miercuri, 26 martie 2008

Administratorii confunda Asociatia cu o mosie personala.

Pe langa faptul ca trebuie sa fie atestati de catre consiliile locale din raza orasului sau sectorului de care apartin, administratorii de bloc sunt obligati sa faca si cursuri de specializare, daca nu au mai lucrat in acest domeniu. Mihai Mereuta, presedintele Ligii Asociatiilor de proprietari Habitat, considera ca obligativitatea cursurilor n-ar trebui sa existe, in conditiile in care administratorii obtin atestarea din partea consiliul local si mai ales ca aceste cursuri se fac contra cost, sumele pornind de la 200 RON. Pe de alta parte, Mihai Mereuta nu neaga faptul ca aceste cursuri ajuta foarte mult la intelegerea functiei de administrator si mai ales a atributiilor si implicatiilor penale pe care le presupune un asemenea post. In acest sens, este foarte interesant faptul ca, conform Codului Penal din 28.06.2004 publicat in Monitorul Oficial, partea I nr. 575 din 29.06.2004, administratorul de imobile atestat exercita un serviciu de interes public. ""Art. 163. - Prin persoana care exercita un serviciu de interes public se intelege orice persoana particulara care exercita o profesie de interes public, pentru care este necesara o abilitare speciala a autoritatilor publice si care este supusa controlului acestora."" De aici rezulta si raspunderile pe care le presupune postul de administrator.
Spre exemplu, administratorii care confunda Asociatia cu o mosie personala ar trebui sa cunoasca faptul ca acest lucru se inscrie la ""Abuz in serviciu contra intereselor persoanelor"", fapta care se pedepseste conform articolul Art. 315 din Codul Penalcu inchisoare stricta de la un an la 3 ani sau cu zile-amenda.
FARA DISCRIMINARI

Administratorul trebuie sa stie sa comunice eficient si civilizat. Nu are dreptul sa faca nici un fel de discriminari pentru ca si acest lucru se poate pedepsi conform Codului Penal ca ""Abuz in serviciu prin ingradirea unor drepturi"". Respectiv Art. 316. precizeaza - (1) Ingradirea de catre un functionar public a folosintei sau a exercitiului drepturilor vreunui cetatean ori crearea pentru acesta a unei situatii de inferioritate pe temei de nationalitate, rasa, sex sau religie se pedepseste cu inchisoare stricta de la 2 la 5 ani. (2) Fapta prevazuta in alin. (1), daca a fost savarsita de un functionar sau de o persoana care exercita un serviciu de interes public, se pedepseste cu inchisoare stricta de la un an la 3 ani sau cu zile-amenda.
IN SLUJBA ASOCIATIEI

Administratorul nu trebuie sa refuze lucrari de intretinere, reparatii care vizeaza bunastarea imobilului. De asemenea, administratorul nu trebuie sa refuze plata intretinerii din partea unui locatar, indiferent de conflictele sau antipatiile cu acesta, pentru ca priveaza Asociatia de incasarea unor sume necesare platilor facturilor.
Astfel de fapte constituie ""Abuzul in serviciu contra intereselor generale"". Conform Art. 317 din Codului Penal abuzul se pedepseste: ""(1) Fapta functionarului public care, in exercitiul atributiilor de serviciu, cu intentie, nu indeplineste un act ori il indeplineste in mod defectuos si prin aceasta cauzeaza o tulburare insemnata bunului mers al unei autoritati sau institutii publice sau al unei persoane juridice ori o paguba patrimoniului acesteia se pedepseste cu inchisoare stricta de la 2 la 7 ani. (2) Fapta prevazuta in alin. (1), daca a fost savarsita de un functionar sau de o persoana care exercita un serviciu de interes public, se pedepseste cu inchisoare stricta de la un an la 3 ani"".
Toate aceste vin sa puncteze doar o mica parte din implicatiile penale pe care le pot avea comportamentul si faptele unui administrator. In cadrul cursurilor specializate, cei care vor sa ocupe aceste functii sunt invatati si avertizati despre ceea ce presupune munca unui administrator. Spre exemplu, Liga Asociatiilor de proprietari Habitat ofera gratuit consiliere pe probleme juridice, economice si organizeaza, contra cost, cursuri de specialitate impreuna cu Centrul Regional de Formare Continua pentru Administare Publica. Lipsa de informare este de cele mai multe ori cauza neintelegerilor dintr-un bloc. Administratorul trebuie sa munceasca in beneficiul tutoror proprietarilor, ceea ce este foarte greu. Asa ca cine ia in deraderea aceasta ocupatie sau abuzeaza de ea, ar trebui sa se informeze. Acest lucru se poate face la consiliile locale, dar cu mai mare succes la asociatiile neguvernamentale, care dispun de juristi ce pot veni in sprijinul cetatenilor avizi de informatii.
OCUPATIA DE ADMINISTRATOR

Codul de Clasificarea Ocupatiilor din Romania: 512112 la grupa de baza 5121, pag. 204
Definitie: Ocupatia face parte din grupa Administratori (Intendenti). Administratorul de imobile este persoana fizica sau juridica care asigura administrarea unuia sau mai multor imobile (condominii conform prevederilor legale), a tuturor elementelor proprietatii comune apartinand acestora, a gestionarii mijloacelor comune materiale si banesti apartinand proprietarilor, pe baza de conventie civila, contract de munca sau contract de prestari de servicii.
PEDEAPSA PENTRU LIPSA ATESTATULUI

Administratorii neatestati care continua sa administreze imobile si dupa data de 31 martie 2004 pot avea probleme. Codul Penal prevede la Art. 365 urmatoarele: ""Exercitarea fara drept a unei profesii sau a oricarei activitati pentru care legea cere autorizatie ori exercitarea acestora in alte conditii decat cele legale, daca legea speciala prevede ca savarsirea unor astfel de fapte se sanctioneaza potrivit legii penale, se pedepseste cu inchisoare de la o luna la un an sau cu zile-amenda"".
CONTRACT DE ADMINISTRARE

Activitatea de administrare a cladirii se asigura de un administrator, persoana fizica atestata si angajata cu contract individual de munca sau cu conventie civila, ori persoana juridica specializata, cu care se incheie un contract de administrare, in functie de hotararea adunarii generale a proprietarilor.

Sursa: http://www.jurnalul.ro

luni, 24 martie 2008

Cum scăpăm de cei care conduc prost asociaţia

De multe ori, proprietarii întâmpină o mare problemă atunci când nu pot mişca din funcţie un vechi preşedinte sau administrator de bloc. Nu există limită de vârstă pentru aceste funcţii în cadrul asociaţiei de proprietari. Radu Opaina, specialistul Click!, spune că îi puteţi “scoate la pensie” doar dacă sunt incompetenţi sau dacă majoritatea proprietarilor le contestă activitatea.
Când sunt nemulţumiţi de prestaţia celor pe care i-au angajat să le administreze avutul, proprietarii dau din colţ în colţ pentru a-i schimba din funcţie. Este o greşeală, întrucât soluţia schimbării acestora se află chiar în interiorul asociaţiei. Iată ce au de făcut proprietarii de la bloc pentru a scăpa de un administrator incompetent sau de un preşedinte mai puţin preocupat de problemele lor.
- Proprietarii nemulţumiţi trebuie să facă front comun şi să întocmească un tabel, pe care trebuie să se regăsească semnăturile celor decişi să-i îndepărteze pe cei care administrează bunul comun.
- Cu acest tabel se poate convoca o adunare generală extraordinară pentru schimbarea preşedintelui sau a întregului comitet executiv.
- Dacă jumătate plus unu dintre proprietari semnează “pentru”, atunci convocarea şi scopul şedinţei sunt legale.
- La data convocării, dacă sunt prezenţi jumătate plus unu dintre membrii asociaţiei, atunci şedinţa este legal constituită şi se poate ţine. Va conduce şedinţa persoana care a iniţiat această acţiune. Dacă nu sunt prezenţi jumătate plus unu dintre membrii asociaţiei, atunci şedinţa se reconvoacă pentru o altă dată în termen de maximum 10 zile.
- Şedinţa reconvocată este legal constituită, indiferent de numărul proprietarilor prezenţi. Înseamnă că pe ceilalţi nu îi interesează ce se întâmplă în blocul lor şi ca atare trebuie respectată voinţa acestora, dar nu trebuie neglijaţi cei prezenţi care sunt interesaţi şi care doresc o schimbare radicală în bine.
- Cu votul a jumătate plus unu din numărul proprietarilor prezenţi se poate hotărî orice se consideră util pentru o adevărată schimbare: înlocuirea preşedintelui, a membrilor comitetului executiv, a cenzorilor, modificarea bugetului, condiţiile de angajare a administratorului, inclusiv probleme financiare etc.
- Şedinţa trebuie să fie simplă, la obiect şi, cel mai indicat, constructivă. Atenţie! De obicei, la astfel de şedinţe, sunt şi persoane care ţin cu cei vinovaţi de situaţie care vor încerca pe toate căile să strice şedinţa pentru ca aceia care pun pe butuci asociaţia să nu fie îndepărtaţi.
- Pentru a-şi îndeplini scopul, schimbarea liderilor asociaţiei trebuie să aducă, pentru proprietari, îmbunătăţiri ale modului de comunicare al preşedintelui şi administratorului cu proprietarii, gestionarea actelor şi banilor în condiţiile legii, operativitate în rezolvarea problemelor, apropiere şi unitate faţă de interesele comun legitime ale asociaţiei de proprietari.

sursa: www.click.ro

luni, 17 martie 2008

Aveţi grijă ce apartament cumpăraţi!

Speriaţi de facturile uriaşe la întreţinere, românii preferă stă stea în frig iarna. Acest lucru are efect în timp asupra stării apartamentelor de locuit. Blocurile se degradează anual şi ajung să le scadă valoarea de piaţă. Radu Opaina ne spune ce se întâmplă cu apartamentele dumneavoastră când renunţaţi la confortul minim.

Proprietarilor care sunt interesaţi de casa lor, dar şi celor care vor să cumpere un apartament la bloc, le spunem, în scop preventiv, care sunt factorii care duc la degradarea imobilelor supraetajate. Veţi vedea mai jos că aceştia afectează substanţial valoarea de piaţă a locuinţelor.

1. Blocurile cu repartitoare în care majoritatea proprietarilor au decis să stea iarna cu caloriferele închise, încălzindu-se cu gaze de la aragaz. În câţiva ani aceste blocuri vor arăta pe interior ca nişte peşteri (condens, igrasie, mucegai), iar oamenii care vor proceda aşa se vor îmbolnăvi de tuberculoză şi alte boli asemănătoare.

2. Existenţa contoarelor pasante de gaze montate lângă aragaz. Reprezintă un pericol major atât pentru viaţa oamenilor, cât şi pentru structura de rezistenţă a clădirii, întrucât orice montaj făcut pe o conductă veche şi degradată, la orice mişcare a conductei, a aragazului sau a clădirii, va produce o acumulare de gaze în apartamente, acestea devenind adevărate bombe.

3. Antenele de telefonie mobilă de pe terasa blocului, instalate ilegal şi fără clauze contractuale pentru protejarea intereselor proprietarilor şi ale asociaţiei de proprietari, pot produce pagube materiale. În aceste blocuri dacă se adaugă şi posibilitatea ca banii obţinuţi de la firma de telefonie să fie folosiţi prin abuz numai de o parte a oamenilor există riscuri mari cu privire la amenzi şi fraude pe care le vor plăti toţi proprietarii.

4. Blocurile a căror subsoluri sunt inundate. În aceste blocuri înseamnă că există un dezinteres total din partea proprietarilor, preşedintelui, administratorului. Instalaţiile sunt, practic, distruse, apa curge la întâmplare, pierderile sunt mari.

5. Lipsa apei calde fără să existe restanţieri mari pe lista de plată, dar cu mari datorii la furnizorul de apă caldă şi căldură. Cauza o reprezintă frauda mare din partea administratorului, singur sau împreună cu preşedintele asociaţiei. Până la recuperarea lor de la vinovaţi, aceşti bani vor trebui suportaţi încă o dată de proprietari, dacă aceştia vor apă caldă şi căldură.

6. Lucrările de modificare în apartamente, autorizate sau nu, pot afecta structura de rezistenţă a blocului. Demolarea unui perete de susţinere trebuie autorizată de instituţiile abilitate şi însoţită de lucrări de consolidare.

7. Marii restanţieri. Această situaţie se datorează dezinteresului conducerii asociaţiei de proprietari care nu a luat măsuri la timp pentru a preveni acumularea de datorii, tolerând neplata. În astfel de blocuri, pentru a exista cel puţin apă rece, ceilalţi proprietari suportă facturile, ceea ce înseamnă cheltuieli suplimentare la întreţinere.

8. Blocurile în care sunt infiltraţii de apă de pe terasă sau dinspre faţadă, pereţii exteriori sunt crăpaţi, rosturile dintre scări sunt distruse, faţada e deteriorată, ascensorul este într-o stare jalnică. Aceste blocuri, pentru a fi refăcute, necesită sume colosale din partea proprietarilor, aceştia fiind obligaţi să plătească toate lucrările de întreţinere şi reparaţie.

Aceste criterii sunt bine de ştiut şi de orice persoană care doreşte să cumpere un apartament într-un bloc. Neatenţia poate costa extrem de mult, atât la cumpărare, cât şi ulterior, la vânzare. Valoarea apartamentului se depreciază în timp foarte mult, chiar dacă în interior arată foarte bine.

vineri, 14 martie 2008

O legislatie moderna in domeniul locuintelor

Ioana Vlad - redactor AvocatNet.ro

Ministrul Dezvoltarii, Lucrarilor Publice si Locuintei a facut public un proiect de legi ce priveste reglementarea raporturilor dintre proprietari şi chiriaşi şi a răspunderilor ce le revin privind administrarea şi intreţinerea fondului locativ.

Proiectul de lege a fost elaborat in urma consultarilor dintre persoane specializate in domeniul afacerilor europene, politicii publice, reprezentanti ai structurilor asociative ale autoritatilor publice locale si asociatiile de proprietari. In textul de lege exista preluari si ulterior, adaptari in functie de specificul pe care il prezinta Romania ale unor elemente existente in legislatia unor tari eurpene precum Marea Britanie, Austria, Italia, Franta, Luxemburg, Elvetia. Proiectul de lege prezentat de ministrul Borely este, in fapt, o insumare a patru legi:

-Legea Locuintei
-Legea privind Inchirierea Locuintelor si a Reglementarii Raporturilor dintre Locatori si Locatari
-Legea privind Statutul Coproprietatii Asupra Imobilelor cu Destinatia de Locuinte, a Organizarii si Functionarii asociatiilor de proprietari
-Legea Parteneriatului Public Privat in constructia de locuinte.


Program de investitii in constructia de locuinte

Noua lege a locuintei isi propune sa redefineasca statutul pe care statul il detine in urma renuntarii la monopolul investitiilor in constructia de locuinte si a integrarii aceasteia in economia de piata din ratiuni de ordin economic. Acest proiect de lege vrea sa impuna o transparenta, o functionalitate si o dinamica a pietei locuintelor. Investitia pentru realizarea locuintelor este in primul rand o investitie economica ce urmeaza sa fie valorificata pe piata, astfel ca se cere o stricta reglementare a celor ce iau parte la raportul juridic creat pentru vanzarea sau inchirierea unei locuinte.

Programul local de locuire devine obligatoriu pentru ca el constituie un garant al coordonarii obiectivelor, actiunilor si bugetelor necesare in vederea dinamizarii pietei locale a locuintelor si a reabilitarii urbane. Acest program introduce cadrul general prin care se vor realiza si finanta constructiile de locuinte si se va incerca atragerea de fonduri ce provin atat din finantari private cat si din parteneriate.


Locuinte sociale pentru cei cu venituri mici

Legea locuintei acorda posibilitatea de a beneficia de locuinte sociale si personelor care un venit mediu net lunar pe persoana in ultimele 6 luni sub castigul salarial mediu net pe economie. De asemenea, autoritatile locale sunt obligate sa stabileasca o politica funciara si sa constituie rezerve funciare pe care sa poate fi construite locuinte sociale
Persoanele care detin constructii situate in zone care prezinta pericol public din cauza conditiilor insalubre vor fi pedepsite prin lege.


O noua reglementare a contractului de inchiriere

Noua lege redefineste structura si continutul contractului de inchiriere. Astfel, inchirierea locuintelor se face pe baza unui contract de inchiriere pe o durata de minim un an si va fi o perioada determinata. Acest contractul poate fi realizat cu un preaviz de la sase sau trei luni in functie de cui apartine initiativa, locatarului sau, respectiv, locatorului. Suma lunara care trebuie platita pentru folosinta locuintei va fi liber stabilita prin negociere intre locatar si locator.

Pretul chiriilor pentru locuintelor aflate in proprietatea statului si autoritatile locale se va efectua o reevaluare periodica in functie de evolutia indicelui de referinta al chiriilor. In cazul locuintelor realizate pe baza unei subventii publice, partile vor renegocia anual contractul de inchiriere, iar suma ce trebuie platita se va calcula tot in functie de indicele de referinta al chiriilor


Reglementarea statutului asociatiilor de proprietari

Legea proprietatii impune si obligatia de a conserva functionalitatea imobilului si de a asigura un standard ridicat al calitatii vietii in cadrul acestora si de reducerea consmului si a asigurarii eficientei energetice prin legea Statutului Coproprietatii Asupra Imobilelor cu Destinatia de Locuinte a Organizarii si Functionarii Asociatilor de Proprietari completeaza legea 230/2007 privind asocierea si functionarea asociatiilor de proprietari.
Prin legea aceasta se instituie obligativitatea coproprietarilor de a constitui fonduri de rezerva si de a realiza lucrari cu scopul de a conserva valoarea coproprietatii, lucrari care se vor realiza unitar si nu pe segmente de cladire.

luni, 10 martie 2008

Termoizolarea locuinţei costă 2.500 de euro

Reabilitarea termică a blocurilor este o problemă importantă şi trebuie tratată serios, pentru că oamenii investesc foarte mulţi bani, încredere şi speranţă în mai bine. Radu Opaina, specialistul ziarului Click!, ne spune cum să sporim confortul din apartamente, cheltuind cât mai puţini bani şi energie.
În acest scop vă prezentăm regulile de bază pe care proprietarii şi aleşii lor trebuie să le ştie şi să le respecte pentru a nu fi păcăliţi ca în cazul repartitoarelor.
Cererea către primăria locală sau de sector trebuie însoţită de semnăturile majorităţii proprietarilor că sunt de acord cu reabilitarea termică şi cu plata a cel puţin 2.500 euro. După ce aţi strâns aceşti bani, primăria şi guvernul vă asigură restul de finanţare (66%). Atenţie mare, pentru că acolo unde sunt bani publici se creează corupţie. Corupţie înseamnă preţ mare al materialelor şi o calitate proastă a lucrării.
Anterior semnării contractului solicitaţi constructorului garanţii financiare de cel puţin 10% din valoarea devizului. Aceşti bani se vor depune în contul asociaţiei şi vor putea fi recuperaţi de firmă după expirarea perioadei de garanţie a lucrării, dacă nu au fost probleme. Dumneavoastră sunteţi beneficiarul lucrării şi trebuie să citiţi foarte bine contractul înainte de a-l semna.
Înainte de începerea lucrării, vizitaţi şi analizaţi lucrarea făcută de firma respectivă la un alt bloc. Aveţi dreptul să refuzaţi începerea lucrării pentru a preveni o eventuală pagubă. O reabilitare termică realizată profesional, din care proprietarii să obţină într-adevăr economii la întreţinere în condiţii de confort, cuprinde: curăţarea faţadelor de tencuiala actuală, termoizolarea faţadelor fie cu polistiren, având o grosime de minim 10 cm şi o densitate de minim 16 kg/mc pe pereţi din cărămidă sau BCA cu strat de tencuială şi plasă din fibră de sticlă, fie cu panouri termoizolante aplicabile pe pereţii din prefabricate de beton; hidroizolarea şi termoizolarea terasei; înlocuirea instalaţiilor interioare din subsol, pe verticală şi pe orizontală (cel puţin cea de încălzire şi apă caldă); schimbarea geamurilor actuale cu termopane; termoizolarea planşeelor dintre etaje.
Studiaţi cu atenţie devizul lucrării, nu semnaţi “ca primarul”. Prin sondaj, puteţi verifica unele preţuri apelând la alte firme de pe piaţă. Pentru dvs., preţul trebuie să fie mai mic pentru că folosiţi cantităţi mari.
În execuţie urmăriţi cu atenţie respectarea proiectului pentru care aţi semnat. Puteţi fi înşelaţi uşor la cantitatea şi calitatea materialelor. Nu acceptaţi improvizaţii sugerate de constructor, fără semnătura proiectantului.
Recepţia lucrării trebuie făcută cu maximă atenţie, în prezenţa unui specialist al asociaţiei şi nu al firmei! Solicitaţi certificat de garanţie a lucrării. Nu semnaţi documente importante decât dacă sunteţi pe deplin lămuriţi şi mulţumiţi şi abia după ce semnează proiectantul şi executantul.
Certificatul energetic, obligatoriu din 2010
Din 2010, nu vă veţi putea vinde apartamentul fără certificat de performanţă energetică. Acesta îl primiţi de la autoritatea locală de sector sau din oraşul în care locuiţi, la finalizarea lucrărilor de termoizolare, şi cuprinde date referitoare la randamentul energetic al instalaţiilor.

duminică, 9 martie 2008

Greşeli care vă măresc întreţinerea

În majoritatea blocurilor din România există diferenţe semnificative între consumul de apă facturat de furnizor şi suma consumurilor de pe contoarele din apartamente. Radu Opaina, preşedintele Federaţiei Asociaţiilor de Proprietari din România, vă prezintă azi cauzele acestor diferenţe. Săptămâna viitoare specialistul nostru va prezenta soluţiile pentru eliminarea neplăcerilor care vă afectează buzunarul.
Facturile umflate la apă caldă şi rece sunt o adevărată corvoadă pentru asociaţiile de proprietari. De cele mai multe ori, furnizorii de utilităţi nu recunosc că acestea se datorează, în mare parte, stării jalnice a reţelelor de distribuţie. E bine să aflaţi că diferenţele care apar între consumul facturat şi cel real se datorează şi neatenţiei proprietarilor ori administratorilor. Specialistul ziarului nostru a identificat şi alte cauze:

- existenţa unor pierderi de apă din cauza unei avarii pe instalaţia comună a blocului. Pentru depistarea ei, robineţii tuturor coloanelor verticale din subsol trebuie închişi, contorul general monitorizat pentru a vedea dacă înregistrează consumul;
- necitirea, cel puţin în aceeaşi zi, atât a contorului general, cât şi a tuturor contoarelor individuale;

- nedeclararea corectă a consumurilor individuale din partea proprietarilor/chiriaşilor. Un apartament contorizat consumă de regulă între 3 şi 4 mc/persoană/lună pentru apă rece şi 2-3 mc/persoană/lună pentru apă caldă;
- prezenţa apei calde pe conducta de apă rece care determină contorul de apă rece să se învârtă invers, adică practic se înregistrează un consum mai mic pe contoarele individuale faţă de cel real şi înregistrat de contorul general;

- fraudă din partea unora dintre proprietari prin "ocolirea" contorului individual sau oprirea funcţionării acestuia;
- calcul greşit din partea administratorului, care ia în calcul consumurile individuale aparţinând unei luni, iar factura de apă care se repartizează aparţine altei luni;
- montajul greşit al contoarelor individuale care trebuie să fie montate în poziţie orizontală fără să existe coturi înainte şi după contor. Montarea greşită a contoarelor individuale determină erori de 10-20%;

- diferenţa de clasă metrologică între contoarele individuale şi contorul de branşament. Un contor individual nu înregistrează "firicelele" de apă (sub 10 litri/oră), în timp ce un contor de branşament înregistrează aceste consumuri;
- neverificarea metrologică a contoarelor individuale. Acest aspect poate determina o funcţionare necorespunzătoare a contoarelor individuale care poate produce erori de consum;
- defectarea contorului de branşament, citirea greşită a acestuia sau emiterea de către furnizor a unei facturi cu greşeli privind consumul pe bloc.
Facturile încărcate, suportate de toţi locatarii
Pentru eliminarea cauzelor şi reducerea efectelor, conducerea asociaţiei de proprietari trebuie să acţioneze de urgenţă. Diferenţele de consum vor fi considerate pierderi financiare ale asociaţiei de proprietari. Fie că sunt generate de deficienţele instalaţiei interioare de alimentare cu apă caldă şi rece a blocului, fie de o greşeală umană, acestea se repartizează tuturor proprietarilor după cota-parte indiviză.

miercuri, 5 martie 2008

Facturile ii dau de gol pe administratorii hoti

Radu Opaina ne invata cum sa ii depistam pe cei care ne "umfla" facturile la intretinere

Unii administratori de bloc va fura la intretinere. Furturile sunt fie mari, de ordinul sutelor de milioane de lei vechi, fie mici, de ordinul milioanelor. Cel mai des intalnite sunt cele mici dar acestea sunt pentru hoti si cele mai eficace pentru ca le aplica des si sunt mai greu de observat sau depistat.
Radu Opaina, preşedintele FAPR, ne invata cum ii putem depista pe administratorii care fura bani din bugetul asociaţiei de proprietari.
Pentru furturile mari, cele mai simple si rapide metode, care pot fi aplicate de catre oricare dintre proprietari, sunt:
- Se suna sau se merge la toti furnizorii pe care ii are asociatia (RADET, Apa Nova, Distrigaz etc.) si se afla valoarea datoriilor asociaţiei catre furnizori. Se aduna toate valorile obtinute. Daca valoarea datoriilor la furnizori este mai mare decat valoarea totala a restantelor afisate la avizier pe lista de plata, atunci diferenta este suspecta, in proportie de 99 %, de furt.
- Daca asociatia are fond de rulment trebuie verificat daca suma totala pe asociatie din Registrul pentru evidenta fondului de rulment se regaseste fie in contul asociaţiei, fie in plata la zi a facturilor la furnizori, fie la casieria asociaţiei. Daca nu se regaseste, atunci fondul de rulment a fost "papat" sau este in "contul" personal al administratorului. Pentru a putea verifica acest aspect apelati la presedinte sau la cenzor, care au obligatia si raspunderea sa dea curs solicitarilor proprietarilor.
-Pentru furturile mici, cele mai simple si rapide metode sunt:
- Se verifica cu sprijinul presedintelui sau cenzorului asociaţiei daca facturile sau conventiile care reprezinta lucrari de reparaţii sau bunuri de natura administrativa (tevi, conducte, aparate, materiale etc.) sunt reale, adica daca exista in magazia asociaţiei bunurile respective sau daca lucrarea de reparaţii a fost efectuata.
- Se verifica valoarea facturilor lunare la furnizori si valoarea acelorasi facturi introduse la plata prin lista de plata. Daca exista diferenta si nu poate fi justificata cu documente legale atunci aceasta diferenta reprezinta tentativa de furt.
sursa:www.click.ro

luni, 3 martie 2008

Administratorul si banii au disparut fara urma

Doua miliarde delapidare la o asociatie

Inca o asociatie de proprietari din municipiul Bacau este zguduita de scandal. Zvonurile despre o delapidare de mari proportii s-au confirmat la finalul expertizei financiar-contabile. Suma care lipseste din gestiunea asociatiei depaseste 230.000 lei (2,3 miliarde lei vechi). Administratorul a intrat in concediu medical inca de la inceputul anchetei si a disparut, iar presedintele si-a dat demisia tot atunci.

Asupra activitatii administratorului Mariana N., de la Asociatia de proprietari 75, de pe strada Bicaz, planeaza de mult timp suspiciuni. In anii 2004, 2005 si 2006 au fost afectuate expertize financiar-contabile, dar administratorul a scapat mereu basma curata. Anul trecut, in luna septembrie, ca urmare a reclamatiei depuse la Politia economica de proprietarul unuia dintre cele 461 de apartamente din asocitiatie, a demarat o noua expertiza. A fost verificata gestiunea din perioada 1.06.2006- 1.10. 2007. Verificarile s-au incheiat, iar concluzia i-a ingrozit atât pe membrii asociatiei, cât si pe colegele Marianei N. “Nu am banuit nicio clipa ca ia bani din asociatiei, ne-au declarat doua dintre acestea, care isi desfasoara activitatea in acelasi sediu. Mereu o vedeam cum pleaca de aici, cu sacosa de bani, dar nu puteam banui ca nu-i duce la furnizorii de utilitati. Mai discutam intre noi si ii spuneam ca trebuie sa fie atenta la acte, dar mai ales la bani”. Impreuna cu administratorul, vor fi cercetati membrii comitetului executiv al asociatiei si cenzorul. Din gestiune lipsesc 230.000 milioane lei (2,3 miliarde lei vechi). Suma incasata de la locatari si nepredata la furnizorii de utilitati se ridica la 180.000 lei, restul, pâna la 230.000 lei fiind penalitati percepute de CET si E-On Gaz la suma neincasata.

Administratorul s-a imbolnavit, presedintele a demisionat

Cum a inceput ancheta, Mariana N. a intrat in concediu medical. Presedintele asociatiei, Neculai T., si-a dat imediat demisia. Presedintele interimar, Aurel Acatincai, incearca, de atunci, sa faca lumina in actele asociatiei.“Avem mai multe certificate de concediu medical ale Marianei N, ne-a declarat acesta. Scrie ca este bolnava de tuberculoza. Noi nu putem contesta diagnosticul, dar am fost la Casa de Asigurari de Sanatate pentru verificarea certificatelor. Pe Mariana N. nu o gasim.” In acelasi timp, presedintele interimar trebuie sa organizeze, cât mai urgent, adunarea generala a asociatiei, pentru alegerea unei noi conduceri. “Este obligatorie organizarea adunarii generale, a explicat Gheorghe Muntianu, seful biroului Asociatii de proprietari din cadrul Primariei Bacau. Conform noii legi a asociatiilor, termenul este de 90 de zile de la demisia presedintelui, conducerea interimara riscând sanctiuni. Trebuie reglementata si situatia postului de administrator. Titularul este in concediu medical, asa ca se poate incheia contract doar pe perioada determinata”. Actuala conducere a asociatiei spera sa recupereze miliardele lipsa, insa experienta de la alte asociatii nu este incurajatoare. “Doar intr-un singur caz de delapidare din ultimii ani s-a recuperat o parte din suma de la parintii tinerei care ocupa postul de administrator la o asociatie, ne-a declarat Gheorghe Muntianu. In rest, nimic. Administratorii, chiar daca au fost declarati vinovati, nu au bunuri pe numele lor. S-au pus la adapost.”

„Eu nu stiu ce am facut cu banii“

Am reusit sa o contactam pe Mariana N., care a plâns pe tot parcursul discutiei, declarând ca nu-si explica unde au disparut banii. „Nu stiu decât ca acum sunt buna de plata. Anul trecut am avut probleme familiale si mai multe luni nu am facut registrul de casa. Când am incercat sa il aduc la zi, am vazut ce gaura este in gestiune. Eu nu-mi amintesc nimic, nu stiu ce am facut cu banii. Cred ca mi s-au mai furat. Tineam sertarul deschis, mai mergeam la spital, aveam banii incasati cu mine. Eu nu stiu ce am facut cu banii. Am incercat sa trec sumele incasate intr-o luna pe lunile din urma, pâna acopeream prejudiciul, dar nu am reusit“. Mariana N. spune ca a incercat sa vânda un teren pe care il detine, pentru a acoperi gaura din gestiune, dar fara succes. Ea spera ca, daca va ajunge in instanta, avocatul ei va cere o contraexpertiza si se va dovedi ca la mijloc e o greseala.
Sursa: www.desteptarea.ro

Reguli privitoare la cheltuielile reparatiei acoperisului de bloc

Potrivit prevederilor art. 23 din H.G. nr. 400/2003, proprietarii din cadrul unei asociatii de proprietari, pe langa drepturi, au si urmatoarele obligatii: sa contribuie la constituirea mijloacelor banesti si materiale ale asociatiei de proprietari si sa achite in termenul stabilit cota de contributie care le revine in cadrul cheltuielilor asociatiei de proprietari; sa intretina in bune conditii spatiile si instalatiile comune din interiorul si din exteriorul condominiului si sa ia masuri pentru repararea si mentinerea in stare de siguranta si de functionalitate a condominiului; sa contribuie la repararea sau, dupa caz, la consolidarea si la mentinerea in stare de siguranta a proprietatii comune indivize din cadrul condominiului.
Cheltuielile pentru lucrari de intretinere, servicii, de reparatii si, dupa caz, de consolidare la partile de constructii si instalatii aflate in proprietatea comuna indiviza (astfel cum este descrisa in cartea tehnica a constructiei si in acordul de asociere ca: subsolul; conductele de distributie si coloanele instalatiilor de apa, canalizare, termoficare, energie electrica; casa scarii; podul; spalatoria; uscatoria; terasa; ascensorul; centrala termica proprie; crematoriul; tubulatura de evacuare a gunoiului menajer; structura de rezistenta; fatade; acoperis si altele asemenea) se repartizeaza proportional cu cota-parte de proprietate indiviza a fiecarui proprietar.
Toti proprietarii unui imobil tip bloc (imobil cu mai multe apartamente) sunt, in acelasi timp, si proprietari, intr-un procent direct proportional cu suprafata apartamentului pe care il detin in proprietate, pentru spatiile comune aferente imobilului respectiv. Aceste spatii comune sunt, de fapt, casa scarilor, uscatoria, pivnita, zidurile comune, casa liftului si acoperisul imobilului, adica tot ceea ce excede spatiilor cu destinatie de apartament.
Cota-parte de proprietate este cea stabilita potrivit actului de proprietate, dupa caz, prin contractul de vanzare-cumparare, contractul de construire sau procesul-verbal de predare-primire si contractul de schimb sau contractul de donatie.
In ceea ce priveste reparatiile la acoperis (inclusiv montarea sau inlocuirea), acestea nu se efectueaza numai de proprietarii locuintelor situate la ultimul nivel al constructiei, ci de intreaga Asociatie.
Reparatiile se aproba in Adunarea Generala a Asociatiei de proprietari si se platesc din Fondul de Reparatii si se executa numai de catre o firma autorizata, in baza devizelor intocmite de aceasta si aprobate de Asociatie. In cazul in care acoperisul este construit fara autorizatie, asociatia respectiva risca sa fie amendata.
In situatia in care majoritatea dintre proprietari si-a dat acordul pentru reparatia sau construirea unui nou acoperis, iar unul sau cativa proprietari refuza sa isi dea, la randul lor, acest acord, exercitand astfel un abuz de drept, cei care refuza pot fi actionati in instanta. In acest caz, hotararea instantei va tine loc de acordul lor.
Desigur ca orice proprietar din cadrul unei Asociatii poate repara sau construi un nou acoperis pe cheltuiala sa, fiind indreptatit la decontarea cheltuielilor efectuate, din partea Asociatiei de Locatari.
Avocat Razvan HUTANU

Sursa: www.ziuaiasi.ro