Pe langa faptul ca trebuie sa fie atestati de catre consiliile locale din raza orasului sau sectorului de care apartin, administratorii de bloc sunt obligati sa faca si cursuri de specializare, daca nu au mai lucrat in acest domeniu. Mihai Mereuta, presedintele Ligii Asociatiilor de proprietari Habitat, considera ca obligativitatea cursurilor n-ar trebui sa existe, in conditiile in care administratorii obtin atestarea din partea consiliul local si mai ales ca aceste cursuri se fac contra cost, sumele pornind de la 200 RON. Pe de alta parte, Mihai Mereuta nu neaga faptul ca aceste cursuri ajuta foarte mult la intelegerea functiei de administrator si mai ales a atributiilor si implicatiilor penale pe care le presupune un asemenea post. In acest sens, este foarte interesant faptul ca, conform Codului Penal din 28.06.2004 publicat in Monitorul Oficial, partea I nr. 575 din 29.06.2004, administratorul de imobile atestat exercita un serviciu de interes public. ""Art. 163. - Prin persoana care exercita un serviciu de interes public se intelege orice persoana particulara care exercita o profesie de interes public, pentru care este necesara o abilitare speciala a autoritatilor publice si care este supusa controlului acestora."" De aici rezulta si raspunderile pe care le presupune postul de administrator.
Spre exemplu, administratorii care confunda Asociatia cu o mosie personala ar trebui sa cunoasca faptul ca acest lucru se inscrie la ""Abuz in serviciu contra intereselor persoanelor"", fapta care se pedepseste conform articolul Art. 315 din Codul Penalcu inchisoare stricta de la un an la 3 ani sau cu zile-amenda.
FARA DISCRIMINARI
Administratorul trebuie sa stie sa comunice eficient si civilizat. Nu are dreptul sa faca nici un fel de discriminari pentru ca si acest lucru se poate pedepsi conform Codului Penal ca ""Abuz in serviciu prin ingradirea unor drepturi"". Respectiv Art. 316. precizeaza - (1) Ingradirea de catre un functionar public a folosintei sau a exercitiului drepturilor vreunui cetatean ori crearea pentru acesta a unei situatii de inferioritate pe temei de nationalitate, rasa, sex sau religie se pedepseste cu inchisoare stricta de la 2 la 5 ani. (2) Fapta prevazuta in alin. (1), daca a fost savarsita de un functionar sau de o persoana care exercita un serviciu de interes public, se pedepseste cu inchisoare stricta de la un an la 3 ani sau cu zile-amenda.
IN SLUJBA ASOCIATIEI
Administratorul nu trebuie sa refuze lucrari de intretinere, reparatii care vizeaza bunastarea imobilului. De asemenea, administratorul nu trebuie sa refuze plata intretinerii din partea unui locatar, indiferent de conflictele sau antipatiile cu acesta, pentru ca priveaza Asociatia de incasarea unor sume necesare platilor facturilor.
Astfel de fapte constituie ""Abuzul in serviciu contra intereselor generale"". Conform Art. 317 din Codului Penal abuzul se pedepseste: ""(1) Fapta functionarului public care, in exercitiul atributiilor de serviciu, cu intentie, nu indeplineste un act ori il indeplineste in mod defectuos si prin aceasta cauzeaza o tulburare insemnata bunului mers al unei autoritati sau institutii publice sau al unei persoane juridice ori o paguba patrimoniului acesteia se pedepseste cu inchisoare stricta de la 2 la 7 ani. (2) Fapta prevazuta in alin. (1), daca a fost savarsita de un functionar sau de o persoana care exercita un serviciu de interes public, se pedepseste cu inchisoare stricta de la un an la 3 ani"".
Toate aceste vin sa puncteze doar o mica parte din implicatiile penale pe care le pot avea comportamentul si faptele unui administrator. In cadrul cursurilor specializate, cei care vor sa ocupe aceste functii sunt invatati si avertizati despre ceea ce presupune munca unui administrator. Spre exemplu, Liga Asociatiilor de proprietari Habitat ofera gratuit consiliere pe probleme juridice, economice si organizeaza, contra cost, cursuri de specialitate impreuna cu Centrul Regional de Formare Continua pentru Administare Publica. Lipsa de informare este de cele mai multe ori cauza neintelegerilor dintr-un bloc. Administratorul trebuie sa munceasca in beneficiul tutoror proprietarilor, ceea ce este foarte greu. Asa ca cine ia in deraderea aceasta ocupatie sau abuzeaza de ea, ar trebui sa se informeze. Acest lucru se poate face la consiliile locale, dar cu mai mare succes la asociatiile neguvernamentale, care dispun de juristi ce pot veni in sprijinul cetatenilor avizi de informatii.
OCUPATIA DE ADMINISTRATOR
Codul de Clasificarea Ocupatiilor din Romania: 512112 la grupa de baza 5121, pag. 204
Definitie: Ocupatia face parte din grupa Administratori (Intendenti). Administratorul de imobile este persoana fizica sau juridica care asigura administrarea unuia sau mai multor imobile (condominii conform prevederilor legale), a tuturor elementelor proprietatii comune apartinand acestora, a gestionarii mijloacelor comune materiale si banesti apartinand proprietarilor, pe baza de conventie civila, contract de munca sau contract de prestari de servicii.
PEDEAPSA PENTRU LIPSA ATESTATULUI
Administratorii neatestati care continua sa administreze imobile si dupa data de 31 martie 2004 pot avea probleme. Codul Penal prevede la Art. 365 urmatoarele: ""Exercitarea fara drept a unei profesii sau a oricarei activitati pentru care legea cere autorizatie ori exercitarea acestora in alte conditii decat cele legale, daca legea speciala prevede ca savarsirea unor astfel de fapte se sanctioneaza potrivit legii penale, se pedepseste cu inchisoare de la o luna la un an sau cu zile-amenda"".
CONTRACT DE ADMINISTRARE
Activitatea de administrare a cladirii se asigura de un administrator, persoana fizica atestata si angajata cu contract individual de munca sau cu conventie civila, ori persoana juridica specializata, cu care se incheie un contract de administrare, in functie de hotararea adunarii generale a proprietarilor.
Sursa: http://www.jurnalul.ro
miercuri, 26 martie 2008
luni, 24 martie 2008
Cum scăpăm de cei care conduc prost asociaţia
De multe ori, proprietarii întâmpină o mare problemă atunci când nu pot mişca din funcţie un vechi preşedinte sau administrator de bloc. Nu există limită de vârstă pentru aceste funcţii în cadrul asociaţiei de proprietari. Radu Opaina, specialistul Click!, spune că îi puteţi “scoate la pensie” doar dacă sunt incompetenţi sau dacă majoritatea proprietarilor le contestă activitatea.
Când sunt nemulţumiţi de prestaţia celor pe care i-au angajat să le administreze avutul, proprietarii dau din colţ în colţ pentru a-i schimba din funcţie. Este o greşeală, întrucât soluţia schimbării acestora se află chiar în interiorul asociaţiei. Iată ce au de făcut proprietarii de la bloc pentru a scăpa de un administrator incompetent sau de un preşedinte mai puţin preocupat de problemele lor.
- Proprietarii nemulţumiţi trebuie să facă front comun şi să întocmească un tabel, pe care trebuie să se regăsească semnăturile celor decişi să-i îndepărteze pe cei care administrează bunul comun.
- Cu acest tabel se poate convoca o adunare generală extraordinară pentru schimbarea preşedintelui sau a întregului comitet executiv.
- Dacă jumătate plus unu dintre proprietari semnează “pentru”, atunci convocarea şi scopul şedinţei sunt legale.
- La data convocării, dacă sunt prezenţi jumătate plus unu dintre membrii asociaţiei, atunci şedinţa este legal constituită şi se poate ţine. Va conduce şedinţa persoana care a iniţiat această acţiune. Dacă nu sunt prezenţi jumătate plus unu dintre membrii asociaţiei, atunci şedinţa se reconvoacă pentru o altă dată în termen de maximum 10 zile.
- Şedinţa reconvocată este legal constituită, indiferent de numărul proprietarilor prezenţi. Înseamnă că pe ceilalţi nu îi interesează ce se întâmplă în blocul lor şi ca atare trebuie respectată voinţa acestora, dar nu trebuie neglijaţi cei prezenţi care sunt interesaţi şi care doresc o schimbare radicală în bine.
- Cu votul a jumătate plus unu din numărul proprietarilor prezenţi se poate hotărî orice se consideră util pentru o adevărată schimbare: înlocuirea preşedintelui, a membrilor comitetului executiv, a cenzorilor, modificarea bugetului, condiţiile de angajare a administratorului, inclusiv probleme financiare etc.
- Şedinţa trebuie să fie simplă, la obiect şi, cel mai indicat, constructivă. Atenţie! De obicei, la astfel de şedinţe, sunt şi persoane care ţin cu cei vinovaţi de situaţie care vor încerca pe toate căile să strice şedinţa pentru ca aceia care pun pe butuci asociaţia să nu fie îndepărtaţi.
- Pentru a-şi îndeplini scopul, schimbarea liderilor asociaţiei trebuie să aducă, pentru proprietari, îmbunătăţiri ale modului de comunicare al preşedintelui şi administratorului cu proprietarii, gestionarea actelor şi banilor în condiţiile legii, operativitate în rezolvarea problemelor, apropiere şi unitate faţă de interesele comun legitime ale asociaţiei de proprietari.
sursa: www.click.ro
Când sunt nemulţumiţi de prestaţia celor pe care i-au angajat să le administreze avutul, proprietarii dau din colţ în colţ pentru a-i schimba din funcţie. Este o greşeală, întrucât soluţia schimbării acestora se află chiar în interiorul asociaţiei. Iată ce au de făcut proprietarii de la bloc pentru a scăpa de un administrator incompetent sau de un preşedinte mai puţin preocupat de problemele lor.
- Proprietarii nemulţumiţi trebuie să facă front comun şi să întocmească un tabel, pe care trebuie să se regăsească semnăturile celor decişi să-i îndepărteze pe cei care administrează bunul comun.
- Cu acest tabel se poate convoca o adunare generală extraordinară pentru schimbarea preşedintelui sau a întregului comitet executiv.
- Dacă jumătate plus unu dintre proprietari semnează “pentru”, atunci convocarea şi scopul şedinţei sunt legale.
- La data convocării, dacă sunt prezenţi jumătate plus unu dintre membrii asociaţiei, atunci şedinţa este legal constituită şi se poate ţine. Va conduce şedinţa persoana care a iniţiat această acţiune. Dacă nu sunt prezenţi jumătate plus unu dintre membrii asociaţiei, atunci şedinţa se reconvoacă pentru o altă dată în termen de maximum 10 zile.
- Şedinţa reconvocată este legal constituită, indiferent de numărul proprietarilor prezenţi. Înseamnă că pe ceilalţi nu îi interesează ce se întâmplă în blocul lor şi ca atare trebuie respectată voinţa acestora, dar nu trebuie neglijaţi cei prezenţi care sunt interesaţi şi care doresc o schimbare radicală în bine.
- Cu votul a jumătate plus unu din numărul proprietarilor prezenţi se poate hotărî orice se consideră util pentru o adevărată schimbare: înlocuirea preşedintelui, a membrilor comitetului executiv, a cenzorilor, modificarea bugetului, condiţiile de angajare a administratorului, inclusiv probleme financiare etc.
- Şedinţa trebuie să fie simplă, la obiect şi, cel mai indicat, constructivă. Atenţie! De obicei, la astfel de şedinţe, sunt şi persoane care ţin cu cei vinovaţi de situaţie care vor încerca pe toate căile să strice şedinţa pentru ca aceia care pun pe butuci asociaţia să nu fie îndepărtaţi.
- Pentru a-şi îndeplini scopul, schimbarea liderilor asociaţiei trebuie să aducă, pentru proprietari, îmbunătăţiri ale modului de comunicare al preşedintelui şi administratorului cu proprietarii, gestionarea actelor şi banilor în condiţiile legii, operativitate în rezolvarea problemelor, apropiere şi unitate faţă de interesele comun legitime ale asociaţiei de proprietari.
sursa: www.click.ro
luni, 17 martie 2008
Aveţi grijă ce apartament cumpăraţi!
Speriaţi de facturile uriaşe la întreţinere, românii preferă stă stea în frig iarna. Acest lucru are efect în timp asupra stării apartamentelor de locuit. Blocurile se degradează anual şi ajung să le scadă valoarea de piaţă. Radu Opaina ne spune ce se întâmplă cu apartamentele dumneavoastră când renunţaţi la confortul minim.
Proprietarilor care sunt interesaţi de casa lor, dar şi celor care vor să cumpere un apartament la bloc, le spunem, în scop preventiv, care sunt factorii care duc la degradarea imobilelor supraetajate. Veţi vedea mai jos că aceştia afectează substanţial valoarea de piaţă a locuinţelor.
1. Blocurile cu repartitoare în care majoritatea proprietarilor au decis să stea iarna cu caloriferele închise, încălzindu-se cu gaze de la aragaz. În câţiva ani aceste blocuri vor arăta pe interior ca nişte peşteri (condens, igrasie, mucegai), iar oamenii care vor proceda aşa se vor îmbolnăvi de tuberculoză şi alte boli asemănătoare.
2. Existenţa contoarelor pasante de gaze montate lângă aragaz. Reprezintă un pericol major atât pentru viaţa oamenilor, cât şi pentru structura de rezistenţă a clădirii, întrucât orice montaj făcut pe o conductă veche şi degradată, la orice mişcare a conductei, a aragazului sau a clădirii, va produce o acumulare de gaze în apartamente, acestea devenind adevărate bombe.
3. Antenele de telefonie mobilă de pe terasa blocului, instalate ilegal şi fără clauze contractuale pentru protejarea intereselor proprietarilor şi ale asociaţiei de proprietari, pot produce pagube materiale. În aceste blocuri dacă se adaugă şi posibilitatea ca banii obţinuţi de la firma de telefonie să fie folosiţi prin abuz numai de o parte a oamenilor există riscuri mari cu privire la amenzi şi fraude pe care le vor plăti toţi proprietarii.
4. Blocurile a căror subsoluri sunt inundate. În aceste blocuri înseamnă că există un dezinteres total din partea proprietarilor, preşedintelui, administratorului. Instalaţiile sunt, practic, distruse, apa curge la întâmplare, pierderile sunt mari.
5. Lipsa apei calde fără să existe restanţieri mari pe lista de plată, dar cu mari datorii la furnizorul de apă caldă şi căldură. Cauza o reprezintă frauda mare din partea administratorului, singur sau împreună cu preşedintele asociaţiei. Până la recuperarea lor de la vinovaţi, aceşti bani vor trebui suportaţi încă o dată de proprietari, dacă aceştia vor apă caldă şi căldură.
6. Lucrările de modificare în apartamente, autorizate sau nu, pot afecta structura de rezistenţă a blocului. Demolarea unui perete de susţinere trebuie autorizată de instituţiile abilitate şi însoţită de lucrări de consolidare.
7. Marii restanţieri. Această situaţie se datorează dezinteresului conducerii asociaţiei de proprietari care nu a luat măsuri la timp pentru a preveni acumularea de datorii, tolerând neplata. În astfel de blocuri, pentru a exista cel puţin apă rece, ceilalţi proprietari suportă facturile, ceea ce înseamnă cheltuieli suplimentare la întreţinere.
8. Blocurile în care sunt infiltraţii de apă de pe terasă sau dinspre faţadă, pereţii exteriori sunt crăpaţi, rosturile dintre scări sunt distruse, faţada e deteriorată, ascensorul este într-o stare jalnică. Aceste blocuri, pentru a fi refăcute, necesită sume colosale din partea proprietarilor, aceştia fiind obligaţi să plătească toate lucrările de întreţinere şi reparaţie.
Aceste criterii sunt bine de ştiut şi de orice persoană care doreşte să cumpere un apartament într-un bloc. Neatenţia poate costa extrem de mult, atât la cumpărare, cât şi ulterior, la vânzare. Valoarea apartamentului se depreciază în timp foarte mult, chiar dacă în interior arată foarte bine.
Proprietarilor care sunt interesaţi de casa lor, dar şi celor care vor să cumpere un apartament la bloc, le spunem, în scop preventiv, care sunt factorii care duc la degradarea imobilelor supraetajate. Veţi vedea mai jos că aceştia afectează substanţial valoarea de piaţă a locuinţelor.
1. Blocurile cu repartitoare în care majoritatea proprietarilor au decis să stea iarna cu caloriferele închise, încălzindu-se cu gaze de la aragaz. În câţiva ani aceste blocuri vor arăta pe interior ca nişte peşteri (condens, igrasie, mucegai), iar oamenii care vor proceda aşa se vor îmbolnăvi de tuberculoză şi alte boli asemănătoare.
2. Existenţa contoarelor pasante de gaze montate lângă aragaz. Reprezintă un pericol major atât pentru viaţa oamenilor, cât şi pentru structura de rezistenţă a clădirii, întrucât orice montaj făcut pe o conductă veche şi degradată, la orice mişcare a conductei, a aragazului sau a clădirii, va produce o acumulare de gaze în apartamente, acestea devenind adevărate bombe.
3. Antenele de telefonie mobilă de pe terasa blocului, instalate ilegal şi fără clauze contractuale pentru protejarea intereselor proprietarilor şi ale asociaţiei de proprietari, pot produce pagube materiale. În aceste blocuri dacă se adaugă şi posibilitatea ca banii obţinuţi de la firma de telefonie să fie folosiţi prin abuz numai de o parte a oamenilor există riscuri mari cu privire la amenzi şi fraude pe care le vor plăti toţi proprietarii.
4. Blocurile a căror subsoluri sunt inundate. În aceste blocuri înseamnă că există un dezinteres total din partea proprietarilor, preşedintelui, administratorului. Instalaţiile sunt, practic, distruse, apa curge la întâmplare, pierderile sunt mari.
5. Lipsa apei calde fără să existe restanţieri mari pe lista de plată, dar cu mari datorii la furnizorul de apă caldă şi căldură. Cauza o reprezintă frauda mare din partea administratorului, singur sau împreună cu preşedintele asociaţiei. Până la recuperarea lor de la vinovaţi, aceşti bani vor trebui suportaţi încă o dată de proprietari, dacă aceştia vor apă caldă şi căldură.
6. Lucrările de modificare în apartamente, autorizate sau nu, pot afecta structura de rezistenţă a blocului. Demolarea unui perete de susţinere trebuie autorizată de instituţiile abilitate şi însoţită de lucrări de consolidare.
7. Marii restanţieri. Această situaţie se datorează dezinteresului conducerii asociaţiei de proprietari care nu a luat măsuri la timp pentru a preveni acumularea de datorii, tolerând neplata. În astfel de blocuri, pentru a exista cel puţin apă rece, ceilalţi proprietari suportă facturile, ceea ce înseamnă cheltuieli suplimentare la întreţinere.
8. Blocurile în care sunt infiltraţii de apă de pe terasă sau dinspre faţadă, pereţii exteriori sunt crăpaţi, rosturile dintre scări sunt distruse, faţada e deteriorată, ascensorul este într-o stare jalnică. Aceste blocuri, pentru a fi refăcute, necesită sume colosale din partea proprietarilor, aceştia fiind obligaţi să plătească toate lucrările de întreţinere şi reparaţie.
Aceste criterii sunt bine de ştiut şi de orice persoană care doreşte să cumpere un apartament într-un bloc. Neatenţia poate costa extrem de mult, atât la cumpărare, cât şi ulterior, la vânzare. Valoarea apartamentului se depreciază în timp foarte mult, chiar dacă în interior arată foarte bine.
Abonați-vă la:
Postări (Atom)