vineri, 28 noiembrie 2008

Problemele de la bloc

Foarte mulţi proprietari îşi trăiesc viaţa la bloc într-o totală ilegalitate. Totul din neştiinţă sau dintr-o încredere oarbă în administrator ori din total dezinteres. Astfel timpul trece, problemele se adună, costurile cresc nejustificat şi există riscul major de a rămâne într-o bună zi fără apă rece şi caldă, căldură, gaze etc.

Azi ne propunem să vă informăm, în mod preventiv, cu câteva aspecte care caracterizează astfel de situaţii în blocuri, pentru a nu se ajunge în criză, moment în care nici o instituţie nu vă mai poate ajuta.

1 Nu există asociaţie

Nu este înfiinţată asociaţia de proprietari din punct de vedere juridic, chiar dacă unii administratori au strâns bani serioşi pentru acest lucru. Motivele des invocate, în special de administratori, se referă la costuri mari, la teama de taxe şi impozite, la posibile garanţii materiale. Total fals. Dimpotrivă, legile acordă facilităţi asociaţiilor de proprietari şi pedepseşte proprietarii care nu iau măsuri de organizare în acest sens.

2 Taxele nu se plătesc la stat

Se reţin bani de la proprietari, prin întreţinere, pentru taxe şi impozite, dar pe care administratorul nu le plăteşte la stat pentru că, fiind în ilegalitate, nu poate.
În eventualitatea unui control de la fisc, consecinţele şi amenzile le suportă toţi proprietarii, adică şi cu banii daţi, şi sancţionaţi. În acel moment, administratorul fie nu mai este de găsit, fie va da vina pe proprietari că nu s-au organizat. În plus, persoanele care muncesc în cadrul blocului nu vor putea beneficia de pensie, asistenţă medicală gratuită, şomaj.

3 Nu primiţi chitanţe

Nu se utilizează documentele financiare legale – lista de plată, registre, chitanţiere personalizate cod 14-4-1 – menţionate de Ordinul Ministrului Economiei şi Finanţelor nr. 1.969/2007 anexa nr. 2. Lista de plată se afişează haotic, fiind scrisă neclar şi fără detalii, iar încasarea are loc după programul stabilit de administrator şi nu după programul stabilit de asociaţie.

4 Facturi prea mari

Se încarcă lista de plată cu diverse sume, suspecte de abuz, fără nici un acord din partea proprietarilor. Aceste sume odată încasate sunt la dispoziţia administratorului şi se cheltuiesc fără nici un rezultat pozitiv pentru proprietari.

5 Se plătesc restanţele din întreţinere

Restanţierii sunt toleraţi ani de zile să până când toate fondurile proprietarilor se epuizează. În astfel de momente blocul supravieţuieşte numai din plata efectuată la timp de proprietarii buni platnici. Acţiunile în justiţie, târzii şi fără suport juridic, vor fi pierdute de proprietari, adică banii cheltuiţi pentru restanţieri, din bugetul comun al tuturor, se pierd.

6 Nu se lucrează cu specialişti

Lucrările sunt făcute la negru, pentru moment cu cârpaci şi pe bază de comisioane, astfel încât avariile să se întâmple des pentru ca proprietarii să fie taxaţi “inteligent”.

7 Nu există preşedinte de bloc

Proprietarii nu au reprezentanţi, adică nu au un preşedinte ales şi un comitet pe care să îi intereseze soarta blocului. În astfel de situaţii administratorii profită cel mai mult, iar în situaţiile de criză dau vina pe lipsa unui preşedinte. Administratorul care nu are şef prinde putere de care profită în mod personal, mai ales că are în mână şi banii proprietarilor.
Cu minimum de atenţie şi implicare se pot evita situaţii extreme care există deja în foarte multe blocuri din România. Autorităţile statului român sunt depăşite de situaţie, neexistând nici măcar înţelepciunea politică de a numi persoane potrivite pentru aceste probleme.

sursa: click.ro

luni, 17 noiembrie 2008

Cum puteţi rezolva problemele din bloc

Locuiţi la bloc şi aveţi dispute cu administratorul sau cu preşedintele care fac diverse abuzuri? Vi se pare că sunteţi furaţi la întreţinere sau că nu vi se respectă drepturile? Specialistul nostru, Radu Opaina, preşedintele Federaţiei Asociaţiilor de Proprietari din România, ne-a spus ce trebuie să faceţi în aceste cazuri.
✔ Vi se pare că factura de întreţinere e umflată? În acest caz, aveţi dreptul să nu achitaţi suma respectivă şi să faceţi o contestaţie, în scris, către preşedinte. Acesta este obligat să vă justifice suma percepută în termen de şapte zile. Dacă nu vă răspunde, este un abuz în serviciu şi puteţi face plângere la parchetul de pe lângă judecătoria de care aparţineţi.

Restanţele pot fi plătite în tranşe

✔Vreţi să plătiţi numai o parte din întreţinere sau din restanţe şi sunteţi refuzaţi? Modul de plată eşalonat nu este ilegal şi nu vi se poate respinge nici o sumă. Asociaţia de proprietari poate impune doar plata penalizărilor înaintea restanţelor, dar numai în cazul în care acest lucru este stipulat într-o decizie.
✔ Nu se repară părţile comune (terasă, ţevi principale etc.) pe motiv că nu sunt bani? În acest caz, administratorul trebuie să constate defecţiunea şi să raporteze preşedintelui. Lucrarea se supune Comitetului asociaţiei şi se obţine alocarea sumei necesare, de către Adunarea Generală, din fondul de reparaţii.
✔ Fondul de rulment e folosit în alte scopuri? Aceşti bani trebuie utilizaţi exclusiv pentru a se plăti anumite facturi urgente, iar suma se reface apoi imediat. Foarte multe asociaţii utilizează aceşti bani pentru a face diverse reparaţii în bloc, lucru ilegal.
✔ Persoanele din asociaţie nu îşi fac bine treaba? Întocmiţi un tabel cu semnăturile celor decişi să-i îndepărteze pe cei care nu îşi fac bine treaba şi cu acesta convocaţi Adunarea Generală Extraordinară pentru schimbarea preşedintelui sau a întregului comitet executiv.
✔Administratorul sau cenzorul fură din banii asociaţiei sau fac diverse fraude? Pentru acest lucru aveţi nevoie de o dovadă concludentă, dar puteţi cere ajutor la serviciile Asociaţii de Proprietari din cadrul primăriilor şi la instituţiile înfiinţate pentru apărarea drepturilor proprietarilor.
✔ Vi se cer bani pentru întreţinerea liftului, deşi nu îl folosiţi? Pentru lift, se percep bani în vederea întreţinerii sau reparaţiei acestuia şi pentru consumul de energie electrică. Toţi proprietarii sunt obligaţi să contribuie la cheltuielile de întreţinere a liftului, indiferent dacă îl folosesc sau nu, însă numai cei de la etajele superioare trebuie să plătească energia consumată.
✔ Nu aveţi acces la actele asociaţiei? Numai preşedintele şi cenzorul au dreptul să vadă actele administratorului.
✔ Nu aveţi acces la uscătorie? Toată lumea din bloc trebuie să aibă acces la aceasta, iar dacă sunteţi refuzaţi trebuie să reclamaţi în scris preşedintelui. Dacă acest spaţiu nu este folosit deloc, poate fi închiriat de asociaţie, iar banii se depun într-un fond de sume speciale (reparaţii, service etc.)
✔ Adunarea Generală a luat o hotărâre care produce daune proprietarilor? Puteţi ataca în justiţie respectiva hotărâre, în termen de 45 de zile de la adoptare.

sursa: libertatea.ro

3 modalităţi de angajare pentru administratori

Radu Opaina, preşedinte F.A.P.R., ne spune cum pot lucra legal şefii de blocuri

Întrucât sunt foarte multe discuţii şi păreri cu privire la forma juridică de încadrare a activităţii pe care o practică un administrator de bloc sau orice altă persoană, astăzi vă clarificăm această problemă. Potrivit Legii asociaţiilor de proprietari şi a Codului Muncii, iată care sunt formele de angajare care se practică în cazul unui şef de bloc.

1. Convenţia civilă de prestări servicii, conform H.G. nr. 1.588/2007 art. 17 alin. (5) şi Codului Civil art. 948-985. Se aplică pentru activităţile de administrare, îngrijire a clădirii, instalator, mecanic, activităţi care nu se desfăşoară în fiecare zi lucrătoare de luni până vineri.

În această categorie intră asociaţiile de proprietari care au cel mult patru scări, la care volumul de activitate este mai mic. Această formă este cea mai ieftină pentru proprietari pentru că se aplică numai impozitul de 16% şi se depune la Administraţia financiară o singură declaraţie fiscală - Declaraţia 100. Convenţia civilă nu se înregistrează decât în interiorul asociaţiei. Activitatea pe bază de convenţie civilă este o prestaţie şi este soluţia optimă pentru majoritatea asociaţiilor de proprietari.

2. Contractul individual de muncă, cu normă întreagă sau cu timp parţial, conform Codului Muncii. Această formă se aplică la asociaţiile de proprietari mari unde activitatea, de orice natură, impune un timp de lucru zilnic de cel puţin o oră pe zi în fiecare zi de luni până vineri. Activitatea zilnică intră sub incidenţa Codului Muncii care impune încheierea de contracte de muncă pentru astfel de situaţii. Această formă implică costuri mai mari pentru proprietari datorită taxelor şi impozitelor, precum şi o activitate suplimentară cu privire la declararea taxelor şi impozitelor, inclusiv relaţia lunară cu Inspectoratul Teritorial de Muncă.

3. Contractul de prestări servicii, conform Codului comercial. Se aplică numai pentru situaţiile în care prestatorul este una din următoarele forme: persoană fizică autorizată (PFA); în cazul administratorului de imobile, primăriile nu mai eliberează autorizaţie pentru PFA, asociaţie familială, micro-întreprindere, societăţi comerciale sau alte forme juridice. În acest caz, valoarea contractului, cu sau fără TVA, este suma totală de plată pentru proprietari, fără ca asociaţia să mai plăteasă taxe şi impozite şi fără să mai depună declaraţii fiscale.

Nu se pot încheia mai multe contracte

Permanent trebuie făcută clar distincţia între “muncă” şi “prestaţie” şi între “raport de muncă” şi “relaţie civilă”. Cele trei Coduri (Muncii, Civil şi Comercial) nu au elemente comune, nu se pot confunda, suprapune, intercala şi interpreta între ele. Cine face interpretări le face numai pentru propriul interes, indiferent că este persoană fizică sau juridică.

sursa: click.ro