Reprezentanţii biroului de avocatură Măgureanu şi Asociaţii răspund, prin intermediul ziarului Click, întrebărilor trimise de cititori.
E. Andrei: “În urmă cu 3 ani am încheiat un contract de închiriere a apartamentului subsemnatului, în favoarea unei persoane fizice, pentru o perioadă de 5 ani. În prezent însă, având în vedere evoluţia pieţei şi majorarea tuturor chiriilor, am încercat să renegociez şi eu chiria apartamentului al cărui proprietar sunt. Chiriaşul refuză însă orice negociere şi susţine că va trebui să mă mulţumesc şi în următorii doi ani cu aceeaşi chirie, deşi aceasta a devenit aproape infimă. Vă rog să mă ajutaţi să găsesc o soluţie legală acestei probleme”.
Avocat: Din scrisoarea dv. reiese că locatarul care deţine apartamentul în baza contractului de închiriere şi-a respectat obligaţiile contractuale pe parcursul celor 3 ani care au trecut de la momentul încheierii contractului. Prin urmare, nu puteţi cere rezilierea contractului şi evacuarea chiriaşului în temeiul art. 1020 şi 1021 Cod civil, invocând neexecutarea culpabilă a contractului de către locatar.
De asemenea, în principiu nu este posibilă nici majorarea chiriei de către dv. întrucât aceasta ar presupune o modificare unilaterală a contractului, ori convenţiile legal făcute au putere de lege între părţile contractante, cum în mod expres statuează art. 969 Cod civil.
Analizând cazul dv., se observă că este vorba de un contract sinalagma-tic, cu titlu oneros, intenţia ambelor părţi contractante fiind obţinerea unor avantaje materiale, a unor câştiguri în beneficiul propriu.
Intervenţia unor elemente noi, imprevizibile la data încheierii contractului, în speţă inflaţia, a determinat în prezent transformarea acestei convenţii într-una inechitabilă pentru dv., în calitate de locator. Cum nu se poate ignora producerea unei reale pagube prin neplata unei chirii corespunzătoare ratei inflaţiei, rezultă că nu era necesar a fi prevăzută expres în contract o clauză în acest sens.
Privită din această perspectivă, solicitarea dv. de plată a unei chirii majorate, actualizată cu indicele de inflaţie şi corespunzătoare tarifelor practicate în prezent apare pe deplin justificată, fiind de natură să restabilească echilibrul contractual.
Refuzul de a achita chiria majorată e nejustificat şi face dovada relei-credinţe cu care una din părţi, respectiv locatarul, înţelege să execute convenţia, contractele de închiriere fiind cu executare succesivă, astfel încât, în condiţiile liberalizării preţurilor, se impune adaptarea chiriilor la realitatea prezentă.
E adevărat că legiuitorul îl protejează pe chiriaş împotriva oricăror abuzuri din partea proprietarului şi, în mod normal, împotriva oricăror încercări de mo-dificare arbitrară a contractului de către locator cum ar fi rezilierea înainte de termen, creşterea nejustificată a chiriei etc. Aceste aspecte urmează a fi analizate însă de la caz la caz.
În consecinţă, în situaţia dv., refuzul constant şi, cel mai important, neîntemeiat al chiriaşului în discuţie de a renegocia chiria în raport cu devalorizarea leului poate constitui motiv pentru rezilierea contractului încheiat între părţi. În caz contrar, echivalenţa prestaţiilor, ce caracterizează în mod obişnuit contractele civile, e răsturnată, cauzând un prejudiciu locatorului.
Niciun comentariu:
Trimiteți un comentariu