vest si o metoda care starneste interes in Romania. Din pacate, este putin folosita, din cauza procedurilor greoaie si a faptului ca putini romani inteleg aceasta oportunitate. Cine nu si-ar dori csa aiba o sauna sau o sala de fitness la indemana, chiar daca locuieste la bloc si suprafata mica a apartamentului proprietate nu-i permite sa-si instaleze asa ceva.

Polonezii si europenii din tarile vestice au gasit solutia: construiesc spatii de petrecere a timpului liber pe bloc sau in pretul casei. "Spatiul dintr-o mansarda poate fi foarte generos. Amenajarea acestuia ar putea include un loc pentru relaxare dupa o zi de munca si se pot include diverse functiuni cum ar fi: saune, cabine cu abur sau cabine cu infrarosu, spa-uri si sali speciale pentru masaj si gimnastica aerobica si fitness. "Este bine ca dotarea sa fie cat mai complexa pentru a oferi beneficiarilor acestor locuri posibilitatea de a alege", declara Cristina Grigorescu, director al companiei Kasta.

Beneficiarii mansardei amenajate astfel pot fi doar locatarii blocului sau al unui grup de blocuri invecinate, ale caror asociatii de proprietari ar putea cotiza la amenajarea acestui spatiu. De exemplu, in Romania, un model de echipare ar putea contine: intr-un colt una sau doua saune, cu cabine de dusuri si vestiare pentru trei-patru persoane (preturile sunt de 3.000 euro - 5.000 de euro pentru saunele de la Kasta Metal), iar in alt colt un spa (preturi intre 8.900 si 30.000 de euro pentru cele comerciale, in functie de numarul de jeturi, de tipul acestora, numarul de utilizatori etc.).

Cum aceste facilitati sunt un criteriu important la alegerea locuintelor in tarile civilizate, o astfel de optiune este solutia ideala, iar pretul apartamentului respectiv este cu 20-25% mai mare decat al altuia intr-un bloc obisnuit. Revenind la mansarde, acestea pot fi o solutie pentru toti proprietarii de case care-si doresc spatiu de locuit in plus, fie ca este vorba de o camera pentru copii, un birou de lucru sau un loc unde sa fie instalata masa de biliard si sistemul jacuzzi. Ceea ce strainii au experimentat cu succes si ceea ce este mai putin stiut este faptul ca mansardele reprezinta o buna investitie pentru locatarii casei sau blocului in care se afla acestea. Exista mai multe retete experimentate in tari precum Danemarca, Cehia, Polonia si Ungaria, cele mai des intalnite fiind parteneriatele intre companiile private si asociatiile de locatari.

Ca prima metoda ar fi cea in care investitori specializati fac un troc cu asociatiile de proprietari si in schimbul locuintelor pe care le amenajeaza in mansardele construite pe blocuri le repara blocurile, le izoleaza termic exteriorul sau/si doteaza cu lifturi exterioare imobilele. Un alt caz, des intalnit in tarile vestice si in Ungaria, este cel in care investitorii (companii de constructii sau developeri imobiliari) cumpara terasele blocurilor de la proprietarii apartamentelor din bloc, la fel cum ar cumpara terenuri in acele zone (la acelasi pret), iar asociatia de bloc se alege cu banii in mana, din care poate sa-si faca singura reparatii sau imbunatatiri. In ambele cazuri investitorii isi recupereaza banii si fac si profit vanzand ulterior garsonierele sau apartamentele construite in aceste mansarde.

La un proiect de acest gen, in Danemarca, un duplex construit la mansarda costa 200.000 de euro, mai scump chiar decat un apartament obisnuit din bloc, pentru ca este tip "penthouse", adica are o suprafata mai mare si are o panorama buna asupra zonei. In Romania, mai multe firme au incercat sa demareze proiecte pilot, dar putine au reusit. De exemplu, la Beius firma Velux, in parteneriat cu asociatia Habitat pentru Umanitate, a mansardat un camin de nefamilisti si a realizat 13 apartamente noi tip duplex, cu o investitie de 128.000 USD.

Un alt proiect reusit este cel prin care Fundatia Romano-Germana, la Timisoara, isi extinde spatiile pentru cursuri prin intermediul mansardarii, ceea ce ar putea fi un exemplu bun si pentru alte unitati de invatamant. Un proiect care a esuat este cel al Primariei Ploiesti, care avea un parteneriat cu o asociatie de proprietari si cu societatea Iridex Group. Cu un cost de 1.960 de euro pe apartament, partenerul privat, Iridex, ar fi urmat sa imbrace exteriorul blocului cu izolant termic, sa schimbe tamplaria cu una pentru geamuri termopan si sa le asigure proprietarilor o economie de 40% la energie, iar in schimb ar fi urmat sa valorifice apartamentele construite in viitoarea mansarda. Proiectul a cazut insa, pentru ca expertiza tehnica a blocului (vechi din 1963) a demonstrat ca structura nu ar suporta inca un nivel, fara consolidare.
• in primul rand, cel mai greu este de obtinut acceptul tuturor proprietarilor. Numai dupa ce toti sunt de acord cu mansardarea se poate trece la semnarea unor parteneriate cu firme private;
• expertiza tehnica este obligatorie pentru a stabili daca structura blocului mai suporta un etaj in plus; specialistii recomanda ca mansarda sa fie din materiale usoare, de calitate, pentru a nu incarca inutil blocul. Recomandat este ca blocurile sa fie construite dupa 1980 si cel mai riscant este pentru cele construite inainte de cutremur.
• daca asociatia gaseste un investitor privat, este de dorit sa solicite si dotarea blocului cu lift exterior;
• pentru ca mansardele sa faiba un grad ridicat de confort, trebuie sa fie bine ventilate natural si construite dupa proiecte ale unor arhitecti care au mai realizat astfel de lucrari;
• daca blocul este nou sau aproape nou si suporta greutatea, este bine sa fie aleasa varianta mansardelor cu locuinte tip duplex, pentru ca viitoarele apartamente se vor vinde mai bine;
• este de preferat ca acoperisul sa fie din materiale usoare si sa fie evitata tigla.